Zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Podmienky vyplatenia provízie z obchodu

Tento článok sa zaoberá problematikou zmlúv podľa Občianskeho zákonníka, so zameraním na podmienky vyplatenia provízie z obchodu. Rozoberá rôzne aspekty sprostredkovateľských zmlúv, povinnosti zmluvných strán, nároky na províziu a možnosti riešenia sporov.

Úvod do sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva je upravená v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Touto zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná.

Všeobecné podmienky sprostredkovania (VPS)

Všeobecné podmienky sprostredkovania (VPS) upravujú práva a povinnosti sprostredkovateľa a záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti, vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy o sprostredkovaní, ktorej časť obsahu je určená odkazom na tieto VPS. VPS sú neoddeliteľnou súčasťou zmluvy. Právne vzťahy založené zmluvou sa riadia ustanoveniami v zmysle zmluvy, ustanoveniami VPS a príslušnými právnymi predpismi v platnom znení. Ustanovenia zmluvy majú prednosť pred ustanoveniami VPS v prípade rozporu.

Právne vzťahy upravené týmito VPS sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

Výklad pojmov

Dôležité je definovať si základné pojmy, ktoré sa v súvislosti so sprostredkovateľskou zmluvou používajú:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Nájomná zmluva: Zmluva, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nehnuteľnosť alebo jej časť do užívania tretej osobe (nájomcovi) za dohodnutú odplatu (nájomné). Za nájomnú zmluvu sa považuje aj podnájomná zmluva alebo akákoľvek iná zmluva, ktorou záujemca prenecháva nehnuteľnosť tretej osobe do dočasného odplatného užívania, resp. ktorou tretia osoba prenecháva do dočasného odplatného užívania nehnuteľnosť záujemcovi.
• Nehnuteľnosť: Nehnuteľnosť určená (alebo druhovo charakterizovaná) v úvode zmluvy, ktorej sa týka sprostredkovanie obchodu v zmysle sprostredkovateľskej zmluvy.
• Nevýhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania, pri ktorej je záujemca oprávnený uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu aj s inými osobami ako sprostredkovateľom alebo si zabezpečiť uzatvorenie sprostredkovanej zmluvy aj svojpomocne. Sprostredkovateľ však štandardne uzatvára zmluvy o výhradnom sprostredkovaní, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak. V prípade nevýhradného sprostredkovania sa neuplatnia ustanovenia VPS - 14.2 a 14.3.
• Paušálna náhrada výdavkov: Paušalizovaná kompenzácia, ktorá predstavuje všetky výdavky, ktoré sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s plnením povinností vyplývajúcich zo zmluvy. Paušálna náhrada výdavkov predstavuje najmä výdavky za inzerciu a stým spojené ďalšie služby, zabezpečenú odbornú pomoc, vrátane právnej asistencie poskytnutej advokátskou kanceláriou apod. Táto je zahrnutá v cene provízie.
• Realitné služby: Služby sprostredkovateľa v prospech záujemcu s cieľom sprostredkovania uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy s treťou osobou.
• Reklamácia služieb: Reklamáciou sa rozumie záujemcom uplatnené právo zo zodpovednosti za vady služieb poskytovaných sprostredkovateľom v lehotách a podľa podmienok určených Reklamačným poriadkom zverejneným na webovej stránke sprostredkovateľa v sekcii Zákonné dokumenty - Reklamačný poriadok.
• Rezervačná zmluva: Zmluva uzatváraná v písomnej podobe medzi záujemcom o poskytnutie sprostredkovateľských služieb a treťou osobou. Predmetom rezervačnej zmluvy je rezervácia nehnuteľnosti, a teda záväzok najmä (i) neponúkať a nezverejňovať viac nehnuteľnosť za účelom uzavretia sprostredkovanej zmluvy iným osobám, (ii) uschovávať preddavok na kúpnu cenu v prípade, ak predmetom sprostredkúvaného obchodu je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti alebo uschovávať preddavok na nájomné alebo úhrady za podnájom v prípade, ak predmetom sprostredkúvaného obchodu je nájom alebo podnájom nehnuteľnosti, (iii) zahájiť rokovania o uzavretí sprostredkovanej zmluvy. Na základe rezervačnej zmluvy sa záujemca zaväzuje najmä (i) uzavrieť sprostredkovanú zmluvu s treťou osobou v dohodnutej lehote a za podmienok dohodnutých v rezervačnej zmluve, (ii) zahájiť jednania s treťou osobou smerujúce k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy v súčinnosti so sprostredkovateľom (iii) plniť ďalšie záväzky dohodnuté v rezervačnej zmluve.
• Sprostredkovaná zmluva: Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo nájomná zmluva, ktorej uzatvorenie s treťou osobou je predmetom zmluvy (sprostredkovateľskej) medzi záujemcom a sprostredkovateľom.
• Sprostredkovateľ: Zmluvná strana, ktorá je rovnomerne označená aj v záhlaví zmluvy, pričom sa teda jedná sa o realitnú kanceláriu.
• Vážny dôvod: Taký dôvod na strane zmluvnej strany, ktorý má z objektívnych príčin za následok priame znemožnenie plnenia povinnosti určenej v zmluve - napr. vojna, vojnový stav, výnimočný stav, dlhodobá hospitalizácia danej zmluvnej strany po dobu dlhšiu ako desať dní, ťažká ujma na zdraví danej zmluvnej strany, úmrtie príbuzného danej zmluvnej strany v priamom rade, súrodenca manžela/manželky, druha/družky. Medzi vážne dôvody nepatria také dôvody, o ktorých zmluvná strana pred uzavretím zmluvy vedela alebo mohla tento alebo jeho následky predpokladať.
• Výhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania dohodnutá na dobu určitú, počas ktorej je na základe vôle záujemcu jedinou osobou oprávnenou sprostredkovať predaj nehnuteľnosti sprostredkovateľ, tak ako to ustanovuje zmluva. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, pri výhradnom sprostredkovaní nie je záujemca oprávnený zabezpečiť si uzatvorenie zmluvy prostredníctvom tretej osoby (napr. iného sprostredkovateľa) alebo svojpomocne.
• Záujemca: Zmluvná strana, ktorá je rovnomerne označená aj v záhlaví zmluvy. T. j. osoba, ktorá má záujem o sprostredkovanie uzavretia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo nájomnej zmluvy.
• Zmluva: Sprostredkovateľská zmluva, na základe ktorej sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi/záujemcom za províziu uzavretie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť s treťou osobou a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi zaplatiť províziu za podmienok dojednaných zmluvou.
• Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti: Akákoľvek odplatná alebo bezodplatná zmluva, výsledkom ktorej je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo prevod obchodného podielu alebo majetkovej účasti v spoločnosti, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve apod.
• Zmluvná strana: Sprostredkovateľ a/alebo záujemca/záujemcovia. A spolu ako zmluvné strany.

