Nájomná zmluva na 99 rokov: Pohľad na dlhodobý prenájom pozemkov

Úvod

V aplikačnej praxi obcí sa stretávame s uzatváraním nájomných zmlúv na dobu určitú, ale na veľmi dlhú dobu, často presahujúcu štandardnú dĺžku ľudského života, najčastejšie na 99 rokov. Cieľom takýchto zmlúv je vyhnúť sa voľnejšiemu právnemu režimu nájomných zmlúv na dobu neurčitú. Tento článok sa zaoberá právnymi aspektmi, rizikami a dôsledkami nájomných zmlúv na dlhé obdobie, ako je 99 rokov, s prihliadnutím na judikatúru a odbornú literatúru.

Právny rámec nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva, upravená v § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.), predstavuje právny titul užívania nehnuteľností, pre ktorý sú charakteristické pojmové znaky dočasnosti a odplatnosti. Znamená to, že prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Dočasnosť a odplatnosť

Dočasnosť a odplatnosť právneho vzťahu vyplýva zo základného legislatívneho rámca podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Nájomné zmluvy na dobu neurčitú je možné ukončiť podľa zákona oveľa jednoduchšie ako nájomné zmluvy na dobu určitú.

Účel uzatvárania dlhodobých nájomných zmlúv

Uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu určitú, ale na veľmi dlhý čas, môže byť obchádzaním zákonnej úpravy a zakrývaním iného právneho vzťahu. Tento prístup je nebezpečný najmä u obcí ako verejnoprávnych subjektov, ak prenajímajú majetok obce, ktorý podlieha zvýšenej právnej ochrane. Súdna prax i odborná literatúra museli preto reagovať na také konanie zmluvných strán, ktorých cieľom je obchádzať zákonnú úpravu.

Skutočnou vôľou zmluvných strán je tak vytvorenie „monopolného postavenia“ nájomcu, ktorý je uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov dostatočne chránený priznaním jej charakteru „na dobu určitú“ pred vypovedaním zo strany prenajímateľa a súčasne má nájomca dostatočne garantovaný časový priestor užívania predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Riziká a nebezpečenstvá pre obce

Tento prístup je obzvlášť nebezpečný pre obce ako verejnoprávne subjekty, ktoré prenajímajú majetok obce, ktorý podlieha zvýšenej právnej ochrane.

Postoj súdnej praxe

Rozhodovacia prax súdov posudzuje nájomné zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu, ako je reálna doba životnosti nájomcu, ako simulovaný právny úkon, ktorým zmluvné strany sledovali reálne dojednanie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, prevodnej zmluvy, resp.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 28Cdo 2747/2008 „Dojednanie o dĺžke nájmu presahujúce obvyklú dĺžku ľudského života nemôže požívať výhody zmluvného vzťahu uzatvoreného na dobu určitú.

Rovnako záver o tom, že nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov je de facto zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, podporuje tiež téza o absencii vôle zmluvných strán len v časti konkrétneho zmluvného dojednania o dobe nájmu, a teda jej neplatnosti v tejto časti, zatiaľ čo zmluva ako celok je platná, za predpokladu, že ostatné podstatné náležitosti nájomnej zmluvy by boli riadne dojednané. Oddeliteľnosť zmluvných dojednaní podľa predchádzajúcej vety potvrdzuje uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn.

Dôsledky pre vypovedateľnosť

Uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov sa nezaložia právne účinky spočívajúce v trvaní nájmu a absencie základu jeho vypovedania, keďže sa na túto hľadí ako na nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú. Vypovedateľnosť nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je založená na viacerých miestach zákonnej úpravy. Pre povinne zverejňované zmluvy platí § 582a Občianskeho zákonníka. Ďalej vo všeobecných ustanoveniach k nájomnej zmluve podľa § 677 ods.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Možnosti ukončenia nájmu

Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy. Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Praktické aspekty nájomnej zmluvy

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať byt nájomcovi do užívania v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. O odovzdaní a prevzatí bytu a o zariadení bytu spíšu zmluvné strany písomný protokol, ktorý bude pripojený k tejto zmluve ako jej príloha č. 1. Prenajímateľ sa zaväzuje, že umožní nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy. Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore. Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom. Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu. Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. V prípade skončenia doby nájmu je nájomca povinný vrátiť byt v stave, v akom bol prevzatý, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie bytu a zariadenia v byte podľa protokolu spísaného pri preberaní bytu. Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami. Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania. Nájomca sa zaväzuje vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou. Drobnými opravami sa pre účely tejto zmluvy považujú opravy, ktorých náklady v jednotlivom prípade neprevyšujú sumu 33,- €. Nájomca nemá voči prenajímateľovi nárok na náhradu takto vynaložených nákladov. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ. Prenajímateľ sa zaväzuje do 15 dní začať s uskutočňovaním potrebnej opravy. Ak tieto opravy napriek oznámeniu nájomcu prenajímateľ neobstará v primeranej lehote, je oprávnený vykonať ich nájomca. Prenajímateľ je povinný nájomcovi uhradiť takto vynaložené náklady.

Nájomné a platobné podmienky

Nájomné za užívanie bytu je zmluvnými stranami dohodnuté vo výške ………. € mesačne. V nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za odber studenej a teplej vody a poplatky za spotrebu elektrickej energie a poplatky za spotrebu plynu. Tieto poplatky hradí nájomca zálohovo spolu s bežným nájomným a to výške …………… € mesačne. Po skončení nájmu budú zaznamenané stavy meračov energií a vyúčtovanie bude vykonané po doručení vyúčtovania od správcu / spoločenstva vlastníkov bytov bytového domu. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné bezhotovostne, prevodom na účet prenajímateľa, č. účtu: ………………………………. Nájomné je splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu príslušného mesiaca. Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradil nájomca v hotovosti do rúk prenajímateľa pri podpise tejto zmluvy, čo prenajímateľ potvrdzuje svojím podpisom. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca zloží do rúk prenajímateľa depozit vo výške 2-mesačného nájomného, a to na základe príjmového dokladu. Depozit bude odovzdaný nájomcovi po skončení nájmu. Prenajímateľ má právo vykonať v prípade nedoplatkov zo strany nájomcu jednostranné započítanie pohľadávok.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #prenájom #pozemkov #na #99 #rokov