Absolútna neplatnosť pre neurčitosť predmetu v Občianskom zákonníku

Tento článok sa zaoberá problematikou absolútnej neplatnosti právnych úkonov v kontexte Občianskeho zákonníka, so zameraním na prípady neurčitosti predmetu a s tým súvisiace sporné situácie v praxi. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, analyzovať rôzne právne názory a argumentácie, a to aj s odkazom na judikatúru súdov.

Scudzovacia zmluva s nevlastníkom a jej neplatnosť

Východiskom úvah je situácia, kedy zmluvné strany uzavrú scudzovaciu zmluvu (napr. kúpnu, darovaciu alebo zámennú zmluvu), kde na strane prevodcu je osoba, ktorá nie je vlastníkom predmetu prevodu. V tejto súvislosti sa vynárajú otázky platnosti takejto zmluvy a právnych následkov s ňou spojených.

Absolútna neplatnosť pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka)

Jedna z argumentácií hovorí o absolútnej neplatnosti právneho úkonu pre rozpor so zákonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Zástancovia tohto právneho záveru argumentujú tým, že rozporom so zákonom v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka je potrebné rozumieť rozpor s textáciou zákona, ako aj so zásadami, na ktorých generálny predpis súkromného práva - Občiansky zákonník, spočíva. Jednou z takýchto zásad je aj známe „Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet”, resp. nikto nemôže na iného previesť viac práv, než sám má. Uzatvorenie scudzovacej zmluvy s nevlastníkom je v rozpore s uvedenou zásadou, a preto jej následkom je jej absolútna neplatnosť pre rozpor so zákonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Plnenie už poskytnuté na základe absolútne neplatnej scudzovacej zmluvy predstavuje potom bezdôvodné obohatenie.

Absolútna neplatnosť pre objektívnu nemožnosť plnenia (§ 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka)

Alternatívny právny názor sa opiera o absolútnu neplatnosť právneho úkonu pre objektívnu nemožnosť plnenia podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podstatou tohto právneho názoru je, že možnosť plnenia ako náležitosť predmetu právneho úkonu musí existovať v dobe vzniku právneho úkonu. Ak je plnenie v tejto dobe nemožné, ide o počiatočnú nemožnosť plnenia, ktorej následkom je absolútna neplatnosť právneho úkonu (rozdielne od následnej nemožnosti plnenia, ktorej následkom nie je absolútna neplatnosť právneho úkonu, ale ide o otázku splniteľnosti povinnosti dlžníka).

Právna náuka rozlišuje medzi faktickou a právnou počiatočnou nemožnosťou plnenia, pričom náš prípad je považovaný za právnu nemožnosť plnenia. Jej podstata spočíva v tom, že v čase vzniku právneho úkonu existuje právna prekážka, ktorá mu bráni v tom, aby sa stal právny úkon platný. Počiatočná právna vada/prekážka je daná napríklad vtedy, ak by sa právnym úkonom porušila základná zásada súkromného práva. Právny úkon urobený v rozpore so zásadou Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet”, resp. nikto nemôže na iného previesť viac práv, než sám má, je podľa tohto názorového prúdu neplatný pre počiatočnú nemožnosť plnenia podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Túto právnu argumentáciu použil aj Najvyšší súd ČR v rozsudku zo dňa 22.2.2001, sp. zn. 22Cdo 1072/1999. Nie je pritom podstatné, či zmluvné strany o počiatočnej nemožnosti plnenia vedeli alebo nevedeli. Ak na základe takého právneho úkonu niektorá zo strán poskytne plnenie, bude toto predstavovať bezdôvodné obohatenie a zmluvné strany sa vyporiadajú postupom podľa § 457 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Kedy je kúpna zmluva absolútne neplatná?

Platnosť právneho úkonu a právne následky spojené s porušením zmluvného záväzku

Opačný záver k právnemu záveru uvedenému v bode 2) argumentuje tým, že absencia vlastníckeho práva na strane prevodcu v čase uzavretia scudzovacej zmluvy nezakladá počiatočnú nemožnosť plnenia. Uvedené naberá na význame zvlášť v prípadoch, kedy je z okolnosti uzavretia zmluvy zrejmé, že absencia vlastníckeho práva na strane prevodcu je len dočasná (napríklad vec sa vytvorí alebo prevodca nadobudne vlastnícke právo k predmetu prevodu dedením).