Povinnosti sprostredkovateľa

Sprostredkovateľ má voči záujemcovi niekoľko povinností, ktoré vyplývajú zo zmluvy a zo zákona:

• Obstarávať uzavretie zmluvy: Sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať záujemcovi za províziu uzavretie zmluvy v súlade s podmienkami ustanovenými v zmluve.
• Postupovať s odbornou starostlivosťou: Sprostredkovateľ je povinný pri svojej činnosti postupovať s odbornou starostlivosťou a v súlade s platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.
• Informovať o dôležitých skutočnostiach: Sprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať záujemcovi všetky dôležité skutočnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkovanú zmluvu.
• Poskytovať dohodnuté služby: Rozsah služieb, ktoré poskytuje sprostredkovateľ záujemcovi, je uvedený v zmluve.
• Zodpovednosť za vady: Sprostredkovateľ zodpovedá za vady realitných služieb podľa §622 a §623 Občianskeho zákonníka. Informácia o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií, sťažností a podnetov je uverejnená na webovom sídle sprostredkovateľa v sekcii Zákonné dokumenty.
• Nezodpovednosť za tretie osoby: Sprostredkovateľ nezodpovedá záujemcovi za splnenie záväzkov tretích osôb z uzavretých sprostredkovaných zmlúv.

Pri sprostredkovaní predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný:

• aktívne vyhľadávať tretie osoby, ktoré majú záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovanú zmluvu.
• zverejniť ponuku nehnuteľnosti v elektronických a/alebo tlačených inzertných médiách. Výber inzertných médií a spôsobu určuje sprostredkovateľ. Sprostredkovateľ je taktiež povinný propagovať nehnuteľnosť aj ďalšími spôsobmi dohodnutými so záujemcom.
• ponúkať nehnuteľnosť na predaj za záujemcom požadovanú cenu pripočítajúc províziu sprostredkovateľa a v prípade ponuky nehnuteľnosti na prenájom bude sprostredkovateľ nehnuteľnosť ponúkať za záujemcom požadovanú cenu (mesačného) nájomného pripočítajúc záujemcom požadovanú cenu energií.
• starostlivo opatrovať a chrániť kľúče od nehnuteľnosti pred stratou, poškodením, odcudzením alebo zničením, ak mu boli zverené.
• dbať o poriadok a pokoj v nehnuteľnosti pri návšteve nehnuteľnosti.
• navštevovať nehnuteľnosť iba v súvislosti s vykonávaním činnosti podľa zmluvy, pričom je povinný dbať na to, aby počas návštevy/obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti a/alebo majetku záujemcu v nehnuteľnosti žiadna škoda.
• starostlivo nehnuteľnosť uzamknúť a zabezpečiť ju proti neoprávnenému zásahu pri odchode.

