Rezervačná Zmluva na Byt: Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Kúpa bytu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a porozumenie právnym aspektom. Jedným z prvých dokumentov, s ktorými sa stretnete, je rezervačná zmluva. Tento článok Vám pomôže zorientovať sa v problematike rezervačnej zmluvy na byt, platenia rezervačného poplatku a Vašich právach a povinnostiach pri jej uzatváraní.

Čo je to Rezervačná Zmluva na Byt?

S rezervačnou zmluvou na byt sa najčastejšie stretnete pri kúpe bytu prostredníctvom realitnej kancelárie. Základným cieľom rezervačnej zmluvy na byt je obvykle odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas dohodnutej doby sa predávajúci zaväzuje byt neponúknuť na predaj žiadnej tretej osobe, ani ho iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav (napr. odstránením dverí so zárubňami, drevenej podlahy a pod.), pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli, a poskytnúť výlučnú možnosť kúpy bytu záujemcovi o kúpu, s ktorým uzatvoril rezervačnú zmluvu. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva na byt je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok. Odplata môže okrem možnosti záujemcu o kúpu v stanovenej lehote kúpiť predmetnú nehnuteľnosť (tzv. opcia) zahŕňať tiež zabezpečenie služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie) napr. služby ako vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie v súvislosti so zápisom vlastníckeho práva do katastra a podobne.

V praxi sa môžete stretnúť s rezervačnou zmluvou ako zmluvou dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo zmluvou trojstrannou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Je dôležité si uvedomiť, že rezervačná zmluva sa často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Nie je to však to isté a každý z týchto dvoch zmluvných typov má svoje špecifiká.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Rezervačná Zmluva na Byt vs. Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve Bytu

V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva).

Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou na byt a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

Rezervačná zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
• Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a.
• Zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Dôležitá rada: Pokiaľ je na účely rezervácie bytu uzatváraná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, v opačnom prípade bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná.

Náležitosti Rezervačnej Zmluvy na Byt

Hoci právne predpisy nestanovujú presné náležitosti rezervačnej zmluvy, odporúča sa, aby obsahovala nasledovné:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom (vlastníkovi bytu), kupujúcom (záujemcovi o kúpu) a prípadne realitnej kancelárii (jej názov, sídlo, IČO, DIČ a údaje o osobe, ktorá ju zastupuje). Protokol musí obsahovať presné označenie zmluvných strán.
• Podrobný opis bytu: Presná adresa bytu, číslo bytu, poschodie, výmera, počet izieb, príslušenstvo (pivnica, balkón, garáž a pod.), údaje z listu vlastníctva (číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, číslo parcely). Ak ste sa s majiteľom dohodli, že k domu či bytu bude prislúchať garáž, zapísaná v nej musí byť aj tá.
• Kúpna cena bytu: Presná suma, za ktorú sa byt ponúka na predaj. Hodnota Predmetných nehnuteľností podľa tejto zmluvy je EUR.
• Výška rezervačného poplatku: Presná suma, ktorú kupujúci zaplatí za rezerváciu bytu. Výška Rezervačného poplatku je EUR.
• Doba trvania rezervácie: Obdobie, počas ktorého je byt rezervovaný pre kupujúceho a predávajúci ho nesmie ponúkať iným záujemcom. Predávajúci výhradne rezervuje Predmetné nehnuteľnosti pre Záujemcu o kúpu na dobu od uzatvorenia tejto zmluvy, t.j. do vrátane. Lehota trvania rezervačnej zmluvy je vecou dohody oboch strán. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň.
• Podmienky vrátenia rezervačného poplatku: Jasne stanovené podmienky, za ktorých sa rezervačný poplatok vracia kupujúcemu (napr. ak kupujúci nezíska hypotéku, ak sa zistia právne vady na byte a pod.). V prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy z dôvodov na strane Predávajúceho, Rezervačný poplatok bude bezodkladne vrátený Záujemcovi o kúpu, najneskôr do .
• Dohodnutý spôsob platby rezervačného poplatku: Záujemca o kúpu uhradí Predávajúcemu Rezervačný poplatok .
• Termín uvoľnenia nehnuteľnosti: Deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi, teda vám. Rovnako do nej vložte aj ďalší dôležitý dátum, a tým je termín uvoľnenia nehnuteľnosti.
• Záväzky zmluvných strán: Konkrétne povinnosti predávajúceho a kupujúceho počas doby trvania rezervácie (napr. predávajúci nesmie byt ponúkať iným záujemcom, kupujúci je povinný aktívne konať pri získavaní financovania). Predávajúci sa zaväzuje, že pre Záujemcu o kúpu, za podmienok podľa tejto zmluvy, výhradne rezervuje Predmetné nehnuteľnosti - neponúkne ich na predaj žiadnej tretej osobe, ani ich nijak inak nescudzí či nezaťaží a zároveň poskytne Záujemcovi o kúpu prednostné právo uzatvoriť Kúpnu zmluvu na Predmetné nehnuteľnosti (ďalej len „Výhradná rezervácia“). Nesplnenie týchto záväzkov, či akákoľvek jednostranná zmena podmienok zo strany Predávajúceho sú považované za porušenie povinnosti na strane Predávajúceho podľa Článku III, ods. 6.
• Sankcie za porušenie zmluvy: Dohodnuté sankcie pre prípad, že niektorá zo zmluvných strán poruší svoje povinnosti (napr. povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu).
• Dátum a miesto podpisu zmluvy:
• Podpisy zmluvných strán:

