Znalecký posudok na neskolaudovanú nehnuteľnosť: Kompletný sprievodca

Tento článok sa venuje problematike znaleckých posudkov na neskolaudované nehnuteľnosti, najmä rodinné domy. Poskytuje komplexný pohľad na túto tému, vrátane dôvodov na vyhotovenie znaleckého posudku, potrebných dokumentov, procesu zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností a skúseností s financovaním hypotéky na neskolaudované nehnuteľnosti.

Prečo potrebujete znalecký posudok na neskolaudovanú nehnuteľnosť?

Znalecký posudok na neskolaudovanú nehnuteľnosť, teda rozostavanú stavbu, je potrebný v rôznych situáciách. Najčastejšie ide o prípady, keď chcete:

• Predať rozostavanú nehnuteľnosť: Ak chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
• Získať hypotéku na dostavbu: Ak chcete financovať výstavbu novostavby z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právnom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo. Banka zvyčajne podmieňuje poskytnutie úveru tým, že bude použitý na dostavbu nehnuteľnosti až po jej kolaudáciu.

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Prečo zapísať rozostavanú stavbu do katastra?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. Za stavbu v právnom zmysle sa považuje vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Aké doklady budete potrebovať k zápisu rozostavanej stavby do katastra?

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.
• Geometrický plán: Geometrický plán slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster na základe stavebného povolenia vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok hnuteľného majetku

Hypotéka na neskolaudovaný dom: Skúsenosti a tipy

Je možné použiť ako zábezpeku ešte neskolaudovaný dom? Áno, je to možné. Požiadať o hypotekárny úver a pritom ručiť ešte neskolaudovaným rodinným domom môžete. V takomto prípade má banka zvyčajne podmienku, že účel úveru bude dostavba rozostavanej nehnuteľnosti a že všetky finančné prostriedky z úveru použijete na dostavbu nehnuteľnosti až po jeho kolaudáciu. Je to preto, aby v konečnom dôsledku mala banka založenú vo svoj prospech dokončenú a aj skolaudovanú nehnuteľnosť.

Postup pri vybavovaní hypotéky na neskolaudovaný dom:

1. Zameranie rozostavanej stavby geodetom: V priebehu výstavby by vám mal urobiť geodet zameranie rozostavanej stavby a vyhotoviť geometrický plán. Plán môže, ale nemusí vniesť do katastra nehnuteľnosti.
2. Vyhotovenie znaleckého posudku: Následne si dáte vyhotoviť na rozostavaný dom znalecký posudok, ku ktorému budete potrebovať geometrický plán. Znalcovi musíte taktiež predložiť aj právoplatné stavebné rozhodnutie, na základe ktorého staviate svoj dom.
3. Predloženie dokumentov banke: Banke spolu so žiadosťou o úver a inými dokladmi predložíte už vyhotovený znalecký posudok, na základe ktorého vám banka môže úver schváliť.
4. Záložné zmluvy a kataster: Po schválení úveru Vám banka pripraví záložné zmluvy, ktoré budete musieť spolu s geometrickým plánom odniesť na kataster nehnuteľnosti.

Praktické rady pri financovaní hypotéky:

• Výber znalca: Podmienkou banky je, aby bol znalec v zozname znalcov a banka následne posudok akceptuje. Odporúča sa, aby bol znalec z oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
• Dokladovanie úveru: Banky majú často krátky termín na zdokladovanie účelu úveru. Je dôležité pravdivo dokladovať úver a v prípade potreby požiadať o predĺženie lehoty. Každá banka akceptuje faktúru, keď je vystavená na vaše meno a doložená dokladom o uhradení.
• Čerpanie hypotéky: Pri výstavbe je často chybou žiadať o jednorazové čerpanie, ak sa dalo predpokladať, že by sa vydokladovanie účelu nemuselo stihnúť do 6 mesiacov od čerpania.
• Záložné právo: Je možné založiť byt na začiatku a keď nadobudne dom určitú potrebnú hodnotu, tak sa prevedie záložné právo. V takom prípade stačí mať znalca a cena domu bude vyššia ako hodnota bytu.

Cena znaleckého posudku

Ceny znaleckých posudkov sa môžu líšiť v závislosti od znalca, lokality a rozsahu prác. Získajte si preto viacero ponúk a porovnajte ich. Niektorí klienti sa dohodli na cene 200€ za posudok, avšak pri prevzatí zaplatili 220€. Dôležité je dohodnúť sa na cene vopred a uistiť sa, že sú zahrnuté všetky náklady.

Prečítajte si tiež: Znalecký posudok a jeho status verejnej listiny

Prečítajte si tiež: Trestné konanie a znalecké posudky

tags: #znalecky #posudok #na #neskolaudovanu #nehnutelnost #cena