V aplikačnej praxi sa je možné stretnúť s rozhodnutiami, podľa ktorých predávajúci v čase uzavretia zmluvy nemusí byť vlastníkom predmetu prevodu (napríklad rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 1.5.2004, sp. zn. 3 Cdo 142/2002, rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 11.12.2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001 alebo rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 29.3.2017, sp. zn. 22 Cdo 639/2017). Argumentácia týchto záverov vychádza z toho, že zmyslom scudzovacej zmluvy je, aby prevodca nadobúdateľovi opatril predmet prevodu - umožnil mu jeho nadobudnutie. Na základe už uzavretej scudzovacej zmluvy vzniká prevodcovi povinnosť opatriť predmet prevodu a odovzdať ho nadobúdateľovi na prevzatie. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, nadobúdateľ nadobúda vlastnícke právo k predmetu prevodu nie okamihom uzavretia zmluvy, ale až jeho prevzatím a v prípade nehnuteľnosti vkladom do katastra nehnuteľností. V uvedených prípadoch prechodu vlastníckeho práva predchádza uzavretie scudzovacej zmluvy.

Relatívna neplatnosť právneho úkonu pre omyl (§ 49a Občianskeho zákonníka)

Zrejme menšinovým právnym záverom o právnych následkoch posudzovanej zmluvy je relatívna neplatnosť takejto zmluvy podľa § 49a Občianskeho zákonníka. Obdobné riešenie však nájdeme napríklad aj v návrhu európskeho občianskeho zákonníka (DFCR, čl. II. - 7:102). Podľa neho nie je zmluva neplatná iba preto, že v čase jeho uzavretia bolo plnenie záväzku nemožné, lebo strana nebola oprávnená nakladať s majetkovými hodnotami (napríklad z dôvodu absencie vlastníckeho práva).

Zastretý právny úkon (simulovaný a disimulovaný právny úkon)

Pokiaľ právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti (§ 41a ods. 2 veta prvá Občianskeho zákonníka). Z uvedeného potom vyplýva, že ak má byť určitým právnym úkonom urobeným len „naoko" (tzv. simulovaným právnym úkonom) zastieraný iný právny úkon (tzv. disimulovaný právny úkon), je simulovaný právny úkon neplatný z dôvodu nedostatku skutočnej vôle konajúcich subjektov urobiť tento úkon. V takých prípadoch platí zastieraný právny úkon; podmienkou ale je, že zastieraný právny úkon zodpovedá vôli subjektov a že spĺňa náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť.

Príklad z praxe: Zmluva o pôžičke zabezpečená prevodom nehnuteľnosti

Okresný súd Galanta rozsudkom z 10. mája 2007 č.k. 8 C 73/2002-185 zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal určenia, že je vlastníkom nehnuteľností v katastrálnom území D. zapísaných v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. X. ako rodinný dom súpisné č. X. postavený na parcele č. X., ďalej parcela č. X. - zastavaná plocha vo výmere X. m2, parcela č. X. - záhrada vo výmere X. m2 a parcela č. X. - záhrada vo výmere X. m2 (ďalej len „nehnuteľnosti"). Žalovaným nepriznal náhradu trov konania.

Prečítajte si tiež: Judikáty k Neplatnosti Zmlúv

Dokazovaním vykonaným výsluchmi svedkov a účastníkov konania, listinnými dôkazmi, spisovým materiálom katastrálneho úradu a vyšetrovacím spisom zistil, že 19. januára 2000 bola uzavretá kúpna zmluva, ktorou žalobca predal nehnuteľnosti žalovanému 1/ za 110 000 Sk; vklad do katastra podľa tejto zmluvy povolil katastrálny úrad 17. februára 2000 (pod č. V.). Žalovaný 1/ následne kúpnou zmluvou z 21. februára 2000 predal nehnuteľnosti žalovanému 2/ za kúpnu cenu 120 000 Sk; vklad do katastra podľa nej povolil katastrálny úrad 24. februára 2000 (pod č. V.). Žalovaný 2/ potom kúpnou zmluvou zo 6. septembra 2003 predal nehnuteľnosti žalovaným 3/ a 4/ za kúpnu cenu 387 000 Sk, ktorá bola uhradená z prostriedkov obstaraných hypotekárnym úverom poskytnutým žalovanou 5/; vklad do katastra nehnuteľností povolil katastrálny úrad 28. októbra 2003 (pod č. V.).