Zmluvné strany vyhlasujú a potvrdzujú, že súhlasia s obsahom zmluvy, že táto zmluva vyjadruje ich skutočnú, vážnu a slobodnú vôľu a že túto zmluvu neuzavreli ani v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ústna alebo Písomná Rezervačná Zmluva?

Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu rezervačnej zmluvy, dôrazne sa odporúča uzatvoriť ju písomne. Ústna dohoda sa ťažko dokazuje a môže viesť k nedorozumeniam a sporom. Písomná zmluva poskytuje jasný a jednoznačný dôkaz o dohode zmluvných strán.

Rezervačný Poplatok a Preddavková Faktúra

Rezervačná zmluva je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok. V súvislosti so zaplatením rezervačného poplatku sa často vystavuje preddavková (zálohová) faktúra.

Preddavková faktúra, či v praxi nazývaná aj predfaktúra, resp. zálohová faktúra je doklad, na základe ktorého žiada dodávateľ od odberateľa platbu vopred za dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby. Vystavením preddavkovej (zálohovej) faktúry sa dodávateľ snaží vyhnúť nezaplatenej faktúre (t. j. pohľadávke) v účtovníctve. Upozorňujeme však, že preddavková (zálohová) faktúra nie je účtovným ani daňovým dokladom.

Vyhotovenie preddavkovej (zálohovej) faktúry - kedy je to potrebné?

Nakoľko žiaden zákon neustanovuje to, kedy a v ktorých prípadoch je dodávateľ povinný vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru, toto rozhodnutie závisí len na samotnom dodávateľovi tovaru, či služby. Dodávateľ, ktorý sa rozhodne vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru sa snaží predovšetkým vyhnúť situácii, kedy mu odberateľ (t. j. zákazník, klient) nezaplatí za jeho dodanie tovaru, či poskytnutie služby. Rozhodnutie vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru je preto napríklad v nasledovných situáciách:

