Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva Zmluvou: Kompletný Sprievodca

Slovenská právna úprava rozlišuje dve základné formy spoluvlastníctva: podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). V oboch prípadoch je možné dosiahnuť vyporiadanie dohodou. Ak však k dohode nedôjde, o vyporiadaní rozhoduje na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd. Tento článok sa zameriava na zrušenie podielového spoluvlastníctva zmluvou, pričom poskytuje komplexný prehľad problematiky.

Úvod do Podielového Spoluvlastníctva

Pri podielovom spoluvlastníctve dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu a tú istú vec. Každý zo spoluvlastníkov má svoj podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Táto forma vlastníctva však nemusí byť vždy vyhovujúca, a preto zákon umožňuje podielovým spoluvlastníkom spoluvlastníctvo zrušiť.

Možnosti Zániku Podielového Spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť rôznymi spôsobmi. Medzi najčastejšie patrí:

• Prevod spoločnej veci: Spoluvlastníci môžu previesť spoločnú vec na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou), čím podielové spoluvlastníctvo zanikne a vec nadobudne nový vlastník do výlučného vlastníctva. Nie je však vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva.
• Zničenie veci: K zániku podielového spoluvlastníctva dôjde aj zničením veci.
• Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva: Toto je preferovaný spôsob zániku, pri ktorom sa spoluvlastníci dohodnú na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní.
• Rozhodnutie súdu: Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, o zrušení podielového spoluvlastníctva rozhodne na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd.

Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva Dohodou

Občiansky zákonník preferuje uzatvorenie dohody medzi spoluvlastníkmi o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. S uzatvorením dohody musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže podielové spoluvlastníctvo sa touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci.

Forma Dohody

Pri nehnuteľnostiach dohoda musí mať písomnú formu. Pri ostatných veciach dohoda nemusí mať písomnú formu, avšak z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe odporúča. Ak dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní nemá písomnú podobu, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Túto povinnosť po vyporiadaní stanovuje § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Starobné dôchodkové sporenie Aegon

Náležitosti Dohody

Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka.

• Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí mať písomnú formu a musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych práv a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon).
• Ak by sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva týkala bytu alebo nebytového priestoru, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky, v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť osvedčené.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Rovnako až povolením vkladu do katastra nehnuteľností vzniká vlastníctvo k veci v zmysle obsahu dohody. Práva k nehnuteľnostiam zapíše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor na základe návrhu.

Spôsoby Vyporiadania

Spôsob vyporiadania môžete navrhnúť napr. tak, že vec ostane v podielovom spoluvlastníctve iba časti pôvodných podielových spoluvlastníkov a pod. V prípade deliteľných pozemkov môžete vyporiadanie uskutočniť reálnym rozdelením pozemku. Na rozdelenie bude potrebný geometrický plán. Pokiaľ je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, zákon náležitosti dohody bližšie nešpecifikuje. Dohoda môže obsahovať aj ďalšie náležitosti podľa okolností konkrétneho prípadu.

Zrušenie Podielového Spoluvlastníctva Rozhodnutím Súdu

Ak nedôjde medzi spoluvlastníkmi k dohode, zruší podielové spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.

Spôsoby Vyporiadania Súdom

1. Rozdelenie veci: Ak je rozdelenie veci dobre možné, súd ju rozdelí podľa veľkosti podielov. Takéto rozhodnutie je možné len vo vzťahu k veciam, ktoré je možné rozdeliť a teda sú deliteľné. V týchto prípadoch, ak by došlo k rozdeleniu nehnuteľnosti, je možné aj to, že súd pri rozdelení zriadi vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, v súlade s § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V týchto prípadoch zákon opäť zdôrazňuje, že súd prihliadne na účelne využitie veci. Súčasne spoluvlastník, ktorému sa má vec prikázať do výlučného vlastníctva, musí mať o vec záujem a súhlasiť s tým, rovnako aj s vyplatením náhrady ostatným (ustupujúcim) spoluvlastníkom.
3. Nariadenie predaja veci: Ak nie je možné vec rozdeliť, a súčasne ani žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce, súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku. Takéto právoplatné rozhodnutie je exekučným titulom.