Súd prvého stupňa v odôvodnení svojho rozhodnutia akcentoval, že žalobca pri uzatváraní kúpnej zmluvy z 19. januára 2000 vedel, o aký právny úkon ide a aké sú jeho právne dôsledky; zmluvu uzavrel v predpísanej písomnej forme, slobodne a bez nátlaku, prejav jeho vôle je určitý a zrozumiteľný; pri uzatváraní zmluvy nekonal v omyle. Prevádzané nehnuteľnosti sú v tejto zmluve dostatočne presne označené údajmi katastra a kúpna cena za ne bola v súlade so zákonom určená dohodou účastníkov. Zo zistených skutkových okolností nevyplýva, že by malo ísť o zabezpečovací prevod práva k nehnuteľnostiam. Žalobu z týchto dôvodov zamietol ako neopodstatnenú.

Krajský súd v Trnave rozsudkom z 30. apríla 2008 sp. zn. 11 Co 197/2007 napadnutý rozsudok vo veci samej potvrdil vo vzťahu k žalovaným 1/, 2/ a 5/ a zmenil vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ tak, že určil žalobcu za vlastníka nehnuteľností. Napadnutý rozsudok potvrdil tiež v časti o náhrade trov prvostupňového konania. Žalovaným nepriznal náhradu trov odvolacieho konania. Na dovolanie žalovaných 3/ a 4/ Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesením zo 14. mája 2009 sp. zn. Krajský súd v Trnave rozsudkom zo 17. marca 2010 sp. zn. 24 Co 221/2009 odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa vo veci samej potvrdil vo vzťahu k žalovaným 1/, 2/ a 5/ a zmenil vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ tak, že určil žalobcu za vlastníka nehnuteľností. Žalobcovi uložil povinnosť zaplatiť žalovaným 3/ a 4/ náhradu trov konania. Žalovaným 1/, 2/ a 5/ nepriznal náhradu trov odvolacieho konania.

V odôvodnení uviedol, že po vrátení veci na ďalšie konanie dovolacím súdom zopakoval a doplnil dokazovanie výsluchom žalobcu, žalovaného 1/ a listinnými dôkazmi. Dospel k záveru, že žalobca preukázal naliehavý právny záujem na žalobou požadovanom určení (§ 80 písm. c/ O.s.p.), lebo bez tohto určenia je jeho právne postavenie neisté - na liste vlastníctva č. X. pre katastrálne územie D. sú totiž ako vlastníci sporných nehnuteľností zapísaní žalovaní 3/ a 4/. Žaloba bola voči žalovaným 1/, 2/ a 5/ správne zamietnutá pre nedostatok ich pasívnej vecnej legitimácie. Vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ odvolací súd poukázal na potrebu prejudiciálneho vyriešenia otázky platnosti zmlúv, ktorými malo dôjsť k postupnému prevodu nehnuteľností.

Vykonaným dokazovaním mal preukázané, že k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným 1/ došlo preto, lebo žalobca chcel finančne vypomôcť svojmu známemu B. H., ktorý nemal dostatok finančných prostriedkov na opravu havarovaného auta. Za tým účelom žalovaný 1/ poskytol žalobcovi pôžičku 110 000 Sk s tým, že na jej zabezpečenie mali ako záloh slúžiť nehnuteľnosti. Podľa názoru odvolacieho súdu im išlo len o túto pôžičku a jej zabezpečenie, nie o predaj nehnuteľností. Odvolací súd v tejto súvislosti poukázal na zmluvu o pôžičke z 19. januára 2000 založenú vo vyšetrovacom spise OÚV PZ Galanta č. ČVS-287/2000. Medzi účastníkmi zmluvy o pôžičke nebolo sporné, že v prípade nesplatenia pôžičky v dohodnutej dobe žalobca „príde o dom". Ešte pred splatnosťou pôžičky bol na katastrálny úrad podaný návrh na vklad podľa kúpnej zmluvy z 19. januára 2000 a katastrálny úrad vklad povolil.

