Absolútna Neplatnosť Nájomnej Zmluvy: Dôvody a Dôsledky

Nájomná zmluva je bežným právnym inštitútom, ktorý umožňuje prenechanie užívania cudzej veci. V slovenskom právnom prostredí sa najčastejšie stretávame s úpravou v Občianskom zákonníku a v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov. Avšak, nie každá zmluva spĺňa zákonné požiadavky a môže byť postihnutá neplatnosťou. Tento článok sa venuje problematike absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy, jej dôvodom a dôsledkom, s prihliadnutím na aktuálnu judikatúru a právnu úpravu.

Úvod do problematiky určovacích žalôb a ich prípustnosti

V článku sa analyzuje otázka prípustnosti žalôb o určenie neplatnosti právneho úkonu. Civilný sporový poriadok (CSP) sa pokúsil prípustnosť týchto žalôb obmedziť, ak nie priamo vylúčiť. Veľký senát Najvyššieho súdu vo veci Inagro (1 VObdo 1/2021), vychádzajúc z novej úpravy, naznačil možnú prípustnosť takýchto žalôb. Judikát R 61/2007 (1 Cdo 91/2006), vydaný ešte za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku (OSP), označil tieto žaloby za zásadne neprípustné.

Zásadná neprípustnosť žalôb o neplatnosť právnych úkonov

Žaloby o neplatnosť právnych úkonov by mali byť považované za zásadne neprípustné. CSP vniesol do tejto úpravy určité zmeny. Po prvé, CSP už výslovne neustanovuje, že možno žalovať o určenie (ne)existencie právneho vzťahu. Prvú skupinu tvoria žaloby o určenie (ne)existencie práva. Druhú skupinu tvoria žaloby na určenie právnej skutočnosti. Tieto sú zásadne neprípustné. Cieľom úpravy je vylúčiť všetky nepotrebné a nezmyselné žaloby o určenie neplatnosti alebo platnosti právnych úkonov a iných právnych skutočností, ktoré len vyvolávajú ďalšie spory a míňajú sa účelom určovacích žalôb.Judikát R 61/2007 považoval žalobu o určenie neplatnosti zmluvy za určovaciu žalobu podľa § 80 (c) OSP a vo všeobecnosti ju považoval za neprípustnú, pretože na takomto určení nie je naliehavý právny záujem. Otázka platnosti zmluvy je len predbežnou otázkou k otázke existencie práva alebo právneho vzťahu, ktoré malo na jej základe vzniknúť. Otázka platnosti zmluvy spravidla záväzne a s konečnou platnosťou nerieši všetky sporné otázky spojené s existenciou alebo neexistenciou určitého práva. Výrok o neplatnosti právneho úkonu, na základe ktorého mal jej účastník nadobudnúť určité právo, automaticky neznamená, že tento účastník v čase rozsudku dané právo nemá. Zdá sa, že § 137 (d) CSP reflektuje uvedené závery judikatúry. Rozdiel je v tom, že kým CSP výslovne ustanovuje neprípustnosť týchto žalôb, predošlá judikatúra ju vyvodzovala z nedostatku naliehavého právneho záujmu.

Česká judikatúra zaujala zhodný názor. Vo veci 23 Cdo 1379/2007 český najvyšší súd vyslovil, že ak možno žalovať o určenie práva (alebo právneho vzťahu), nie je daný naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy, na základe ktorej malo toto právo vzniknúť alebo zaniknúť. Rakúsky najvyšší súd (OGH) takisto žaloby o určenie neplatnosti úkonov zásadne nepripúšťa.

Uvedená slovenská, česká aj rakúska judikatúra potvrdzuje, že žaloby o určenie neexistencie alebo neplatnosti právnych úkonov treba považovať za zásadne neprípustné. K tomu treba doplniť, že právnou skutočnosťou sa rozumie skutočnosť, ktorá sama alebo v spojení s inými skutočnosťami vyvoláva určitý právny následok-t.j. právne relevantná skutočnosť. Ide o skutočnosť predpokladanú v nejakej právnej norme (skutočnosť tvoriacu znak jej skutkovej podstaty).

