Absolútna Neplatnosť Kúpnej Zmluvy: Dôvody a Dôsledky

Tento článok sa zaoberá problematikou absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy, jej dôvodmi a dôsledkami, a to aj v kontexte princípov dobrej viery a právnej istoty. Analyzuje rozdielny prístup slovenskej a českej judikatúry k ochrane dobromyseľných nadobúdateľov v prípadoch, keď pôvodná kúpna zmluva je absolútne neplatná.

Úvod do problematiky neplatnosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je základným právnym úkonom pri prevode vlastníctva. Aby však bola platná, musí spĺňať určité náležitosti stanovené Občianskym zákonníkom. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva môže byť neplatná. Neplatnosť môže byť absolútna alebo relatívna, pričom každý typ má odlišné právne následky.

Absolútna vs. Relatívna Neplatnosť

Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 37 až 40 ustanovuje rôzne náležitosti, ktoré musí spĺňať každý právny úkon na to, aby bol platným. Ak nemá kúpna zmluva jednu z uvedených základných náležitostí platného právneho úkonu, ide o právny úkon absolútne neplatný, ktorý je neplatným od samého začiatku. Takýto právny úkon je neúčinným voči všetkým od samého začiatku.

• Absolútna neplatnosť: Absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň, akoby neexistoval. Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje, to znamená, že každý, kto preukáže právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu - vo Vašom prípade kúpnej zmluvy, sa môže kedykoľvek (bez časového obmedzenia) domáhať na súde určenia neplatnosti daného právneho úkonu. Ak sa plnilo na základe neplatnej kúpnej zmluvy (napr. sa zaplatila kúpna cena alebo došlo k odovzdaniu bytu, príp.

• Relatívna neplatnosť: Občiansky zákonník (§ 40a) uvádza, kedy sa právny úkon považuje za platný, pokiaľ sa ten, koho sa právny úkon týka, nedovolá tejto neplatnosti. Urobiť tak možno dvoma spôsobmi: oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu alebo prostredníctvom súdneho konania. Pri relatívnej neplatnosti platí premlčacia doba. Ak sa osoba dovoláva relatívnej neplatnosti po troch rokoch, druhý účastník právneho úkonu môže použiť námietku premlčania. Súd prihliada na relatívnu neplatnosť len na žiadosť dotknutej osoby. Relatívne neplatné právne úkony spôsobujú právne následky len vtedy, keď sa dotknutá osoba neplatnosti nedovolá. Relatívne neplatnými právnymi úkonmi sú len úkony taxatívne vymenované v § 40a OZ. Právne úkony postihnuté relatívnou neplatnosťou spôsobujú právne následky, pokiaľ sa osoba dotknutá ich neplatnosťou úspešne nedovolá ich neplatnosti. Na relatívnu neplatnosť súd neprihliada z úradnej povinnosti, ale musí sa jej domáhať dotknutá osoba. Relatívna neplatnosť pôsobí až od momentu, kedy sa jej osoba dotknutá neplatnosťou úspešne dovolá. Osoba dotknutá relatívnou neplatnosťou sa môže dovolať neplatnosti právneho úkonu mimosúdnou aj súdnou cestou. V prípade mimosúdneho dovolania neplatnosti všetky dotknuté zmluvné strany akceptujú dôvody relatívnej neplatnosti. Pozn. redakcie: § 40a zákona č. 40/1964 Zb.

  Prečítajte si tiež: Judikáty k Neplatnosti Zmlúv

Dôvody Absolútnej Neplatnosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva môže byť absolútne neplatná z rôznych dôvodov, ktoré sa týkajú jej obsahu, formy alebo osôb, ktoré ju uzatvárajú. Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Nedostatok spôsobilosti na právne úkony: Ak zmluvu uzavrie osoba, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony (napr. osoba pozbavená spôsobilosti na právne úkony alebo maloletý bez zákonného zástupcu), zmluva je absolútne neplatná. Pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziiným aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Takouto sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy je schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky. Takouto schopnosťou s veľkou pravdepodobnosťou nedisponuje človek, ktorý trpí halucináciami.
• Rozpor so zákonom alebo dobrými mravmi: Ak je obsah zmluvy v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi, zmluva je absolútne neplatná.
• Neurčitosť alebo nezrozumiteľnosť predmetu zmluvy: Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú dohoda kupujúceho a predávajúceho o predmete plnenia a kúpnej cene za predmet prevodu. Ak nie je jasné, čo je predmetom kúpy a predaja, alebo ak je cena určená neurčito, zmluva je absolútne neplatná.
• Nedodržanie predpísanej formy: Zmluva ohľadom predaja nehnuteľnosti musí byť povinne zo zákona písomná. Citujeme ust. "(1) Písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. (2) Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Na písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. Ak zákon vyžaduje pre platnosť právneho úkonu určitú formu (napr. písomnú), jej nedodržanie spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Dôsledky Absolútnej Neplatnosti

Dôsledky absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy sú závažné a dotýkajú sa všetkých zúčastnených strán, vrátane prípadných tretích osôb.