Prečítajte si tiež: Viac o absolútnej neplatnosti

Podľa názoru odvolacieho súdu súd prvého stupňa nezohľadnil dôsledne všetky uvedené okolnosti a nezaoberal sa otázkou, či pri uzavretí kúpnej zmluvy z 19. januára 2000 bola žalobcova vôľa v zhode s jej prejavom a či kúpna zmluva bola uzavretá vážne. Na základe dokazovania dospel k záveru, že nehnuteľnosti mali slúžiť ako záloh zabezpečujúci splnenie záväzku žalobcu zo zmluvy o pôžičke. Žalobca si chcel požičať peniaze, a nie predať nehnuteľnosti; obdobne žalovaný 1/ mu chcel peniaze požičať, a nie kúpiť od neho dom. Zmluvu teda obaja neuzavreli vážne. Dôsledkom toho je jej absolútna neplatnosť (§ 39 Občianskeho zákonníka).

Odvolací súd v tejto súvislosti uviedol, že „konanie in fraudem legis predstavuje postup, keď sa niekto chová podľa práva, ale tak, aby zámerne dosiahol výsledok právnou normou nepredvídaný a nežiaduci". I keď zákonu neodporovalo samo uzavretie kúpnej zmluvy, predsa len išlo o rozpor s ním, lebo účastníkmi bol v danom prípade dohodnutý tzv. prepadný záloh s úmyslom obísť kogentnú úpravu záložného práva (odvolací súd poukázal na R 20/2006). Dodal, že k obdobnému záveru dospel Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí sp. zn. 2 M Cdo 2/2006 publikovanom v časopise Zo súdnej praxe pod č. 61/2009). Dohoda, ktorej skutočným zmyslom je - bez ohľadu na jej označenie -dojednanie tzv. prepadného zálohu (uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa tým, že mu pripadne záloh do vlastníctva), je v rozpore s účelom záložného práva a v dôsledku toho neplatná pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka).

Už prvý nadobúdateľ (žalovaný 1/) sa preto nestal vlastníkom nehnuteľností. Vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám má, dospel odvolací súd k názoru o neplatnosti aj všetkých nasledujúcich kúpnych zmlúv, ktorými mali nehnuteľnosti nadobudnúť žalovaný 2/ a po ňom žalovaní 3/ a 4/. Len tým, že žalovaní 2/, 3/ a 4/ konali v dobrej viere v správnosť zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľností, sa nemohli stať vlastníkmi nehnuteľností. Z výsledku takéhoto vyriešenia uvedenej predbežnej otázky (platnosti kúpnych zmlúv) vyplynul pre odvolací súd záver, že nedošlo k platnému prevodu vlastníctva zo žalobcu na žalovaného 1/ (ani následne na žalovaných 2/, 3/ a 4/). Žalobcu treba preto naďalej považovať za vlastníka nehnuteľností. So zreteľom na uvedené odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa vo vzťahu k žalovaným 3/ a 4/ zmenil (§ 220 O.s.p.) tak, že žalobe vyhovel a určil, že vlastníkom nehnuteľností je žalobca. Rozhodnutie o trovách konania odôvodnil poukazom na § 142 ods. 1, § 224 ods.

Dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy

Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 37 až 40 ustanovuje rôzne náležitosti, ktoré musí spĺňať každý právny úkon na to, aby bol platným. Ak nemá kúpna zmluva jednu z uvedených základných náležitostí platného právneho úkonu, ide o právny úkon absolútne neplatný, ktorý je neplatným od samého začiatku. Takýto právny úkon je neúčinným voči všetkým od samého začiatku. Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje, to znamená, že každý, kto preukáže právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu - vo Vašom prípade kúpnej zmluvy, sa môže kedykoľvek (bez časového obmedzenia) domáhať na súde určenia neplatnosti daného právneho úkonu. Ak sa plnilo na základe neplatnej kúpnej zmluvy (napr. sa zaplatila kúpna cena alebo došlo k odovzdaniu bytu, príp.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

V konaní o určenie neplatnosti zmluvy súd preskúmava zmluvu zo všetkých hľadísk, na ktoré Občiansky zákonník viaže všeobecnú platnosť právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva bez ďalšieho zo zákona a hľadí sa naň, ako keby nebol urobený, táto neplatnosť nemôže byť zhojená dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti. Absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky ani v prípade, že na jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri posudzovaní dôvodov neplatnosti zmluvy je potrebné rozlišovať medzi dôvodmi neplatnosti, ktoré musia byť účastníkom tvrdené (napr. (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. júla 2012, sp. zn.

