Prenájom nehnuteľnosti v spoluvlastníctve: Podmienky, práva a povinnosti

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je bežný jav, ktorý prináša špecifické situácie a otázky pri nakladaní s takýmto majetkom. Jednou z nich je prenájom nehnuteľnosti, na ktorej sa podieľa viacero spoluvlastníkov. Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, podmienkami prenájmu, právami a povinnosťami spoluvlastníkov a daňovými aspektmi.

Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, pričom každý spoluvlastník má svoj podiel na nehnuteľnosti. Dôležité je uvedomiť si, že podielové spoluvlastníctvo neznamená, že vlastníte určitú presne vymedzenú časť nehnuteľnosti. V našom právnom poriadku je podielové spoluvlastníctvo postavené na tzv. ideálnych podieloch. Nie je možné presne vymedziť a určiť Váš podiel ako časť nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť je vašou spoločnou vecou, preto o nakladaní s ním rozhodujete spoločne. Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov. Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti.

Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť, ako pozemok, si chcú rozdeliť vlastníci na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu.

Prenájom nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve: Súhlas spoluvlastníkov

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Na prenájom nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve je potrebný súhlas spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, o prenájme sa hlasuje. Rozhoduje väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov. To znamená, že ak väčšinoví spoluvlastníci s prenájmom nesúhlasia, menšinový spoluvlastník nemôže nehnuteľnosť prenajať sám.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Dôležité je si uvedomiť, že samotný spoluvlastnícky podiel sa nedá prenajať, je ho však možné predať alebo darovať (ak už nechcete zotrvať v podielovom spoluvlastníctve).

Príklad z praxe

Ak vlastník pozemkov v podielovom spoluvlastníctve plánuje na týchto pozemkoch vybudovať trvalú stavbu, na vypracovanie nájomnej zmluvy je potrebné zabezpečiť súhlas väčšinových spoluvlastníkov. Vybudovanie stavby totiž predstavuje výrazný zásah do doterajšieho spôsobu nakladania s nehnuteľnosťou.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri prenájme

Všetci spoluvlastníci sú oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci. To znamená, že účastníkmi nájomnej zmluvy musia byť všetci spoluvlastníci.

Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd.

Predkupné právo

Zákon obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. V prípade, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou.

Nájomná zmluva: Forma a obsah

Hoci Občiansky zákonník striktne neurčuje písomnú podobu zmluvy o nájme, odporúča sa písomná forma nájomnej zmluvy. Zmluvné strany sa tak vyhnú problémom s dokazovaním toho, čo si dohodli.

Časté chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Chybou napríklad je, ak zmluvné strany uzatvoria zmluvu, v ktorej bude výpovedná lehota dva mesiace.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve: Daňové aspekty

Pokiaľ plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v spoluvlastníctve, je potrebné na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiacich výdavkov do základu dane uplatniť ustanovenie uvedené v § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Príklad

Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výška podielu jedného daňovníka je 30 % a druhého daňovníka 70 %. Z tohto prenájmu dosiahli spoločné príjmy vo výške 10 000 eur. Spoločné preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 5 000 eur. V ich spoluvlastníckom podiele 30:70 sa rozdelia príjmy aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Majiteľ prenajímanej nehnuteľnosti si môže dať do daňových nákladov pomerne veľa položiek. Treba sa však prihlásiť u daniarov a podávať priznania k dani z príjmov.

Prenajímateľ si môže uplatniť len reálne vynaložené daňové výdavky (nie paušálne). Sám sa rozhoduje, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku a bude o nej účtovať, alebo povedie evidenciu. Alebo ju nezaradí do obchodného majetku, teda nebude o nej účtovať a ani viesť evidenciu.

Ak nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku

Uplatniť sa môžu výdavky na:

• obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
• jej technické zhodnotenie
• opravy a udržiavanie
• náklady na prevádzku, napríklad na elektrinu, plyn a vodu
• platby do fondu prevádzky, údržby a opráv
• daň z nehnuteľností
• úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si vzal na nákup nehnuteľnosti
• poistenie nehnuteľnosti
• osvetlenie spoločných priestorov v dome
• upratovanie
• odpratávanie snehu
• kontrolu a čistenie komínov
• deratizáciu spoločných priestorov domu
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou atď.

Ak nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku

Môžete uplatňovať len výdavky súvisiace s používaním nehnuteľnosti. Takže výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti sa nemôžu zaradiť do daňových výdavkov. Vo výdavkoch si môže uplatniť len náklady na:

• prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti - na energie, vrátane výdavkov na ostatné služby
• nemožno zahrnúť poistenie či daň z nehnuteľností

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.

V prípade, ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Ak je rozdelenie možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

tags: #ak #nehnutelnost #vlastnia #viaceri #spoluvlastnici #prenajom