Kúpna Zmluva na Pozemok: Komplexný Sprievodca

Kúpna zmluva na pozemok je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva pozemku z predávajúceho na kupujúceho za dohodnutú kúpnu cenu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by mali byť zohľadnené pri jej uzatváraní.

Čo je Kúpna Zmluva na Pozemok?

Kúpna zmluva je zmluvný typ, ktorým predávajúci predáva určitú vec a kupujúci túto vec za dojednanú kúpnu cenu od predávajúceho kupuje. Základnými pojmovými znakmi kúpnej zmluvy sú predmet kúpy a kúpna cena. Bez týchto základných náležitostí nemôžeme ani hovoriť o kúpnej zmluve.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Dobrá kúpna zmluva však vyžaduje oveľa viac než to a v prípade nehnuteľnosti to platí dvojnásobne. V kúpnej zmluve nestačí len označiť zmluvné strany, opísať to, čo sa predáva a aká je kúpna cena. Pri nehnuteľnosti je potrebné veľmi podrobne a hlavne správne označiť nehnuteľnosť, a to v súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona. Ani to však nestačí. Zmluva musí riešiť aj situácie, ak by sa niečo po jej uzavretí pokazilo. Čo ak kupujúci nevyplatí časť kúpnej ceny? Čo ak kupujúci odhalí vady? Čo kupujúci zistí, že na zmluve je ťarcha? Čo ak predávajúci nehnuteľnosť neodovzdá, prípadne ju zaťaží ťarchou? A mnoho ďalších…

Dôležité Aspekty Kúpnej Zmluvy

Predávajúci aj kupujúci chcú mať určité záruky. Predávajúci nechce predsa previesť vlastníctvo skôr, než má peniaze a kupujúci zase nechce vyplatiť celú kúpnu cenu skôr, než je vlastníkom. Lenže takto sa to dá dohodnúť len málokedy. Preto je potrebné vhodne a vyvážene nastaviť spôsob vyplatenia kúpnej ceny, etapy zaplatenia jednotlivých častí kúpnej ceny, podmienky pre podanie návrhu na vklad, právo na odstúpenie od zmluvy, uviesť vyhlásenia zmluvných strán, vady nehnuteľnosti, moment odovzdania nehnuteľnosti a pod. Na to nie vždy stačí vzor z internetu (ak vôbec niekedy). Každý obchod a každá zmluva má svoje špecifiká, ktoré treba zohľadniť. Jeden chce ochrániť to, iný zase niečo iné. Jeden sa obáva toho, druhý zase toho. Každý človek je iný, a preto je logické, že tá istá zmluva nemusí „pasovať“ každému. Na skoncipovanie kvalitnej zmluvy, ktorá Vás ochráni jednoducho musí mať človek skúsenosti. Tie človek získa len tým, že takýchto zmlúv pripraví desiatky, možno stovky.

Vzor Kúpnej Zmluvy

Nižšie je uvedený vzor kúpnej zmluvy, ktorý je uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Článok I: Zmluvné Strany

Zmluva musí obsahovať presné označenie Zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Predávajúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rod.:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť: slovenská
  • IBAN:
  • Fyzická osoba
  • Manželia
  • Živnostník
  • Spoločnosť

(ďalej aj ako „predávajúci")

Kupujúci:

  • Fyzická osoba
  • Manželia
  • Živnostník
  • Spoločnosť

(ďalej aj ako „kupujúci")

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II: Predmet Zmluvy

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území, obec, okres, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. ako:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  • parcela KN-C č., s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria
  • zastavané plochy a nádvoria;

(pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“).

Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje pozemky do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy. Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Článok III: Nadobudnutie Vlastníctva

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad __, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.

Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť. Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške % kúpnej ceny. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Článok IV: Práva Tretích Osôb k Nehnuteľnostiam, Stav Nehnuteľností

Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy. Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti:

  • na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ;
  • predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania;
  • predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.

Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Kupujúci podpisom na tejto zmluvy potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Článok V: Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:

  • osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Článok VI: Záverečné Ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.

Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.

Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Návrh na Vklad Vlastníckeho Práva

Na základe kúpnej zmluvy dochádza k prevodu vlastníckeho práva, ktorý sa realizuje vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad musí obsahovať:

  1. Označenie účastníkov konania: Meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt (fyzická osoba) alebo názov, sídlo, IČO (právnická osoba).

  2. Označenie nehnuteľnosti: Podľa údajov z katastra nehnuteľností (katastrálne územie, parcelné číslo, výmera, druh pozemku, list vlastníctva).

  3. Označenie právneho úkonu: Uvedie sa, že bola uzavretá napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod. a tiež dátum, kedy k uzavretiu zmluvy došlo.

  4. Potrebné prílohy:

    • spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná a pod.), na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch (2) vyhotoveniach,
    • dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje osoba odlišná od účastníkov zmluvy (typicky realitný maklér, advokát). Plnomocenstvo sa nevyžaduje na to, aby iná osoba „len odniesla“ návrh na vklad do podateľne katastra,
    • oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad - tlačivo, ktoré znamená, že návrh na vklad je v systéme katastra a zo strany pracovníkov katastra nie je potrebné vyhľadávať informácie v zmluve, ale už ich len overiť. Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad je dobrovoľné - nie je teda nevyhnutné ho katastru doručovať, avšak je vhodné tak spraviť, keďže si tým viete znížiť správny poplatok za vklad.
    • Ďalšie prílohy, ktoré sa pripájajú k návrhu na vklad závisia od charakteru nehnuteľnosti, ktorej sa vkladové konanie týka a sú uvedené v § 30 ods. 5 a § 46 Katastrálneho zákona.

  5. Žiadosť o urýchlené konanie o vklade v prípade, ak navrhovatelia žiadajú o urýchlenie vkladového konania. POZOR! Urýchlenie vkladového konania je spoplatnené vyšším správnym poplatkom za vklad (základný poplatok za návrh na vklad je štandardne v sume 66,- EUR, pričom poplatok za urýchlené konanie je štandardne v sume 266,- EUR).

Ako a Kde Podať Návrh na Vklad?

Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva písomne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Na konanie o povolení vkladu je príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť. Ak sa návrh na vklad týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, konať o celom návrhu môže ktorýkoľvek z týchto okresných úradov.

Návrh na vklad možno podať aj elektronicky, avšak v takomto prípade prílohy k návrhu na vklad podané v elektronickej podobe musia byť podpísané zaručeným elektronickým podpisom, resp. zaručeným elektronickým podpisom opatreným časovou pečiatkou v prípade písomností, na ktorých sa vyžaduje osvedčený podpis. Alternatívne možno tiež dokumenty, ktoré boli vyhotovené a podpísané v listinnej forme, zaručene konvertovať do elektronickej formy.

Správne Poplatky Spojené s Návrhom na Vklad

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad (zápis by mal byť vykonaný do 30 dní) zaplatíte 66 eur. V prípade, ak by ste chceli, aby bol vklad do katastra zapísaný v urýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu, zaplatíte 266 eur. Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné, teda 33 eur pri štandardnom návrhu na vklad a 133 eur pri zrýchlenom vklade. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur. Štandardný návrh na vklad Vás tak môže stáť len 18 eur a zrýchlený vklad len 118 eur.

POZOR! Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy, ktoré boli vyhotovené a podpísané pôvodne v listinnej podobe, zaručene konvertované. Zaručenú konverziu dokumentov môžu vykonávať len notári, advokáti a vybrané pobočky pošty.

Právna Úprava Konania o Povolení Vkladu

Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 zákona č. 162/1995 Z. z. a § 663 a nasl.

tags: #zmluva #prílohy #pozemok #vzor

Ďalšie články