Zabezpečovací prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam

Okresný súd Žilina rozsudkom zo 14. januára 2009 č.k. 17 C 98/2005-349 určil, že zmluva o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, uzavretá dňa 21. decembra 2004 medzi veriteľmi - odporcami 1/, 2/ a dlžníkom - navrhovateľom, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho k nehnuteľnostiam vedeným na LV č. X. kat. úz. B., ktorej vklad bol povolený Správou katastra Ž. pod č. V. dňa 21. januára 2005, je neplatná. Zároveň určil, že navrhovateľ je vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. úz. B., zapísaných na liste vlastníctva X., a to KNC parcely č. X. - zastavané plochy a nádvoria o výmere 552 m2, KNC parcely č. X. - záhrady o výmere 112 m2, KNC parcely č. X. - orná pôda o výmere 324 m2 a domu súp. č. X., postaveného na parcele č. X. v podiele 1/1-iny. Ďalej určil, že kúpna zmluva uzavretá dňa 30. septembra 2005 medzi predávajúcimi odporcami 1/ a 2/ a kupujúcou odporkyňou 3/, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v kat. úz. B. (vyššie označených nehnuteľností), u ktorých bol vklad povolený Správou katastra Ž. pod č. V. dňa 15. októbra 2005, je neplatná. Nakoniec určil, že kúpna zmluva uzavretá dňa 19. marca 2007 medzi predávajúcou odporkyňou 3/ a kupujúcimi odporcami 4/ a 5/, predmetom ktorých bol prevod vyššie uvedených nehnuteľností a u ktorých vklad bol povolený Správou katastra Ž. pod č. V. zo dňa 26. júna 2007, je neplatná. Odporcov 1/ a 2/ zaviazal zaplatiť navrhovateľovi trovy konania vo výške 888,64 €.

Krajský súd v Žiline na odvolanie odporcov 4/ a 5/ rozsudkom z 20. januára 2010 sp.zn. 7 Co 183/2009 potvrdil rozsudok súdu prvého stupňa. Odporcov 4/ a 5/ zaviazal spoločne a nerozdielne zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania 360,49 € do troch dní. Vo vzťahu k odporcom 1/, 2/ a 3/ navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznal. Samostatným výrokom pripustil dovolanie proti svojmu rozsudku. Mal za to, že v prejednávanej veci okresný súd riadne zistil skutkový stav, na základe ktorého dospel k správnemu právnemu záveru o neplatnosti právneho úkonu podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka (určitosti a zrozumiteľnosti) - zmluvy o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, uzavretej dňa 21. decembra 2004 medzi odporcami 1/ a 2/ ako veriteľmi a navrhovateľom ako dlžníkom, uzavretej podľa § 553 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v znení platnom do 31. decembra 2007 a na ňu nadväzujúcej kúpnej zmluvy zo dňa 30. septembra 2005, na základe ktorého došlo k prevodu vlastníckeho práva medzi odporcami 1/ a 2/ a odporkyňou 3/ ako nadobúdateľkou a kúpnej zmluvy zo dňa 19. marca 2007, ktorou došlo k nadobudnutiu vlastníckeho práva odporcov v 4/ a 5/ rade od predávajúcej odporkyne v 3/ rade.

Z vykonaného dokazovania okresným súdom považoval odvolací súd za nesporne zistené, že medzi odporcami 1/ a 2/ ako veriteľmi a navrhovateľom ako dlžníkom bola dňa 21. decembra 2004 uzatvorená zmluva o pôžičke podľa § 657 Občianskeho zákonníka, na základe ktorej (podľa čl. I.) veritelia požičali dlžníkovi sumu 569 000,- Sk, z toho každý po 284 5000,- Sk. Podľa čl. II. zmluvy sa navrhovateľ ako dlžník zaviazal pôžičku vrátiť veriteľom osobne v mieste ich bydliska, špecifikovaného v zmluve, dňa 21. januára 2005. V čl. III. sa účastníci zmluvy dohodli, že záväzok dlžníka zaplatiť veriteľovi sumu 569 000,- Sk sa zabezpečí zmluvou o zabezpečovacom prevode práva.