Prečítajte si tiež: Kedy je kúpna zmluva absolútne neplatná?

Dôsledky absolútnej neplatnosti

Dôsledkom absolútnej neplatnosti právneho úkonu (napr. zmluvy alebo výpovede) je, že právny úkon nemá žiadne právne účinky. Ak ide napríklad o zmluvu, absolútne neplatná zmluva nikoho nezaväzuje. Absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky, hľadí sa naň akoby neexistoval. Nemožno ho dodatočne schváliť a ani odstrániť vadu, ktorá spôsobuje neplatnosť (napríklad dodatkom k zmluve). Ak dôjde k plneniu na základe neplatného právneho úkonu, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.

"Absolútna neplatnosť právneho úkonu (negotium nullum) nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona (ex lege), v dôsledku čoho sa hľadí na absolútne neplatný úkon tak, ako keby nebol nikdy urobený. Táto neplatnosť nemôže byť zhojená dodatočným schválením (ratihabíciou) a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti. Absolútne neplatný právny úkon nepôsobí právne následky ani v prípade, že na jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností." (Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 96/1995 z 1. júla 1998 publikované v časopise Zo súdnej praxe pod č.

Dôvody absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy

Neplatnosť zmluvy môže byť spôsobená formálnymi aj obsahovými nedostatkami. Dôvody neplatnosti sú formulované v ustanovení § 39 Občianskeho zákonníka, kde sa uvádza, že neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. Spôsobov, ako môže právny úkon odporovať zákonu, je mnoho. Právny úkon urobila osoba, ktorá nebola oprávnená ho urobiť (napr. právny úkon bol urobený z donútenia).

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov a ich vplyv na platnosť

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o:

• predmet nájmu,
• účel nájmu,
• výšku nájomného,
• splatnosť nájomného,
• spôsob platenia nájomného,
• čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas).

Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná.

Prečítajte si tiež: Judikáty k Neplatnosti Zmlúv

Určenie výšky nájomného

Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009 kde uviedol „Bylo-li nájemné sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č.

Vymedzenie účelu nájmu

Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy. Jedným z príkladov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia, prípadne stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.

Výnimky z neprípustnosti žalôb o neplatnosť

Napriek zásadnej neprípustnosti žalôb o určenie neplatnosti právnych úkonov, CSP naďalej predpokladá ich výnimočnú prípustnosť, ak to ustanoví osobitný zákon. Ak analyzujeme tieto prípady bližšie, zistíme, že tam, kde zákon pripúšťa žalobu o neplatnosť, je táto úprava vždy spojená s tým, že žalobu môže podať len určitá osoba, a to spravidla len v určenej lehote. Žaloba o neplatnosť tu predstavuje osobitnú formu (obdobu) dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu (§ 40a Občianskeho zákonníka). Inak však v oboch prípadoch platí, že ak sa oprávnená osoba nedovolá neplatnosti, právny úkon sa musí považovať za platný a nik iný ho nemôže spochybňovať. Žaloba o neplatnosť úkonu tak v týchto prípadoch plní funkciu nástroja, ktorým sa oprávnená osoba dovoláva jeho neplatnosti. Pochopiteľne, v týchto prípadoch je nutné žalobu o neplatnosť pripustiť, pretože inak by sa oprávnená osoba nemala ako dovolať neplatnosti.

Judikatúra a jej nekonzistentnosť

Vo veci Inagro (1 VObdo 1/2021) veľký senát obiter dictum vyslovil, že „sa nestotožňuje s názorom [generálneho prokurátora] …, v zmysle ktorého žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu je [podľa CSP] neprípustná, …“. Nie je jasné, či sa veľký senát týmto názorom chcel odkloniť od judikátu R 61/2007 o zásadnej neprípustnosti takýchto žalôb alebo či chcel len postulovať výnimočnú poistku pre prípad, že by iné žaloby neposkytovali žalobcovi praktickú ochranu jeho práv. Úvahy veľkého senátu sa nevzťahujú ku konkrétnej skutkovej situácii, takže je ťažké posúdiť, aká situácia by podľa jeho názoru opodstatňovala pripustenie žaloby na určenie neplatnosti právneho úkonu.

