Zodpovednosť prenajímateľa za dodávky elektriny: Komplexný prehľad

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje komplexný právny vzťah, ktorý upravuje nielen samotné užívanie priestoru, ale aj s tým spojené povinnosti a práva oboch strán - prenajímateľa a nájomcu. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje pozornosť, je zodpovednosť za dodávky energií, najmä elektriny. Tento článok podrobne rozoberá túto problematiku, pričom sa opiera o platnú legislatívu, judikatúru a praktické aspekty.

Práva a povinnosti prenajímateľa: Základné východiská

Prenajímateľ má zo zákona niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Patria sem najmä právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu.

Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom. Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje. Má právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.

Čo musí prenajímateľ zabezpečiť pred odovzdaním bytu nájomcovi?

Pred odovzdaním bytu nájomcovi je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť:

• v stave spôsobilom na užívanie - funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad,
• spísaný odovzdávací protokol - hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu,
• zabezpečené základné služby, ktoré hradí nájomca - napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Ďalšie povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú. Ďalej má zákonnú povinnosť udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie. To zahŕňa najmä:

Prečítajte si tiež: Zodpovednosť za príspevok

• zaistenie väčších opráv,
• revízie plynu, elektroinštalácie alebo kotlov.

Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a Občiansky zákonník v siedmej hlave v ustanoveniach o nájomnej zmluve.

Zákonné podmienky pre výpoveď nájomnej zmluvy

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku).

Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac. V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi - ide o výnimky upravené zákonom.

Čo prenajímateľ bytu, naopak, nesmie?

Prenajímateľ nesmie porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu. Medzi hlavné zákazy patria:

Prečítajte si tiež: Zdvíhacie zariadenia a zodpovednosť

• Nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu.
• Nesmie nájomcovi zakazovať činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov.
• Nesmie do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné.
• Nesmie diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.

Kto čo platí? Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy

Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy medzi nájomcu a prenajímateľa je upravené zákonom a výkladom súdov:

• Prenajímateľ hradí všetky väčšie opravy a technické zásahy - napríklad opravy rozvodov vody, elektriny, plynu, kúrenia, okien, vstupných dverí a ďalších stavebných prvkov. Taktiež je zodpovedný za zákonom predpísané revízie - plynových zariadení, kotlov, elektroinštalácie, komínov a pod.
• Nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu - napríklad výmena žiaroviek, tesnení, drobná údržba spotrebičov, ktoré sú súčasťou vybavenia bytu. Zákonom stanovená hranica nákladov na drobné opravy je 6,64 €.

Ak nájomca z dôvodu neodkladnosti (napr. havárie) vykoná opravu, ktorú by inak mal zabezpečiť prenajímateľ, má nárok na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Práva nájomcu: Pokojné a nerušené užívanie bytu

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie. Medzi jeho základné práva patria najmä:

• Právo chovať v byte domáce zviera, ak tým neporušuje pravidlá občianskeho spolunažívania, domový poriadok alebo neobťažuje susedov.
• Právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad poruchy kúrenia, zatekajúca strecha, nefunkčné rozvody. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov.
• Právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.

Vyúčtovanie služieb: Transparentnosť ako základ

Vyúčtovanie služieb zahŕňa všetky poplatky za služby súvisiace s používaním bytu. Správne vyúčtovanie by malo odrážať skutočnú spotrebu a obsahovať originálne doklady od dodávateľov, aby bolo čo najtransparentnejšie.

Položky zahrnuté vo vyúčtovaní služieb

• dodávky vody
• dodávky elektriny
• dodávky plynu
• dodávky tepla
• odvoz odpadu
• údržba spoločných priestorov
• ďalšie služby spojené s prevádzkou bytového domu

Poplatky platené nájomcom

Nájomca zvyčajne platí mesačné nájomné a zálohy na služby, ktoré pokrývajú napríklad vodu, elektrinu, plyn, kúrenie, odvoz odpadu či upratovanie spoločných priestorov. Nepatrí sem však fond opráv ani náklady spojené s vlastníctvom bytu - tie znáša prenajímateľ. Všetky poplatky by mali byť presne určené v nájomnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Zodpovednosť za vady automobilu

Kedy riešiť ročné vyúčtovanie služieb a ako postupovať?