• Neplatnosť od počiatku: Absolútne neplatná zmluva je neplatná od samého začiatku, ex tunc. To znamená, že nikdy nenadobudla právnu účinnosť a nikdy nevznikli žiadne práva a povinnosti z nej vyplývajúce.
• Povinnosť vrátiť plnenia: Ak už došlo k plneniu na základe absolútne neplatnej zmluvy (napr. predávajúci previedol vlastníctvo a kupujúci zaplatil kúpnu cenu), vzniká povinnosť vrátiť všetko, čo bolo plnené.
• Ohrozenie vlastníckeho práva tretích osôb: Ak kupujúci, ktorý nadobudol vlastníctvo na základe absolútne neplatnej zmluvy, následne prevedie vlastníctvo na tretiu osobu, táto tretia osoba nenadobudne platné vlastnícke právo. Rímsko-právna zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet sa dá vyjadriť aj slovami: ,,z nepráva nemôže vzniknúť právo“.

Dobrá Viera a Právna Istota vs. Absolútna Neplatnosť

V praxi sa často stáva, že tretia osoba nadobudne nehnuteľnosť v dobrej viere, t.j. nevie a ani nemôže vedieť, že pôvodná kúpna zmluva, na základe ktorej predávajúci nadobudol vlastníctvo, je absolútne neplatná. V takýchto prípadoch dochádza k stretu dvoch základných právnych princípov:

• Ochrana dobrej viery a právnej istoty: Tento princíp vyžaduje, aby boli chránené práva osôb, ktoré v dobrej viere nadobudli majetok a spoliehali sa na platnosť právnych úkonov. K uplatneniu princípu právnej istoty, ktorého súčasťou je aj dôvera subjektov práva v platné právo a k uplatneniu princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere, treba uviesť, že ostatne uvedená zásada, okrem toho, že právo musí byť nadobudnuté v dobrej viere (odvolací súd sa vecou z tohto pohľadu vôbec nezaoberal), vychádza z toho, že právo bolo skutočne nadobudnuté a teda, že niekto sa stal jeho subjektom a preto spravidla nemôže byť tohto práva zbavený dodatočným odpadnutím (zrušením) právneho dôvodu, na ktorého základe sa stal prevodca (predchádzajúci prevodca) vlastníkom veci.
• Princíp, že z neplatného právneho úkonu nemôže vzniknúť platné právo: Tento princíp znamená, že ak je pôvodná zmluva neplatná, nemôže nikto, ani dobromyseľný nadobúdateľ, nadobudnúť platné vlastnícke právo.

Rozdielny Prístup Slovenskej a Českej Judikatúry

Slovenská a česká judikatúra sa v minulosti líšili v prístupe k riešeniu týchto konfliktov.

Česká Republika

Ústavný súd Českej republiky v niekoľkých nálezoch (Pl. ÚS 78/06, I. ÚS 143/07, II. ÚS 165/11, II. ÚS 800/12) uprednostnil ochranu dobrej viery nadobúdateľa pred princípom neplatnosti právneho úkonu. Argumentoval tým, že všeobecné súdy musia v dôsledku dlhodobej nečinnosti zákonodarcu poskytovať ochranu vlastníckemu právu v dobrej viere jednajúcim osobám.

Prečítajte si tiež: Viac o absolútnej neplatnosti

Najvyšší súd Českej republiky však tento právny názor Ústavného súdu Českej republiky v prevažnej miere akceptovaný nebol.

Slovensko

Ústavný súd Slovenskej republiky vyššie citovaný prístup Ústavného súdu Českej republiky pri nadobúdaní od nevlastníka odmieta, minimálne zatiaľ. Vo veci vedenej na Ústavnom súde Slovenskej republiky pod spisovou značkou I. ÚS 50/2010 sťažovatelia namietali porušenie svojho základného práva vlastniť majetok. Boli neúspešnými odporcami v konaní o určenie vlastníckeho práva. Všeobecné súdy rozhodli v ich neprospech, nakoľko došli k názoru, že ich právny predchodca nadobudol nehnuteľnosti na základe neplatného právneho úkonu.

Možnosti Nápravy

V prípade, že ste sa stali obeťou absolútne neplatnej kúpnej zmluvy, existujú určité možnosti nápravy:

• Žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy: Každý, kto má právny záujem, môže podať žalobu na súd o určenie, že kúpna zmluva je absolútne neplatná.
• Žaloba o vrátenie plnenia: Ak ste plnili na základe neplatnej zmluvy, môžete sa domáhať vrátenia toho, čo ste plnili.
• Trestné oznámenie: Ak sa domnievate, že ste sa stali obeťou podvodu alebo iného trestného činu, môžete podať trestné oznámenie.

Prečítajte si tiež: Zákonník práce a absolútna neplatnosť

tags: #absolútna #neplatnosť #kúpnej #zmluvy #dôvody