Pri sprostredkovaní kúpy alebo prenájmu nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný aktívne vyhľadávať tretie osoby - vlastníkov nehnuteľnosti, ktoré majú záujem uzavrieť so záujemcom zmluvu.

Povinnosti záujemcu

Záujemca má voči sprostredkovateľovi taktiež niekoľko povinností:

• Zaplatiť províziu: Záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi zaplatiť províziu v zmysle podmienok podľa zmluvy.
• Provízia za pričinenie: Záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi zaplatiť províziu vtedy, ak bola sprostredkovaná zmluva uzatvorená s pričinením sprostredkovateľa, tak ako to vyplýva zo zmluvy.
• Informovať o dôležitých skutočnostiach: Záujemca je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať sprostredkovateľovi všetky dôležité skutočnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä skutočnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkovanú zmluvu.
• Poskytnúť súčinnosť: Záujemca je povinný poskytnúť sprostredkovateľovi nevyhnutne potrebnú súčinnosť na dosiahnutie výsledku zmluvy.
• Odovzdať dokumenty: Záujemca je povinný na vyžiadanie sprostredkovateľa odovzdať sprostredkovateľovi všetky dokumenty a podklady, ktoré sprostredkovateľ potrebuje na splnenie predmetu zmluvy.

Pri sprostredkovaní predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti je záujemca povinný:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• sprístupniť nehnuteľnosť pre tretie osoby, ktoré prejavili záujem o osobnú ohliadku nehnuteľnosti.
• na vyžiadanie predložiť sprostredkovateľovi všetky dokumenty, z ktorých vyplýva oprávnenie záujemcu disponovať s nehnuteľnosťou.
• umožniť prístup do nehnuteľnosti pre osoby, ktoré konajú v mene sprostredkovateľa, resp. spolupracovníkom sprostredkovateľa, súdnych znalcov a iných odborne zdatných osôb a umožniť im vykonanie úkonov, ktoré sú nevyhnutné na získanie podrobných údajov o nehnuteľnosti.
• brať na vedomie, že sprostredkovateľská zmluva uzatváraná medzi sprostredkovateľom a záujemcom sa dojednáva ako výhradné sprostredkovanie, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.
• písomne informovať sprostredkovateľa, ak vykoná obhliadku nehnuteľnosti s treťou osobou, ktorá bola záujemcovi už skôr predstavená (napr. iným sprostredkovateľom), a to bezodkladne, najneskôr na prvej obhliadke tretej osoby so sprostredkovateľom; v opačnom prípade platí, že tretia osoba je záujemcovi neznáma.

Pri sprostredkovaní kúpy alebo nájmu nehnuteľnosti je záujemca povinný písomne informovať sprostredkovateľa, ak vykoná obhliadku nehnuteľnosti, ktorá bola záujemcovi už skôr predstavená inou osobou, a to bezodkladne, najneskôr na samotnej prvej obhliadke so sprostredkovateľom, V opačnom prípade platí, že nehnuteľnosť je záujemcovi neznáma.

Všeobecné ustanovenia o provízii

• Nárok na províziu: Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu v deň podpisu sprostredkovanej zmluvy.
• Splatnosť provízie: Provízia je splatná do 14 dní od podpisu zmluvy, resp. do 14 dní od vzniku nároku sprostredkovateľa na províziu podľa podmienok v zmysle zmluvy.
• Zmluvná pokuta: V prípade omeškania so zaplatením provízie má sprostredkovateľ nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty od záujemcu vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Tým nie je dotknutý nárok sprostredkovateľa na zaplatenie zákonného úroku z omeškania.
• Započítanie pohľadávok: Akékoľvek vzájomné splatné finančné nároky, ktoré medzi zmluvnými stranami vzniknú, možno jednostranne započítať.
• Forma platby: Platba provízie sa uskutočňuje bezhotovostným prevodom na základe faktúry (na číslo účtu a s variabilným symbolom, ktorým je číslo zákazky uvedené na zmluve v pravom hornom rohu) vystavenej sprostredkovateľom.
• Provízia po skončení zmluvy: Sprostredkovateľ má nárok na províziu aj za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovanej zmluvy došlo v lehote do 24 mesiacov po skončení platnosti zmluvy, ak k jej uzavretiu došlo v priamej súvislosti s činnosťou sprostredkovateľa počas obdobia trvania zmluvy.
• Provízia bez súčinnosti: Sprostredkovateľ má nárok na províziu aj v prípade, ak záujemca uzavrie bez ďalšej súčinnosti sprostredkovateľa sprostredkovanú zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označil sprostredkovateľ ako osobu vhodnú na uzavretie sprostredkovanej zmluvy (napr. tak, že s určenou osobou vykonal ohliadku nehnuteľností). Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu rovnako v prípade, ak záujemca uzavrie zmluvu s osobou, ktorá je majetkovo alebo personálne prepojená s osobou, ktorú mu označil sprostredkovateľ ako osobu vhodnú na uzavretie sprostredkovanej zmluvy.
• Náklady zahrnuté v provízii: Provízia zahŕňa všetky náklady, ktoré sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s činnosťami podľa zmluvy.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