Taktiež bolo nesporne zistené, že v ten istý deň, ako bola uzatvorená zmluva o pôžičke (dňa 21. decembra 2004), bola uzatvorená medzi týmito účastníkmi zmluva o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva podľa § 553 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. V čl. I. tejto zmluvy bolo uvedené, že veritelia a dlžník uzatvorili dňa 21. decembra 2004 zmluvu o pôžičke, na základe ktorej veritelia dlžníkovi (navrhovateľovi) požičali sumu 569 000,- Sk, každý z nich po 284 500,- Sk, ktorú sa dlžník (navrhovateľ) zaviazal vrátiť osobne veriteľom (odporcom 1/ a 2/) do 21. januára 2005. Podľa čl. III. predmetnej zmluvy, dlžník ako vlastník nehnuteľností uvedenej v bode 2 tejto zmluvy (predmet zabezpečenia - nehnuteľnosti zapísané na LV č. X.) prevádza na veriteľov vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, a to k pozemku parcely č. X. - zastavané plochy a nádvoria o výmere 552 m2, pozemok parcela č. X. - záhrady o výmere 112 m2, pozemok parcely č. X. - orná pôda o výmere 324 m2, rodinný dom na pozemku parcely č. X. súp. č. X., všetko v podiele 1/1-iny. Veritelia prebrali nehnuteľnosti do podielového spoluvlastníctva, každý v podiele 1/2-ice. Podľa čl. IV. zmluvy ocenenie nehnuteľností bolo vykonané podľa znaleckého posudku č. X. zo dňa 9. decembra 2004 A. B., znalcom z odboru stavebníctvo, na sumu 1 864 000,- Sk. Podľa čl. VI. zmluvy (zánik zabezpečenia) v prípade, že dlžník riadne a včas splní záväzok uvedený v čl. I. tejto zmluvy, zaniká zabezpečenie prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a veriteľ je povinný umožniť výkon vlastníckeho práva v plnom rozsahu. V čl. VII. boli uvedené ďalšie skutočnosti, napríklad záväzok dlžníka, že nezriadi žiadne záložné právo alebo iné právo v prospech tretích osôb, že neuzavrie zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť dlžníka odhlásiť sa z evidencie a vypratať nehnuteľnosť, ak dlh do dňa 21. januára 2005 neuhradí, že po podpísaní tejto zmluvy bola spísaná notárska zápisnica o uznaní záväzku dlžníka vypratať nehnuteľnosti, že dlžník splnomocňuje veriteľa (odporcu 1/) na podanie návrhu na vykonanie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zapísaných na LV X., kat. územie B.. V čl. VIII. Boli uvedené záverečné ustanovenia, napríklad (v bode 1), že zmluva je prejavom slobodnej, vážnej a určitej vôle.

Možnosti napadnutia kúpnej zmluvy

Napadnúť kúpnu zmluvu nie je jednoduché. Ak by to bratia chceli urobiť, museli by pred súdom ako žalobcovia preukázať dôvod, pre ktorý by mala byť kúpna zmluva neplatná. Čo by jediné mohlo prichádzať do úvahy by bolo napadnutie napr. z dôvodu nedostatku vôle predávajúceho, ak by táto bola vynútená násilím, alebo ak by zmluva bola uzavretá v tiesni, či za nápadne nevýhodných podmienok alebo ak by predávajúca alebo kupujúci neboli v čase podpisy zmluvu spôsobilí na právne úkony. Pripadne je v zmluve chyba. Toto by však musel preukázať žalobca. V opačnom prípade si neviem predstaviť ako by riadne uzavretú kúpnu zmluvu mohli vaši nevlastní bratia ako tretie osoby napadnúť.

Predkupné právo a jeho nedodržanie

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak spoluvlastník predal alebo daroval svoj podiel napr. sestre, bratovi, manželovi a pod., nebol povinný splniť ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom v zmysle cit. ust. par. 140 Obč. Ak to tak vo Vašom prípade nie je, možnosťou je domáhať sa od nového spoluvlastníka, aby Vám predal svoj podiel. Ak k dohode medzi Vami nedôjde, budete musieť podať žalobu na súd o určenie neplatnosti zmluvy.

tags: #absolútna #neplatnosť #neurčitosť #predmetu #občiansky #zákonník