Absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy: Dôvody a dôsledky

Kúpna zmluva je základným právnym úkonom pri prevode vlastníctva nehnuteľností a hnuteľných vecí. Avšak, nie každá kúpna zmluva je platná. Ak zmluva trpí závažnými nedostatkami, môže byť vyhlásená za absolútne neplatnú. Tento článok sa zaoberá dôvodmi absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy a jej právnymi následkami.

Čo je absolútna neplatnosť právneho úkonu?

Absolútna neplatnosť právneho úkonu znamená, že úkon je neplatný od samého začiatku a nemá žiadne právne účinky. Na takýto úkon sa hľadí, akoby nikdy nebol urobený. Absolútnu neplatnosť nemožno dodatočne zhojiť, konvalidovať, ani odstrániť vadu, ktorá ju spôsobuje.

Dôsledkom absolútnej neplatnosti právneho úkonu je, že právny úkon nemá žiadne právne účinky a ak ide napríklad o zmluvu, absolútne neplatná zmluva nikoho nezaväzuje.

Dôvody absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy

Občiansky zákonník v ustanoveniach § 37 až 40 ustanovuje rôzne náležitosti, ktoré musí spĺňať každý právny úkon na to, aby bol platným. Ak nemá kúpna zmluva jednu z uvedených základných náležitostí platného právneho úkonu, ide o právny úkon absolútne neplatný, ktorý je neplatným od samého začiatku.

Medzi najčastejšie dôvody absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy patria:

Prečítajte si tiež: Kedy je kúpna zmluva absolútne neplatná?

• Rozpor so zákonom, obchádzanie zákona alebo rozpor s dobrými mravmi: Podľa § 39 Občianskeho zákonníka je neplatný právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, obchádza ho alebo sa prieči dobrým mravom. Spôsobov, ako môže právny úkon odporovať zákonu, je mnoho.
• Nedostatok vôle: Ak právny úkon bol urobený z donútenia, t. j. Partnerom blogu je advokátska kancelária MaxLaw, s. r.
• Nedostatok formy: Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu. Ak zmluva o predaji bytu bola uzavretá ústne, hoci zákon predpisuje písomnú formu, je neplatná.
• Nespôsobilosť na právne úkony: Pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziiným aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Takouto sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy je schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky.
• Nejasnosť alebo neurčitosť: Zmluva musí byť dostatočne jasná a určitá, aby bolo možné určiť práva a povinnosti zmluvných strán.
• Zastretý právny úkon: Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti.

Právne následky absolútnej neplatnosti

Absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň, akoby neexistoval. To znamená, že:

• Nevznikajú žiadne práva a povinnosti: Z absolútne neplatnej zmluvy nevznikajú žiadne práva a povinnosti pre zmluvné strany.
• Bezdôvodné obohatenie: Ak sa plnilo na základe neplatnej kúpnej zmluvy (napr. sa zaplatila kúpna cena alebo došlo k odovzdaniu bytu, príp.
• Možnosť domáhať sa určenia neplatnosti: Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje, to znamená, že každý, kto preukáže právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu - vo Vašom prípade kúpnej zmluvy, sa môže kedykoľvek (bez časového obmedzenia) domáhať na súde určenia neplatnosti daného právneho úkonu.

Rozdiel medzi absolútnou a relatívnou neplatnosťou

Je dôležité rozlišovať medzi absolútnou a relatívnou neplatnosťou. Relatívna neplatnosť nastáva v prípadoch, ktoré taxatívne vymenúva § 40a OZ. Relatívne neplatné právne úkony spôsobujú právne následky len vtedy, keď sa dotknutá osoba neplatnosti nedovolá.

Na rozdiel od absolútnej neplatnosti, relatívnu neplatnosť môže namietať len dotknutá osoba a súd na ňu prihliada len na návrh. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti podlieha premlčaniu.

Dobrá viera a ochrana tretích osôb

V praxi sa často stretávame s prípadmi, kedy na základe absolútne neplatnej kúpnej zmluvy dôjde k ďalším prevodom nehnuteľnosti. Otázkou je, či je chránená dobrá viera tretích osôb, ktoré nadobudli nehnuteľnosť v dobrej viere, že ich právny predchodca bol vlastníkom.

Slovenská právna úprava v zásade neprikladá dobrej viere tretej osoby pri neplatnom nadobúdacom titule jej právneho predchodcu relevantný charakter (samozrejme s výnimkou inštitútu vydržania) aj s poukazom na ustanovenie § 34 ods. To znamená, ustanovenie § 34 ods.

Prečítajte si tiež: Judikáty k Neplatnosti Zmlúv

Prečítajte si tiež: Viac o absolútnej neplatnosti

tags: #absolútna #neplatnosť #kúpnej #zmluvy #dôvody