• splnením jej predmetu,
• dohodou strán,
• zánikom sprostredkovateľa bez právneho nástupcu,
• uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená,
• výpoveďou s jednomesačnou výpovednou lehotou bez uvedenia dôvodu, ak bola uzatvorená na dobu neurčitú,
• odstúpením ktoroukoľvek zo zmluvných strán z dôvodov uvedených v týchto VOP.

Záujemca má právo odstúpiť od tejto sprostredkovateľskej zmluvy bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní. Lehota na odstúpenie od sprostredkovateľskej zmluvy uplynie po 14 dňoch odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy. Na tento účel môže záujemca použiť vzorový formulár na odstúpenie od sprostredkovateľskej zmluvy, ktorý je zaslaný záujemcovi spolu s týmito podmienkami. Po odstúpení od sprostredkovateľskej zmluvy sprostredkovateľ vráti záujemcovi všetky platby, ktoré záujemca uhradil sprostredkovateľovi v súvislosti s uzavretím sprostredkovateľskej zmluvy. Platby budú záujemcovi vrátené bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa, kedy bolo sprostredkovateľovi doručené oznámenie o odstúpení od tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Reklamácia služieb

Klient má právo reklamovať bez zbytočného odkladu po tom, čo zistil dôvod na reklamáciu. Spotrebiteľ môže uplatniť reklamáciu v sídle realitnej kancelárie, prípadne písomne na adrese. Pod pojmom reklamácia sa rozumie uplatnenie nároku spotrebiteľa na preverenie správnosti, kvality alebo rozsahu poskytovanej služby a/alebo uplatnenie zodpovednosti za vady služieb realitnej kancelárie. Spotrebiteľ má pri uplatňovaní reklamácie práva podľa § 622 a § 623 Občianskeho zákonníka. Práva a povinnosti spotrebiteľa súvisiace s uplatnením a vybavením reklamácie upravuje § 18 a nasl. zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.

Alternatívne riešenie sporov

Ak sprostredkovateľ na žiadosť o nápravu odpovedal zamietavo alebo na ňu neodpovedal do 30 dní odo dňa jej odoslania, máte právo podať návrh na začatie alternatívneho riešenia sporu podlá zákona č. 391/2015 Z. z. o alternatívnom riešení spotrebiteľských sporov Slovenskej obchodnej inšpekcii. Návrh možno podať v listinnej podobe, elektronickej podobe alebo ústne do zápisnice. Možnosť obrátiť sa na súd tým nie je dotknutá.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Daňové hľadisko provízie

Z daňového hľadiska je dôležité, kedy je možné províziu uznať ako daňový výdavok. Podľa § 17 ods. 19 zákona o dani z príjmov sú od 1.1.2020 súčasťou základu dane len po zaplatení položky uvedené v tomto ustanovení. To sa týka aj výdavkov (nákladov) na sprostredkovanie zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 69.1 a 69.2.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Spoločnosť uzatvorila zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Súčasťou zmluvy je popri nároku na províziu aj osobitne dojednaný nárok na úhradu nákladov spojených so sprostredkovaním. V tomto prípade sa ustanovenie § 17 ods.19 písm. d) zákona o dani z príjmov nevzťahuje na náklady spojené so sprostredkovaním, pretože nie sú súčasťou dojednanej provízie, ale nárok na úhradu nákladov spojených so sprostredkovaním je dojednaný osobitne popri provízii.
• Príklad 2: Realitná kancelária sprostredkovala klientovi predaj nehnuteľnosti. Realitná kancelária zabezpečila služby spojené so sprostredkovaním predaja nehnuteľnosti prostredníctvom makléra (FO), ktorému zaplatila províziu. Keďže provízia za sprostredkovanie vyplatená maklérovi je časť provízie vyplatenej realitnej kancelárii, ktorú v súlade s § 17 ods.19 písm. d) ZDP zahrnie do základu dane až po jej zaplatení, potom provízia vyplatená maklérovi bude u realitnej kancelárie daňovo uznaná až po zaplatení provízie od klienta.

tags: #zmluva #podľa #občianskeho #zákonníka #vyplatenie #provízie