Vyúčtovanie služieb sa spravidla vykonáva raz ročne, pričom zákon neukladá jednotný termín jeho realizácie. Konkrétny časový rámec závisí od obdobia uvedeného na faktúrach dodávateľov energií a služieb. To znamená, že zúčtovacie obdobie nemusí zodpovedať kalendárnemu roku (od 1. januára do 31. decembra), ale môže ísť napríklad o obdobie od 15. marca do 14. marca nasledujúceho roka. Tento systém sa uplatňuje najmä pri vyúčtovaní za dodávky plynu, elektriny a vody.

Prenajímateľ sa však môže s nájomcom dohodnúť aj na častejšom vyúčtovaní - napríklad priebežne počas roka a osobitne za jednotlivé služby. Takýto prístup odporúčame, pretože poskytuje lepší prehľad v reálnom čase. Prípadné nezrovnalosti je možné riešiť okamžite a obe strany môžu nahliadnuť do aktuálnych dokladov.

Zmluva ako základ plynulej komunikácie

Kvalitne vypracovaná nájomná zmluva je kľúčovým prvkom pre jasnú a bezproblémovú komunikáciu medzi prenajímateľom a nájomcom. Presne vymedzuje podmienky, ktoré pomáhajú predchádzať sporom alebo nejasnostiam pri vyúčtovaní služieb. Čo odporúčame do zmluvy zahrnúť?

Transparentnosť pri vyúčtovaní

Prenajímateľ by mal nájomcovi vždy sprístupniť originálne doklady, ktoré preukazujú skutočné náklady - napríklad faktúry za energie či odpočty z meradiel. Nájomca má právo vidieť, za aké služby reálne platí. Zároveň nie je povinný uhrádzať náklady, ktoré priamo nesúvisia s jeho bývaním - napríklad účtovníctvo prenajímateľa alebo náklady na správu nehnuteľnosti.

Úloha spoločenstva vlastníkov bytov (SVB)

Ak niektoré služby zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), ich rozúčtovanie zvyčajne závisí od dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Napríklad príspevky do fondu opráv nie sú nákladom nájomcu a mal by ich znášať prenajímateľ. Naopak, služby, ktoré nájomca reálne využíva - ako je upratovanie spoločných priestorov alebo ich osvetlenie - sú spravidla prenesiteľné a môžu byť súčasťou vyúčtovania.

Kontrola a súčinnosť

V prípade pochybností o výške spotreby má nájomca právo požiadať o doloženie reálnych nameraných hodnôt. Obe strany by mali spolupracovať a byť ochotné poskytnúť podklady alebo umožniť prístup k meradlám, aby sa predišlo nejasnostiam a zabezpečila objektívna kontrola.

Zálohy za služby a vyúčtovanie: Ako to funguje?

Zálohy predstavujú pravidelné mesačné platby, ktoré prenajímateľ prijíma od nájomcu za účelom pokrytia očakávaných nákladov na služby spojené s užívaním bytu. Ide o vopred dohodnutý odhad skutočných nákladov, ktorý sa následne overuje a porovnáva vo vyúčtovaní služieb.

Pre lepšie pochopenie si ukážeme príklad vyúčtovania tepla a vody. ‍Tip: Ako vypočítať fakturáciu za vodu? Stačí odčítať stav vodomeru na začiatku a na konci obdobia - rozdiel v m³ vynásobíte cenou za 1 m³ vody vrátane stočného (podľa sadzby vášho dodávateľa). Spotreba = rozdiel x cena. A kedy sa vystavujú faktúry za vodu? Faktúry za vodu sa najčastejšie vystavujú raz ročne. Presný termín odpočtu a fakturácie je uvedený v zmluve alebo ho oznamuje dodávateľ vopred - napríklad formou oznámenia vo vchode alebo poštou.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa pri vyúčtovaní

Práva nájomcu

• Nájomca má právo na prehľadné a podrobné vyúčtovanie všetkých nákladov spojených s užívaním bytu.
• Ak nájomca s vyúčtovaním nesúhlasí, má právo podať reklamáciu. Reklamácia musí byť podaná v súlade s podmienkami uvedenými v nájomnej zmluve.
• Nájomca má právo nahliadnuť do originálnych dokladov, najmä v prípade, ak sú súčasťou vyúčtovania iba prepočty.
• Nájomca je povinný hradiť len tie služby, ktoré reálne využíva v rámci bývania (napr. voda, plyn, elektrina, upratovanie spoločných priestorov).

