DPH a Nehnuteľnosti: Podmienky pre Dodanie a Nájom v Slovenskej Republike

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o uplatňovaní dane z pridanej hodnoty (DPH) pri dodaní a nájme nehnuteľností v Slovenskej republike. Zameriavame sa na podmienky oslobodenia od dane, špecifické situácie a povinnosti platiteľov dane.

Úvod do problematiky DPH a nehnuteľností

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je dôležitou súčasťou slovenského daňového systému. V zásade platí, že DPH do štátneho rozpočtu odvádza zdaniteľná osoba, ktorou je dodávateľ tovaru alebo služby, nadobúdateľ tovaru a dovozca tovaru. Existujú však výnimky, kedy sa uplatňuje oslobodenie od dane alebo prenos daňovej povinnosti na odberateľa.

Všeobecné zásady zdaňovania nehnuteľností

Nehnuteľnosť sa na účely DPH považuje za tovar. Prevod nehnuteľnosti je teda dodaním tovaru. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa považuje za dodanie služby - poskytnutie práva užívať hmotný majetok.

Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania.

Príklad:

Nehnuteľnosť skolaudovaná v roku 1997 platiteľ dane predáva v auguste 2007. V tomto prípade sa uplatní oslobodenie od dane.

Prečítajte si tiež: Daň z pridanej hodnoty a nehnuteľnosti

Zdaňovanie pozemkov

Dodanie pozemku sa posudzuje podľa toho, či ide o stavebný pozemok alebo pozemok, ktorý nespĺňa kritériá stavebného pozemku. Dodanie pozemku (okrem stavebného) je oslobodené od dane, zatiaľ čo dodanie stavebného pozemku podlieha dani.

Stavebný pozemok

Stavebný pozemok je vymedzený v § 43h zákona č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon) ako časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.

Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti

Daňová povinnosť pri dodaní nehnuteľnosti vzniká dňom odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak je pred dodaním nehnuteľnosti prijatá platba, vzniká daňová povinnosť prijatím platby.

Darovanie nehnuteľnosti

Ak platiteľ dane daruje nehnuteľnosť, pri kúpe alebo obstaraní ktorej bola odpočítaná daň, dodal tovar. Základom dane je cena, za ktorú bola nehnuteľnosť nadobudnutá vrátane nákladov súvisiacich s nadobudnutím, znížená o pomernú časť zodpovedajúcu odpisom.

Nájom nehnuteľnosti a DPH

Nájom nehnuteľnosti je z pohľadu zákona o DPH dodaním služby. Vo všeobecnosti je nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane, existujú však výnimky.

Prečítajte si tiež: Všetko o DPH pri bezplatnom dodaní

Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou:

• Ubytovacích služieb
• Nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel
• Nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov
• Nájmu bezpečnostných schránok

Ubytovacie služby

Zákon definuje, čo sa považuje za ubytovacie zariadenia; sú to hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo chata, kemping a ubytovanie v súkromí. Poskytovanie ubytovania v podnikových alebo sociálnych ubytovniach je oslobodené od dane. Ubytovanie študentov v internátnych zariadeniach škôl počas školského roku je oslobodené od dane ako služba úzko súvisiaca s výchovnými a vzdelávacími službami.

Možnosť zdanenia nájmu

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi dane, sa môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať. Toto rozhodnutie nemusí oznamovať daňovému úradu a nemusí postupovať rovnako voči všetkým platiteľom dane.

Nájom nehnuteľnosti v zahraničí

Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť, ktorú vlastní v zahraničí, tuzemskému platiteľovi, nie je táto služba predmetom dane v tuzemsku. Miesto jej dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Podnájom nehnuteľnosti

Pri podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti postupuje platiteľ dane rovnako ako pri nájme. Podnájom je oslobodený od dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy - kompostéry

Osobná spotreba nehnuteľnosti

Ak platiteľ nehnuteľnosť, pri kúpe ktorej bola odpočítaná daň, poskytne na svoju osobnú spotrebu alebo osobnú spotrebu zamestnancov, dodá službu za protihodnotu.

Opakovane dodávaná služba nájmu

Nájom má charakter opakovane dodávanej služby, ktorú zákon definuje ako dodanie rovnakého druhu služby v opakovaných dohodnutých lehotách.

Základ dane pri poskytnutí služby nájmu

Základom dane pri poskytnutí služby nájmu je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ služby prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň.

Fakturácia nájmu

Pri fakturácii nájmu môže platiteľ vyhotoviť faktúry, ak obsahujú náležitosti podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH.

Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností od roku 2019

Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona o DPH. Cieľom týchto zmien je zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie.

Obmedzenie možnosti zdanenia nehnuteľností určených na bývanie

Dochádza k obmedzeniu možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome.

Nové kritériá na oslobodenie od dane

Stanovujú sa nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. rekonštrukcie.

Praktické príklady a riešenia

Príklad 1: Predaj nehnuteľnosti po rekonštrukcii

Platiteľ dane vlastní bytový dom, v ktorom vykonal rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu. Bytový dom bol skolaudovaný 1.6.2008. V období od januára do novembra 2019 boli vykonané stavebné práce na základe povolenia stavebného úradu. Dňa 15.8.2020 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom. Ak náklady na stavebné práce boli vyššie ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác, platiteľ nemôže uplatniť oslobodenie od dane.

Príklad 2: Prenájom nebytových priestorov zahraničnej firme

Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby miesto, kde má príjemca služby sídlo alebo miesto podnikania.

tags: #38 #dodanie #a #najom #nehnutelnosti #podmienky