Absolútna neplatnosť sprostredkovateľskej zmluvy: Dôvody a právne aspekty

V súčasnosti je bežné využívať sprostredkovateľa, napríklad realitnú kanceláriu, pri kúpe nehnuteľností, aby sa záujemcovia odbremenili od mnohých povinností. Na tento účel sprostredkovatelia uzatvárajú so záujemcami zmluvu o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Problémy však často nastanú, ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť alebo neuzavrieť kúpnu zmluvu. Tento článok sa zameriava na dôvody absolútnej neplatnosti sprostredkovateľskej zmluvy a s tým súvisiace právne aspekty.

Právna regulácia sprostredkovania kúpy nehnuteľnosti

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných vzťahov, čo vedie k nejasnostiam a diskusiám v praxi. Duplicitná úprava sa týka aj zmluvy o sprostredkovaní. V zásade, ak je sprostredkovateľom podnikateľ a záujemca o kúpu nie je podnikateľom, právny vzťah nespadá pod Obchodný zákonník (§ 261 zákona č. 513/1991 Zb.).

Je dôležité zdôrazniť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť a jej kúpa sú predmetom sprostredkovanej zmluvy, ktorá musí byť v režime občianskeho práva. Krajský súd v Trenčíne (sp. zn. 6Co/705/2014) sa v jednom rozhodnutí oprel o české súdne rozhodnutia a uviedol, že ak voľba Obchodného zákonníka zhoršuje postavenie účastníka, ktorý nie je podnikateľom, zmluva sa musí spravovať Občianskym zákonníkom (§ 40/1964 Zb.). Súd vnímal nevýhodnosť tohto postavenia najmä vo vzťahu k ochrane spotrebiteľa.

Odmena sprostredkovateľa a jej podmienenosť

Podľa § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa závislá od splnenia účelu sprostredkovania, teda od uzavretia sprostredkovanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a činnosťou sprostredkovateľa musí existovať príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu nevzniká. Takúto interpretáciu potvrdzujú aj mnohé súdne rozhodnutia, napríklad rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky (sp. zn. 33Cdo 3900/2008), ktoré hovorí, že sprostredkovateľovi vzniká právo na odmenu, ak záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a strany ju uzavreli pričinením sprostredkovateľa. Sprostredkovateľ nemá nárok na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, aj keď na to vytvoril podmienky.

Súkromné právo umožňuje dojednania odlišné od zákona, ak to zákon pripúšťa. Zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom, napríklad dohodu, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn.).

Prečítajte si tiež: Kedy je kúpna zmluva absolútne neplatná?

Zmluvná pokuta a jej neplatnosť pri neuzavretí zmluvy

Zmluvná pokuta je v sprostredkovateľských zmluvách často využívaný zabezpečovací inštitút. Upravuje ju Občiansky aj Obchodný zákonník. Podľa § 544 Občianskeho zákonníka plní zmluvná pokuta zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Mnohé zmluvy ju zakotvujú ako sankciu za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy.

Judikatúra však zaujala stanovisko, že neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy nemožno klasifikovať ako porušenie zmluvnej povinnosti. Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové (sp. zn. 21Co 102/2013) uvádza, že dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je takéto dojednanie podľa § 39 neplatné a nemožno na jeho základe priznať plnenie. Záujemca sa nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu, pretože je výlučne na jeho vôli, či a s kým kúpnu zmluvu uzavrie. Ak záujemca s treťou osobou zmluvu neuzavrie, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy a nemožno na to viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Neuzavretie zmluvy je právom, za ktoré nie je možné osobu sankcionovať.

Rezervačný poplatok a jeho neprepadnutie v prospech sprostredkovateľa

V sprostredkovateľských zmluvách sa často vyskytuje pojem „cena rezervácie“. Tento poplatok môže znamenať, že poplatok v zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale poplatok za rezerváciu kúpy, ktorý sa v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy ponecháva sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V takom prípade ide o kumuláciu zmluvy o rezervácii (nepomenovanej zmluvy) a sprostredkovateľskej zmluvy.

Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí (sp. zn. 33Odo 330/2002) a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a rezervačný poplatok nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta. Súd uviedol, že v rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby a ak tak nespraví, zaväzuje sa zaplatiť zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch a obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Občianskeho zákonníka upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy. Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Ak bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť o zmluvu o budúcej zmluve a nemožno ju posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Občianskeho zákonníka). Ak zmluva odporuje zákonu, je neplatná (§ 39 Občianskeho zákonníka).

Prečítajte si tiež: Judikáty k Neplatnosti Zmlúv

Prečítajte si tiež: Viac o absolútnej neplatnosti

tags: #absolutna #neplatnost #sprostredkovatelskej #zmluvy #dôvody