Povinnosti nájomcu

• Nájomca je povinný uhradiť náklady uvedené vo vyúčtovaní v lehote stanovenej v nájomnej zmluve.
• Nájomca by mal informovať prenajímateľa o zmenách, ktoré môžu ovplyvniť spotrebu služieb - napríklad o zmene počtu osôb v byte.
• Nájomca je povinný spolupracovať pri poskytovaní podkladov, napríklad zaslaním fotografií meračov pre overenie reálnej spotreby, prípadne sprístupnením meračov na odpočet alebo ich výmenu.

Práva prenajímateľa

• Prenajímateľ má právo na úhradu všetkých nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti, ktoré sú v súlade s nájomnou zmluvou.
• Má právo požadovať od nájomcu podklady, ako napríklad fotografie meračov, aby mohol priebežne kontrolovať spotrebu služieb.

Povinnosti prenajímateľa

• Prenajímateľ je povinný vypracovať vyúčtovanie v súlade s nájomnou zmluvou a platnou legislatívou. Vyúčtovanie musí obsahovať všetky relevantné položky a musí byť nájomcovi predložené najneskôr do štyroch mesiacov po skončení zúčtovacieho obdobia.
• Vyúčtovanie musí odzrkadľovať skutočnú spotrebu, aby bol zabezpečený spravodlivý a transparentný prehľad nákladov.
• Ak prenajímateľ túto lehotu nedodrží, nájomca má právo domáhať sa plnenia súdnou cestou a prípadne uplatniť nárok na zmluvnú pokutu, ak bola takáto sankcia dohodnutá v zmluve.

Fakturácia za služby na konci nájmu

Ak nájomcovi skončila nájomná zmluva, vyúčtovanie služieb musí byť vykonané aj po ukončení nájomného vzťahu. Prenajímateľ je povinný vyhotoviť záverečné vyúčtovanie, ktoré zahŕňa spotrebu za celé obdobie nájmu, vrátane posledného mesiaca. Pri tomto vyúčtovaní je dôležité zabezpečiť presné údaje o spotrebe k dátumu ukončenia nájmu.

Vyúčtovanie spotreby energií po skončení nájmu

Po odovzdaní bytu vykoná prenajímateľ vyúčtovanie spotreby energií na základe stavu elektromeru a plynomeru ku dňu ukončenia nájmu. Ak počas nájmu došlo k vysokej spotrebe, môže byť nájomcovi doúčtovaná suma za nadmernú spotrebu. Naopak, ak nájomca uhrádzal vyššie zálohy, než bola jeho skutočná spotreba, prenajímateľ je povinný vrátiť vzniknutý preplatok.

Príklad: Pri mesačných zálohách vo výške 80 € na elektrinu a ohrev vody sa zistilo, že ročná spotreba bola v skutočnosti o 60 € nižšia, než sa predpokladalo. Prenajímateľ teda vráti nájomcovi túto sumu ako preplatok.

Spotreba vody a tepla po skončení nájmu

Spotreba vody a tepla môže výrazne kolísať v závislosti od ročného obdobia. V niektorých bytových domoch sa odpočty meračov vykonávajú iba raz ročne - zvyčajne ku koncu kalendárneho roka, čo môže ovplyvniť termín vyúčtovania. Ak bola spotreba vyššia než uhradené zálohy, výsledná suma môže byť rozdelená medzi nájomcu a prenajímateľa podľa dohody stanovenej v nájomnej zmluve.

Príklad: Nájomca platil mesačne zálohy vo výške 60 € na vodu a kúrenie. Počas zimných mesiacov však spotreba tepla výrazne stúpla, čo spôsobilo navýšenie ročných nákladov o 80 €. Nájomca je následne povinný túto čiastku doplatiť.

Opravy a údržba po skončení nájmu

Ak počas nájmu vznikli menšie škody alebo bola zanedbaná údržba, ktorá nebola krytá nájomnou zmluvou (napríklad poškodené steny, neodstránené závady a pod.), môžu byť tieto náklady započítané do záverečného vyúčtovania. Prenajímateľ však musí predložiť doklady o skutočne vynaložených nákladoch.

Príklad: Počas nájmu došlo k poškodeniu dverí, ktorých oprava stála 30 €. Táto suma bude nájomcovi doúčtovaná, ak sa preukáže, že škoda vznikla v dôsledku nesprávneho zaobchádzania.

Upratovanie spoločných priestorov po skončení nájmu

Niektoré nájomné zmluvy zahŕňajú povinnosť nájomcu prispievať na upratovanie spoločných priestorov (chodby, výťahy, dvor a pod.). Po skončení nájmu môže byť vykonané vyúčtovanie na základe skutočných nákladov, ktoré sa môžu počas roka meniť - napríklad v dôsledku sezónneho upratovania.

