Práva a povinnosti pri spoluvlastníctve nehnuteľnosti

Spoluvlastníctvo nastáva, keď nehnuteľnosť vlastní viacero subjektov bez reálneho rozdelenia. Tieto osoby sa považujú za jedného vlastníka spoločnej veci. Všetci spoluvlastníci majú rovnaké práva a povinnosti, ako keby nehnuteľnosť vlastnil jeden vlastník. Ide najmä o právo držať a užívať nehnuteľnosť, požívať jej plody a úžitky, nakladať s ňou a domáhať sa ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť fyzické aj právnické osoby a predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec. Slovenská právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva: podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.

Podielové spoluvlastníctvo

Podielové spoluvlastníctvo je vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci. Jeho základným znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Každý spoluvlastník má na veci určitý podiel, ktorý však nepredstavuje reálnu časť veci, ale ideálny podiel. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú časť, ak sa nedohodnú inak. Ak napríklad vlastníte 1/3-ový podiel na pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu, ktorú by ste mohli užívať ako výlučný vlastník. Podiel neurčuje konkrétnu časť spoločnej veci, ktorá je vo výlučnom užívaní spoluvlastníka. Spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha, ktorú by mohol výlučne užívať. Zákon nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci, táto dohoda však zaväzuje len ich navzájom.

Podstata spoluvlastníckeho podielu

Každý spoluvlastník sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci a určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.

Hospodárenie so spoločnou vecou

Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu a užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý je založený na veľkosti podielov, nie na počte spoluvlastníkov.

Prevod podielu a predkupné právo

Každý spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak spoluvlastník chce previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť. Výnimkou zo zákonného predkupného práva je prevod blízkej osobe, bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti pri prenájme spoluvlastníctva

Ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej zmluvy. Aj malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Ak nemáte záujem byť spoluvlastníkom, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.

Zrušenie spoluvlastníctva dohodou

Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonné náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec.

Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:

• Rozdelenie veci - ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne).
• Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu - ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
• Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov - ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

Praktické rady a odporúčania

• Dohoda je najlepšie riešenie: Z našich skúseností vyplýva, že najlepší spôsob, ako vyriešiť spoluvlastníctvo, je dohodnúť sa. Ušetríte peniaze, čas a môžete si sami určiť podmienky rozdelenia.
• Uchovávajte dokumenty: Uchovávajte si všetky dokumenty (účtenky, zmluvy, potvrdenia), ktoré dokazujú vaše investície a náklady do spoločnej nehnuteľnosti.
• Geometrický plán: Ak chcete rozdeliť pozemok, nechajte si vopred vypracovať geometrický plán.
• Znalecký posudok: V prípade vyplácania si zabezpečte vypracovanie znaleckého posudku - tak zabránite sporom o výšku náhrady.
• Pokojné rokovania: Snažte sa rokovať pokojne. Často je užitočné splnomocniť advokáta, aby rozhovor prebiehal bez zbytočných emócií.
• Neodkladajte rozdelenie: Rozdelenie spoluvlastníctva neodkladajte príliš dlho, aby sa veci zbytočne nekomplikovali.

Daň z nehnuteľností pri spoluvlastníctve

Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podá každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa dohodnú, môže to urobiť jeden z nich. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

tags: #ak #nehnuteľnosť #vlastnia #viacerí #spoluvlastníci #práva