Daň z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľností: Komplexný prehľad

Zdaňovanie dodania a nájmu nehnuteľností prešlo od roku 2019 významnými zmenami, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Hlavným cieľom týchto zmien je zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie.

Zásadné zmeny v zdaňovaní nehnuteľností od roku 2019

S účinnosťou od 1. januára 2019 došlo v súvislosti s dodaním a nájmom nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH k viacerým zásadným zmenám na základe zákona č. 369/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Tieto zmeny sa týkajú najmä:

• Obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie.
• Práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome.
• Stanovenia nových kritérií na oslobodenie od dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby.

Definícia nehnuteľnosti pre účely DPH

Podľa § 119 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Avšak, podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn, voda, teplo a podobne.

Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, t. j. predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou.

Klasifikácia stavieb podľa stavebného zákona

Podľa § 43a ods. 1 stavebného zákona sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy.

Prečítajte si tiež: Dodanie a nájom nehnuteľností a DPH

Bytové budovy

Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria:

• Bytové domy
• Rodinné domy
• Ostatné budovy na bývanie (detské domovy, domovy dôchodcov a pod.)

Nebytové budovy

Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napríklad:

• Hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty
• Budovy pre administratívu
• Budovy pre obchod a služby
• Garáže, kryté parkoviská
• Priemyselné budovy a sklady
• Budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum
• Poľnohospodárske budovy
• Nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia
• Ostatné nebytové budovy (nápravné zariadenia, kasárne a pod.)

Konkrétne druhy stavieb a priestorov podľa vyhlášky

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z. vymedzuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7 (napr. priemyselná budova, poľnohospodárska budova, bytový dom, rodinný dom, administratívna budova, polyfunkčný dom, inžinierska stavba atď.), rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9 (byt, nebytový priestor, rozostavaný byt, rozostavaný nebytový priestor) a tiež rozdelenie nebytových priestorov podľa druhu v prílohe č. 10. Medzi jednotlivé druhy nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 patria napríklad:

• Obchodné priestory
• Kancelárske priestory
• Priestory pre služby
• Skladové priestory
• Výrobné priestory

Definícia bytu a nebytového priestoru

Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určenej na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Obdobne je byt definovaný v § 43b ods. 4 stavebného zákona ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Príslušenstvom bytu sú podľa ods. 6 cit. zákona vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Prečítajte si tiež: Všetko o DPH pri bezplatnom dodaní

Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr. výťahy, práčovne, sušiarne, kočikárne).

Osobitosti apartmánov v bytovom dome

Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. 5 zákona o DPH byt v bytovom dome, ktorý je stavebne usporiadaný a funkčne vybavený na trvalé bývanie. Pri klasifikácii apartmánu však platia odlišné normy ako pri klasifikácii bytov. V § 5 ods. 8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z. je uvedené, že apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu by malo byť samostatné hygienické zariadenie.

Princípy uplatňovania DPH pri dodaní nehnuteľností

Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp. užívania stavby. Snahou zákonodarcu bolo oslobodiť dodanie stavieb určených na bývanie, ak uplynul časový test 5 rokov od kolaudácie (t. j. ak ide o staršiu nehnuteľnosť). To, či je stavba, resp. jej časť určená na bývanie, vyplýva z kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel.

Zdanenie dodania nehnuteľnosti

Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania.

Možnosť rozhodnutia o zdanení

Platiteľ dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy - kompostéry

Daňový režim pri dodaní pozemku

Za predpokladu, že sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie tejto transakcie. Ak sa dodáva aj garáž, resp. garážové státie spolu s bytom, vzťahuje sa naň rovnaký daňový režim ako na byt.

Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Princípy uplatňovania DPH pri nájme nehnuteľností

Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou:

• Ubytovacích služieb
• Nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel
• Nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov
• Nájmu bezpečnostných schránok

Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Možnosť rozhodnutia o zdanení nájmu

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn.

Osobitné prípady a situácie

Zmena účelu používania stavby

Ak dôjde k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Prenájom nebytových priestorov zahraničnej firme

V prípade, ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor firme so sídlom v Dánsku, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

Prenájom rodinného domu občanovi

Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.

Prenájom parkovacích miest spolu s nehnuteľnosťou

Ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom budovy je oslobodený od dane a prenájom parkovacích miest podlieha dani.

Ubytovacie služby

Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH. Ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje platiteľ na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. presiahnutím obratu 62 500 eur).

tags: #dodanie #a #najom #nehnutelnosti #dan #z