Príklad: Nájomca mesačne prispieval sumou 20 € na upratovanie spoločných priestorov. Počas zimných mesiacov však boli náklady vyššie pre častejšie odpratávanie snehu, preto bola k zálohám pripočítaná dodatočná suma 12 €, ktorú je nájomca povinný doplatiť.

Čo ak sa chcú prenajímateľ a nájomca vyúčtovať hneď?

Ak sa ani jedna strana nechce zdržiavať a chcú nájomné a služby vysporiadať ihneď, môžu sa dohodnúť na mimoriadnom vyúčtovaní. V takom prípade je potrebné uzatvoriť písomnú dohodu podpísanú oboma stranami.

Prenajímateľ môže požiadať dodávateľa služby o mimoriadnu fakturáciu. Následne počká na faktúru, zhodnotí aktuálne stavy meračov a pripraví vyúčtovanie pre nájomcu. Po tomto mimoriadnom vyúčtovaní už nie je potrebné riešiť dodatočné vyrovnania - obe strany budú navzájom vysporiadané.

V prípade služieb zabezpečovaných spoločenstvom vlastníkov bytov (SVB) je možné orientačne vypočítať priemerné mesačné náklady a pripočítať napríklad 10 % navyše ako rezervu pre prípad vyšších skutočných výdavkov. V takýchto situáciách možno kontaktovať Úrad pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO), ktorý poskytuje informácie o aktuálnych cenách energií, vývoji trhu a môže pomôcť aj s orientačnými výpočtami.

Ako riešiť nezrovnalosti vo vyúčtovaní služieb?

Som prenajímateľ a našiel som chybu vo vyúčtovaní od dodávateľa služieb

Občas sa môže stať, že prenajímateľ dostane od dodávateľa služieb vyúčtovanie, ktoré nesedí so skutočnými údajmi. V takom prípade je možné podať reklamáciu nasledovne:

• Podajte písomnú reklamáciu priamo dodávateľovi služby. Reklamácia by mala obsahovať vaše kontaktné údaje, presné označenie reklamovaných položiek a dôvody nesúhlasu - ideálne s dôkazmi, ako sú napríklad fotografie stavu meračov alebo porovnanie s predchádzajúcim obdobím.
• Dodávateľ je povinný reklamáciu vybaviť zvyčajne do 15 dní od jej podania. V prípade uznania reklamácie je povinný opraviť fakturovanú sumu a vrátiť prípadný preplatok, resp. upraviť výšku nedoplatku.
• Ak dodávateľ nereaguje v zákonnej lehote alebo oneskorí vrátenie preplatku, môžete mať nárok na kompenzáciu. Tá sa môže líšiť podľa typu služby a podmienok zmluvy.

Som nájomca a nesúhlasím s doručeným vyúčtovaním služieb

Ak vám bolo doručené vyúčtovanie služieb a máte pochybnosti o správnosti uvedených súm, môžete podniknúť nasledujúce kroky:

• Najprv si skontrolujte aktuálne stavy meračov (elektromer, vodomer, plynomer). Takto si overíte, či sú vaše pochybnosti opodstatnené.
• Skôr než sa obrátite na prenajímateľa, preverte všetky položky zahrnuté vo vyúčtovaní - od poplatkov za energie až po náklady na údržbu a spoločné priestory. Majte k dispozícii nájomnú zmluvu a dohodnuté výšky záloh, ktoré môžete porovnať s vyúčtovanými sumami.
• Ak aj po kontrole máte pocit, že vyúčtovanie nezodpovedá realite, máte právo požiadať prenajímateľa o nahliadnutie do všetkých podkladov, na základe ktorých bolo vyúčtovanie vyhotovené. Prenajímateľ je povinný vám umožniť prístup k tejto dokumentácii, ktorá by mala obsahovať rozpis nákladov na jednotlivé služby a spôsob výpočtu záloh - najneskôr do piatich mesiacov od skončenia zúčtovacieho obdobia.
• Po obdržaní podkladov máte 30 dní na to, aby ste podali písomnú námietku, ak so sumami nesúhlasíte. V námietke uveďte konkrétne sporné položky a priložte akékoľvek dôkazy. Prenajímateľ je povinný vašu námietku vybaviť do 30 dní.