Hľadiská Súdu pri Rozhodovaní

K skutočnostiam zohľadňovaných súdom pri rozhodovaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva patrí okrem zákonom vyslovene uložených hľadísk vždy aj komplexne celý súbor relevantných skutočností v danom prípade.

Prečítajte si tiež: Riziká pre sporiteľov

• Ak je predmetom podielového spoluvlastníctva poľnohospodársky alebo lesný pozemok, na novo vzniknuté spoluvlastnícke podiely nemôže rozhodnutím súdu pripadnúť výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku, a výmera nižšia ako 5 000 m2 u lesných pozemkov, v súlade so zákonom č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.
• Ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, súd nemusí návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctve vyhovieť. Zákon dôvody hodné osobitného zreteľa nešpecifikuje, a preto súd bude tieto dôvody posudzovať v každom prípade osobitne podľa individuálnych okolností prípadu.

Osobitné Prípady a Obmedzenia

• Ustanovenia Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva nie je možné použiť na spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam bytového domu, spoločným zariadeniam bytového domu, príslušenstvu a pozemku, v zmysle § 13 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Osobitnú úpravu obsahuje aj zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov.
• Obmedzenia a osobitné podmienky vo vzťahu k zrušeniu podielového spoluvlastníctva k lesným pozemkom, poľnohospodárskym pozemkom a k ďalším zákonom vymedzeným pozemkom upravuje aj zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

Príklady z Praxe

• Spoluvlastníctvo domu súrodencami: Ak v rámci dedenia nadobudnú jeden dom viacerí dediči, môžu uzatvoriť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Ak by ostatní spoluvlastníci nesúhlasili s tým, aby dom získal len jeden zo spoluvlastníkov za navrhovanú náhradu, spoluvlastník sa môže obrátiť na súd.
• Rekonštrukcia nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve: Dvaja podieloví spoluvlastníci pozemku a stavby na ňom (jeden vlastní tretinu a druhý dve tretiny) sa môžu dohodnúť na miere financovania rekonštrukcie. Pre odstránenie všetkých pochybností a prípadných nezhôd v budúcnosti je vhodné mať dohodu písomne.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM) a Jeho Zrušenie

Hoci sa tento článok primárne zameriava na podielové spoluvlastníctvo, je dôležité spomenúť aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM).

Čo Patrí do BSM?

Predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov možno vymedziť pozitívne aj negatívne. Pozitívne vymedzenie predmetu bezpodielového spoluvlastníctva predstavuje ustanovenie § 143 Občianskeho zákonníka: "V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov."

Zrušenie BSM za Trvania Manželstva

BSM zaniká zánikom manželstva (napr. smrťou manžela, vyhlásením manžela za mŕtveho či rozvodom manželstva). Od zániku BSM ale treba odlíšiť jeho zrušenie počas trvania manželstva. Občiansky zákonník umožňuje zrušenie BSM v priebehu trvania manželstva, a to výlučne len súdnou cestou (na základe podaného návrhu) a z dôvodov ustanovených zákonom.

• Z dôvodu podnikania: Ak jeden z manželov začne podnikať a druhý manžel - nepodnikateľ chce zabrániť prípadnému negatívnemu vplyvu neúspešného podnikania na spoločný majetok, môže sa obrátiť na súd s podaním návrhu (žaloby) na zrušenie BSM.
• Z iných závažných dôvodov: Súd môže zrušiť BSM počas trvania manželstva aj z iných dôvodov, najmä takých, kedy by ďalšie trvanie BSM odporovalo dobrým mravom (napr. ak jeden z manželov nakladá s majetkom v BSM nehospodárne).

Vyporiadanie BSM

Po zániku BSM sa vykoná jeho vyporiadanie. Vyporiadať možno len zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo. Pod vyporiadaním rozumieme komplexné riešenie majetkových vzťahov medzi bývalými bezpodielovými spoluvlastníkmi, čiže rozdelenie spoločného majetku a usporiadanie vzájomných nárokov z neho vyplývajúcich. Priorizovaným spôsobom vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva je v zmysle ustanovenia § 149 ods. 3 Občianskeho zákonníka nepochybne vyporiadanie dohodou. Ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd.

Prečítajte si tiež: Podmienky zrušenia RTVS poplatkov

tags: #zrušenie #podielového #spoluvlastníctva #zmluvou #vzor