Nadobudnutie predmetu kúpy do podielového vlastníctva tromi kupujúcimi: Podmienky a aspekty

Podielové vlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, pri ktorej jedna vec patrí viacerým osobám, pričom každá z nich má určený podiel na tejto veci. Tento článok sa zameriava na situáciu, keď traja kupujúci nadobúdajú predmet kúpy do podielového vlastníctva, a rozoberá podmienky a aspekty, ktoré s tým súvisia.

Zmluva o prevode vlastníctva a jej náležitosti

Pri nadobúdaní nehnuteľnosti, ako je byt, je kľúčová zmluva o prevode vlastníctva. Táto zmluva je špecifickým zmluvným typom, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva o prevode vlastníctva k bytu má viac formálnych požiadaviek, než bežná kúpna zmluva.

Podpisy predávajúcich a kupujúcich

Kúpnu zmluvu na byt podpisujú predávajúci, teda vlastník nehnuteľnosti, a všetci traja kupujúci, ktorí nadobúdajú podielové vlastníctvo. Je dôležité, aby boli podpisy všetkých strán overené.

Spoluvlastnícky podiel na pozemku

Pri kúpe bytu je nevyhnutné uviesť všetky údaje o nehnuteľnosti, vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu. K bytu zvyčajne prislúcha podiel na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku. Tieto spoluvlastnícke podiely nie je možné prevádzať samostatne, ale vždy len spolu s bytom v rámci jednej zmluvy.

Predmet zmluvy: Špecifikácia nehnuteľností

Zmluva musí presne špecifikovať predmet kúpy, vrátane bytu, spoluvlastníckeho podielu na zastavanom pozemku a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu, ako aj na priľahlom pozemku.

Prečítajte si tiež: Čo treba vedieť pri kúpe pozemku

Pôvodná zmluva ako podklad

Pred vypracovaním kúpnej zmluvy je vhodné preštudovať pôvodnú zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, na základe ktorej ho získal súčasný vlastník.

Podielové spoluvlastníctvo a jeho právna úprava

Nadobudnutie nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva je bežný postup, ktorý umožňuje viacerým osobám vlastniť jednu vec. V kúpnej zmluve musia byť uvedení všetci traja kupujúci a ich podiely, pričom tieto podiely môžu byť rovnaké alebo rôzne, podľa dohody.

Hypotéka a podielové spoluvlastníctvo

Nie je vylúčené, aby traja kupujúci s podielovým vlastníctvom mali spoločnú hypotéku. Banka však môže posudzovať žiadosť o hypotéku podľa svojej internej politiky a zvyčajne vyžaduje, aby všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti boli aj spoludlžníkmi hypotéky.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že ak jeden z troch spoluvlastníkov chce predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným dvom spoluvlastníkom.

Ponuka na odkúpenie podielu

Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, vrátane ceny a spôsobu platby.

Prečítajte si tiež: Kúpa Nehnuteľnosti Cudzincami

Lehota na prijatie ponuky

Spoluvlastníci majú zákonnú lehotu 2 mesiace na prijatie ponuky a vyplatenie podielu. Ak v tejto lehote podiel nevyplatia, spoluvlastník ho môže predať tretej osobe.

Výnimky z predkupného práva

Zákonné predkupné právo sa neuplatňuje v prípade, ak spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať určenia relatívnej neplatnosti zmluvy.

Darovanie spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu neexistuje jednotný právny názor. Slovenská judikatúra sa prikláňa k názoru, že predkupné právo sa vzťahuje len na prevod spoluvlastníckeho podielu kúpou, nie darovaním. Česká judikatúra však zastáva názor, že predkupné právo sa uplatňuje aj pri darovaní, aby sa predišlo obchádzaniu zákona.

Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)

Ak jeden z troch kupujúcich je ženatý/vydatá, je dôležité zvážiť otázku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak sa nehnuteľnosť nadobúda počas trvania manželstva, patrí do BSM, aj keď je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z manželov. Ak manželia chcú, aby nehnuteľnosť patrila len jednému z nich a nebola súčasťou BSM, musia uzavrieť dohodu o zúžení BSM vo forme notárskej zápisnice.

Prečítajte si tiež: Obrana pred online podvodmi

Závet a dedenie

Pri dlhodobo žijúcich pároch s deťmi z predošlých vzťahov je dôležité myslieť na dedenie. Deti z predchádzajúcich manželstiev patria medzi neopomenuteľných dedičov, čo znamená, že dedia rovnako s manželom. Ak chcú partneri zabezpečiť, aby prežívajúci partner zostal v byte bez potreby vyplácania detí, môžu spísať závet, v ktorom upravia dedičské podiely.

tags: #3 #kupujúci #nadobudnú #predmet #kúpy #do