S prvým argumentom-že absolútna neprípustnosť takýchto žalôb by mohla viesť k odmietnutiu spravodlivosti-je v princípe možné sa stotožniť. Treba však spresniť, že žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu by mohla prichádzať do úvahy až potom, ako by bolo bezpečne ustálené, že ani žaloba na plnenie a ani žaloba na určenie práva nemôže žalobcovi poskytnúť efektívnu ochranu jeho práv. Žaloba na určenie neplatnosti úkonu by tak predstavovala celkom výnimočnú poistku pre prípad, že iné žaloby by nestačili na efektívnu ochranu žalobcových práv. Naplnenie výnimky by súd musel presvedčivo zdôvodniť.

Prečítajte si tiež: Viac o absolútnej neplatnosti

Existujú aj ďalšie rozhodnutia najvyššieho súdu, ktoré nerešpektovali závery judikátu R 61/2007 bez akéhokoľvek vysvetlenia. Vo veci Vodohospodárska výstavba (1 Obdo 35/2020) nižšie súdy zamietli žalobu Vodohospodárskej výstavby na určenie neplatnosti zmluvy o odškodnení uzavretej medzi Fondom národného majetku SR a Slovenskými elektrárňami. Krajský súd zamietnutie žaloby odôvodnil (okrem nedostatku naliehavého právneho záujmu) aj tým, že za účinnosti CSP sa už nemožno domáhať určenia neplatnosti zmluvy. Na dovolanie žalobcu však najvyšší súd rozsudok zrušil a vrátil vec krajskému súdu na ďalšie konanie. Zrušenie odôvodnil tým, že krajský súd preskúmateľne nezdôvodnil záver o nedostatku naliehavého právneho záujmu. Najvyšší súd sa ale vôbec nezaoberal argumentom krajského súdu o neprípustnosti žaloby na určenie neplatnosti v zmysle § 137 (d) CSP, hoci išlo o samostatný dôvod na zamietnutie žaloby.

Vo veci MHOLD (1 Obdo 77/2019) žalobca (spoločník obchodnej spoločnosti) žaloval o neplatnosť zmlúv, ktorými táto spoločnosť previedla svoje obchodné podiely na iné spoločnosti. Nižšie súdy žalobu zamietli pre nedostatok právneho záujmu; v tomto prípade bez poukazu na neprípustnosť žaloby o neplatnosť zmluvy v zmysle § 137 (d) CSP. Najvyšší súd rozsudky nižších súdov zrušil pre nepreskúmateľnosť, čím opäť de facto uznal prípustnosť takýchto žalôb.

Praktické odporúčania pre predchádzanie absolútnej neplatnosti

1. Presné označenie zmluvných strán: Pri uzatváraní zmluvy o nájme nebytových priestorov je nevyhnutné presné a zákonu zodpovedajúce označenie zmluvných strán. Ak je jednou zo zmluvných strán fyzická osoba - podnikateľ, je potrebné uviesť jej obchodné meno, ktoré má zákonom predpísanú podobu.

2. Špecifikácia predmetu nájmu: Predmet nájmu musí byť v zmluve jasne a jednoznačne špecifikovaný. Ak sa prenajíma budova ako celok, je potrebné zvážiť, či sa na nájomný vzťah budú aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka alebo zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

3. Dôkladné určenie účelu nájmu: Účel nájmu musí byť v zmluve vyjadrený a musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené. Ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu, je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel.

4. Správne určenie výšky nájomného: Výška nájomného musí byť presne špecifikovaná a určená, a to samostatne od úhrad za služby spojené s užívaním nebytových priestorov.

5. Dodržanie písomnej formy zmluvy: Zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu.

tags: #absolútna #neplatnosť #nájomnej #zmluvy #dôvody