Zmluva s vlastníkmi komunikácie: Vzor a dôležité aspekty

V posledných rokoch zaznamenávame nárast počtu spoločenstiev vlastníkov bytov, čo je často motivované nespokojnosťou s existujúcou správou, ktorá sa im javí ako drahá, neprehľadná a neefektívna. Spôsob spravovania bytových domov je upravený zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel.

Legislatívny rámec a formy správy

Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje správu bytových domov. Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, byty v domoch osobitného určenia, byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, ktoré majú len jeden byt (§ 1 ods. 4).

Podľa zákona môže bytový dom spravovať buď spoločenstvo vlastníkov, alebo správcovská spoločnosť. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu (§ 6 ods. 3). Nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov (§ 7 ods. 1). Zmluva o výkone správy si teda odporuje so zmluvou o spoločenstve vlastníkov. Spoločenstvo si však môže objednať čiastkové výkony v správcovskej spoločnosti (napr. vedenie účtovníctva).

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ, ktorý má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov.

Založenie a registrácia spoločenstva

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu.

Individuálne vlastníctvo bytov je nutné zaregistrovať na katastrálnom úrade. Každý individuálne vlastnený bytový a nebytový priestor spolu s podielom alebo účasťou na spoločnom vlastníctve je zapísaný ako samostatná časť nehnuteľnosti. Pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená (notárom alebo matričným úradom).

Zmluva o spoločenstve a stanovy

Nadväzne na § 7a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z., písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Môžu stanoviť aj ďalšie detaily o fungovaní spoločenstva. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve. Môžu obsahovať napr. dátum výročnej schôdze vlastníkov, vymedzenie práv a zodpovednosti orgánov spoločenstva, domový poriadok a pod.

Príklad zmluvy o spoločenstve

Na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v obytnom dome so súp. č. ………………, na ulici ……………………, ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. KN ……….., o výmere ……………… m² v kat. úz. V ……………… dňa ……………….. Vlastníci bytov a nebytových priestorov obytného domu č. ……………….., na ulici ………………………., ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. KN …………….., o výmere ………….. m² a je zapísaný na LV č. ……….., kat. úz. …………………., obec ………………., sa v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. dohodli na nasledovnom:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

K založeniu Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov došlo podpisom zmluvy o spoločenstve, ktorú podpísala nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spolu všetkých bytov a nebytových priestorov je v obytnom dome …. a zmluvu o spoločenstve podpísali vlastníci ………. Predpokladom vzniku Spoločenstva je jeho registrácia v registri spoločenstiev vedenom Krajským úradom v …………… Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa dohodli, že pri podaní návrhu na registráciu ich bude zastupovať ……………………., tr. …………………………………………………………………., r. č.: …………………………………….., bytom…………………………………………………………, ………. ……………………………………………………………….., ………….

Ciele a činnosti spoločenstva

Základným cieľom spoločenstva je zabezpečiť bezchybnú prevádzku bytového domu. Pre úspešné dosiahnutie tohto cieľa sa zakladajúci členovia Spoločenstva zaväzujú podľa ustanovení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.

Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrady za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom je povinné zohľadniť aj mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi domu a nebytového priestoru. Rovnakým spôsobom je Spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Orgány spoločenstva

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenia ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. Množstvo a veľkosť orgánov spoločenstva má byť adekvátna veľkosti spoločenstva, charakteru riešených úloh v rámci spoločenstva tak, aby mohlo pružne a efektívne riešiť vzniknuté problémy.

Základná štruktúra orgánov spoločenstva vzniká už pri zriadení spoločenstva, no následne sa môže ďalej rozvíjať a zdokonaľovať na základe demokratického rozhodovania členov spoločenstva, ktoré v danej oblasti musí rešpektovať práva jednotlivých vlastníkov na spolurozhodovanie v spoločenstve.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zhromaždenie

Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie, ktoré pozostáva zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov združených v spoločenstve. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva. Týmto má zároveň povinnosť sa zúčastňovaťna správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku.

Zhromaždenie má oprávnenie meniť zmluvu o spoločenstve, prijímať rozhodnutia o zmene stanov a predpisov spoločenstva, voliť a odvolávať predsedu spoločenstva, prerokúvať a schvaľovať výročné správy výkonného výboru a revíznej komisie, schvaľovať ročnú uzávierku spoločenstva a rozhodovať o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo. Zhromaždenie sa zvoláva minimálne raz za rok.

Pre prijatie rozhodnutí zhromaždenia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (t. j. všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome). Každý vlastník má jeden hlas, a to nezávisle od toho, aký veľký priestor vlastní.

Ďalšie orgány

Funkčné obdobie volených orgánov Spoločenstva je tri roky. Svoje funkcie vykonávajú po uplynutí volebného obdobia až do zvolenia nových orgánov Spoločenstva. Do orgánov Spoločenstva môžu byť volení len členovia Spoločenstva, ktorí si plnia svoje povinnosti.

Zasadnutie Zhromaždenia Spoločenstva sa zvoláva písomnou pozvánkou, v ktorej sa uvedie aj program zasadnutia. Pozvánka musí byť doručená každému členovi Spoločenstva najneskôr desať dní pred zasadnutím.

Za Predsedu Spoločenstva môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Počas neprítomnosti Predsedu Spoločenstva alebo jeho nespôsobilosti na výkon funkcie vykonáva jeho kompetencie Podpredseda Spoločenstva.

Rada Spoločenstva je dozorný orgán Spoločenstva. Má troch členov volených Zhromaždením Spoločenstva verejne a menovite, pokiaľ sa na zasadnutí nedohodne inak. Zvolená Rada Spoločenstva si spomedzi seba zvolí predsedu. Členom Rady Spoločenstva môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zástupca vlastníkov

Každý bytový dom by mal mať na účely efektívnej komunikácie medzi vlastníkmi a správcom zvoleného zástupcu alebo viacerých zástupcov. Pretože zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje jeho postavenie, úlohy a podmienky výkonu činností iba okrajovo, v záujme precíznejšej úpravy uvedených záležitostí je optimálnym riešením uzatvorenie osobitnej zmluvy, prostredníctvom ktorej je možné konkrétne vymedziť rozsah činností zástupcu, jeho odmenu, povinnosti, kompetencie či trvanie a zánik jeho funkcie.

Fond prevádzky, údržby a opráv

Zhromaždenie Spoločenstva schváli pred začiatkom roka na nasledujúci rok výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, úhrad za plnenia a platieb za správu.

Členovia spoločenstva sa dohodli, že za neplnenie členskej povinnosti platiť príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, preddavky na úhrady za plnenia a platby za správu riadne a včas, t. j. do ………………… dňa príslušného mesiaca, budú povinní zaplatiť úrok z omeškania vo výške ………………… % z dlžnej sumy za každý deň omeškania.

tags: #zmluva #s #vlastníkmi #komunikácie #vzor