• ide o nového odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ ešte neobchodoval a nevie určiť, či svoje záväzky (t. j. úhrady pohľadávok) uhrádza včas a v plnej výške,
• ide o stáleho odberateľa (klienta), s ktorým dodávateľ obchoduje už dlhodobo, a preto vie, že tento odberateľ neuhrádza svoje záväzky včas,
• ide o dodanie tovaru, či poskytnutie služieb, ktoré bude trvať dlhšie obdobie (napr. pri výstavbe nehnuteľnosti),
• dodávateľ nechce v účtovníctve evidovať neuhradené faktúry (pohľadávky) a nechce odviesť DPH z dodaných tovarov a služieb, ktoré neboli uhradené, vyhotoví preto preddavkovú (zálohovú) faktúru, ktorá nevstupuje do účtovníctva, či do evidencie DPH (DPH platí dodávateľ až po prijatí preddavku, keď vystaví faktúru k prijatej platbe alebo až po vyhotovení „ostrej“ faktúry).

Vyhotovenie preddavkovej (zálohovej) faktúry - ako na to?

Nakoľko žiaden zo zákonov neupravuje povinnosť vyhotoviť preddavkovú (zálohovú) faktúru, nie sú určené ani povinné náležitosti, ktoré by mala takáto „faktúra“ obsahovať. V prípade, ak preddavkovú (zálohovú) faktúru vyhotovuje:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• neplatiteľ DPH, môže dodržať povinné náležitosti, ktoré sú určené pre vyhotovenie faktúry neplatiteľom DPH,
• platiteľ DPH, môže dodržať povinné náležitosti, ktoré sú určené pre vyhotovenie faktúry platiteľom DPH.

Preddavková (zálohová) faktúra je však oproti bežnej faktúre za dodanie tovaru, či poskytnutie služby odlišná v tom, že:

• je slovne označená tak, aby bolo zrejmé, že ide o preddavkovú (zálohovú) faktúru a teda môže byť označená ako „preddavková faktúra“, „predfaktúra“, či „zálohová faktúra“,
• sumy na zálohovej (preddavkovej) faktúre sú bez DPH, aj keď ju vyhotovuje platiteľ DPH, a to teda znamená, že sa na tejto faktúre neuvádza základ DPH, či výška DPH (odberateľ si nemôže DPH z takejto faktúry odpočítať),
• neuvádza sa dátum dodania, iba dátum vyhotovenia faktúry a dátum jej splatnosti,
• môže sa uvádzať informácia, že nejde o daňový doklad,
• nemusí sa uvádzať presný popis dodávky tovaru, či služby, ku ktorému sa preddavková (zálohová) faktúra uvádza, a preto postačí len text s názvom „fakturujeme Vám preddavok“, či „fakturujeme Vám preddavok za poskytnutie služby v mesiaci apríl 2021“.

Okrem odlišností, ktoré uvádzame vyššie, by mali mať preddavkové (zálohové) faktúry samostatný číselný rad, aby ich bolo možné odlíšiť od bežných faktúr, napr. ich samostatný číselný rad by mohol byť PF302021001, či ZF302021001.

Čo ďalej po Uhradení Preddavkovej Faktúry?

Uhradená preddavková (zálohová) faktúra u platiteľa DPH - čo ďalej?

Nakoľko preddavková (zálohová) faktúra, ktorú vystavil platiteľ DPH neobsahuje sumu DPH, je potrebné po úhrade preddavkovej (zálohovej) faktúry vyhotoviť „ostrú“ faktúru, alebo faktúru k prijatej platbe (daňový doklad k prijatej platbe).

• V prípade, ak dodávateľ uskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby, vyhotovuje „ostrú“ faktúru za tovar, resp. službu, pričom deň vzniku daňovej povinnosti (dátum dodania) je deň prijatia platby preddavku. Dodávateľ tak vyhotoví faktúru za dodaný tovar, resp. službu na celkovú sumu dodávky (v členení základ DPH, DPH, spolu s DPH) bežným spôsobom, len v tejto „ostrej“ faktúre odpočíta zo sumy na úhradu, uhradený preddavok.
• V prípade, ak dodávateľ neuskutoční dodanie tovaru, resp. poskytnutie služby do 15 dní odo dňa prijatia platby, vyhotovuje faktúru k prijatej platbe, nakoľko podľa § 19 ods. 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) vzniká platiteľovi DPH daňová povinnosť z prijatej platby dňom prijatia platby, ak je platba prijatá pred dodaním tovaru alebo služby. Uvedené znamená, že dodávateľ je povinný z prijatého preddavku odviesť DPH (s výnimkou prenosu daňovej povinnosti na odberateľa, napr. pri dodaní stavebných prác v tuzemsku).