Som prenajímateľ a môj nájomca nesúhlasí s vyúčtovaním služieb

• Nájomca má právo do 30 dní od doručenia vyúčtovania požiadať písomne o nahliadnutie do podkladov, aby si mohol všetky položky skontrolovať. Vašou povinnosťou ako prenajímateľa je umožniť prístup k týmto dokumentom najneskôr do 5 mesiacov od skončenia zúčtovacieho obdobia.
• Ak si nájomca po kontrole dokumentácie stále myslí, že niektoré položky sú nesprávne, môže podať písomnú námietku. Tá vám musí byť doručená do 30 dní od sprístupnenia podkladov. Vy následne máte 30 dní na vybavenie námietky. V prípade, že uznáte námietky za opodstatnené, máte povinnosť do 30 dní vykonať opravu vyúčtovania a vrátiť prípadný preplatok.

Zodpovednosť za dodávku elektriny: Prípad z praxe

Uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 18. februára 2020, sp. zn. 8 Tdo 153/2020, riešilo prípad, kde dovolateľ, ako jediný konateľ obchodnej spoločnosti, ktorá bola výlučným vlastníkom domu, ktorého časť prenajímala nájomcom, nerešpektoval platnú nájomnú zmluvu. Dovolateľ s cieľom zabrániť nájomcom riadne a nerušené užívanie bytu a dosiahnuť zrušenie uzatvorenej nájomnej zmluvy nájomcom znemožnil riadne užívať byt tým, že nezabezpečil kroky smerujúce k obnoveniu a zabezpečeniu dodávok teplej a studenej vody, tepla, nevykonával vyúčtovanie nájmu a služieb spojených s užívaním bytu, nezabezpečoval upratovanie spoločných priestorov, nesprevádzkoval výťah, nezabezpečil osvetlenie spoločných priestorov a nenainštaloval odstránené poštové schránky. Dovolateľ postupoval týmto spôsobom aj napriek tomu, že na tieto skutočnosti bol opätovne upozorňovaný nájomcami a vyzvaný na odstránenie týchto nedostatkov. Dovolateľ následne úplne prestal uhrádzať platby za služby spojené s užívaním bytu. Dovolateľ teda svojím konaním znemožnil nájomcom riadne užívanie bytu, základné hygienické potreby ako aj dôstojnú existenciu.

Najvyšší súd sa zaoberal námietkami dovolateľa spočívajúcimi v tom, že v rozhodnom období nemal byť štatutárnym orgánom obchodnej spoločnosti. Súd uviedol, že aj keď dovolateľ formálne stratil funkciu konateľa, de facto aj de iure navonok konal za obchodnú spoločnosť a vystupoval ako jej konateľ.

Najvyšší súd uviedol, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zaistiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Tieto povinnosti pritom zahŕňajú aj povinnosť zabezpečiť vykurovanie, rozvody elektrickej energie, odvody odpadových vôd ako aj hygienické zariadenia. Povinnosť zabezpečiť plnenia, ktorých poskytovanie je s užívaním bytu spojené zase predstavuje povinnosť zabezpečiť upratovanie, odvoz odpadu, dodávku vody a pod.

Najvyšší súd má za to, že je daná príčinná súvislosť medzi konaním dovolateľa (neuhrádzanie dodávok tepla a vody) a následkom (odpojenie od týchto dodávok), čím je zároveň naplnená objektívna stránka trestného činu neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo nebytového priestoru.

Fakturácia energií a DPH: Čo je potrebné vedieť?

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH (až na výnimky, ktoré sú presne vymedzené v zákone o dani z pridanej hodnoty). Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť, sa však môže rozhodnúť, že bude nájom zdaňovať, no len za podmienky, že nehnuteľnosť prenajíma zdaniteľnej osobe a že nejde o nehnuteľnosť určenú na bývanie.

Prenajímateľom v praxi často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.). Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH.

Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia. Zákon o DPH ani smernica o DPH problematiku zloženého plnenia explicitne neupravujú. Je preto potrebné vychádzať najmä z judikatúry Súdneho dvora EÚ, ktorý sa touto problematikou zaoberal vo viacerých rozsudkoch.

V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

Za predpokladu, že doterajšie uplatňovanie iného postupu pri fakturácii energií a služieb poskytovaných popri nájme sa s ohľadom na koncept zloženého plnenia líši od novej metodiky, tak toto doterajšie uplatňovanie je možné do 31.12.2025.

tags: #zodpovednosť #prenajímateľa #za #dodávky #elektriny