Faktúru k prijatej platbe je dodávateľ povinný vyhotoviť do 15 dní odo dňa prijatia platby pred dodaním tovaru, resp. služby alebo do konca kalendárneho mesiaca, v ktorom bola platba prijatá.

Uhradená preddavková (zálohová) faktúra u neplatiteľa DPH - čo ďalej?

Nakoľko na neplatiteľa DPH sa nevzťahujú povinnosti vyplývajúce zo zákona o DPH, t. j. napr. vyhotoviť doklad k prijatej platbe (zálohe) a ani odviesť DPH z prijatého preddavku, jedinou povinnosťou neplatiteľa DPH po prijatí platby je vyhotoviť „ostrú“ faktúru až v čase dodania tovaru, alebo služby odberateľovi (zákazníkovi). Samozrejme pri vyhotovení „ostrej“ faktúry nesmie dodávateľ zabudnúť odpočítať sumu uhradeného preddavku (zálohy) z celkovej sumy na úhradu.

Účtovanie Preddavkovej Faktúry

Nakoľko sa preddavkové (zálohové) faktúry neúčtujú (len evidujú), prvým momentom, ktorým sa dostávajú do účtovníctva dodávateľa, či odberateľa, je ich skutočná úhrada.

V súvislosti s preddavkom (zálohou) sa v účtovníctve používajú nasledovné účty:

• účet 324 - prijaté preddavky, u dodávateľa,
• účet 314 - poskytnuté preddavky, u odberateľa.

Účtovanie o prijatom preddavku (zálohe) v systéme podvojného účtovníctva prebieha v nasledovných krokoch:

1. krok: vyhotovenie preddavkovej (zálohovej) faktúry, ktoré sa neúčtuje.
2. krok: prijatie (u dodávateľa), resp. úhrada (u odberateľa - zákazníka) preddavku (zálohy) formou prevodného príkazu alebo v hotovosti.
3. krok: vyhotovenie faktúry k prijatej platbe (u dodávateľa) a jej zaúčtovanie, resp. prijatie vyhotovenej faktúry k prijatej platbe (u odberateľa) a jej zaúčtovanie.
4. krok: vyhotovenie „ostrej“ faktúry za dodaný tovar alebo poskytnutú službu (u dodávateľa), v ktorej je vykonaný odpočet faktúry k prijatej platbe a jej zaúčtovanie, resp. prijatie tejto „ostrej“ faktúry u odberateľa a jej zaúčtovanie.

Ak je tovar, resp. služba dodaná pred uplynutím 15 dní odo dňa prijatia preddavku (zálohy), tretím a zároveň posledným krokom je vyhotovenie „ostrej“ faktúry za dodaný tovar alebo poskytnutú službu (u dodávateľa), v ktorej je vykonaný odpočet faktúry k prijatej platbe a jej zaúčtovanie, resp. prijatie tejto „ostrej“ faktúry u odberateľa a jej zaúčtovanie.

Vzory Zmlúv a Tlačivá na Stiahnutie

Na internete je dostupných množstvo vzorov rezervačných zmlúv a iných dokumentov súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti. Je však dôležité si uvedomiť, že každá situácia je individuálna a vzorová zmluva nemusí vždy vyhovovať Vašim potrebám. Preto sa odporúča konzultovať s právnikom alebo odborníkom na nehnuteľnosti, ktorý Vám pomôže prispôsobiť zmluvu Vašim špecifickým požiadavkám.

tags: #zmluva #o #zalohe #na #byt #vzor