Ako Určiť Najmenšiu Parcelu Podľa Zákona na Slovensku

Článok sa zaoberá problematikou určenia najmenšej parcely podľa platnej legislatívy na Slovensku, pričom sa zameriava na stavebné pozemky a ich kategorizáciu v katastri nehnuteľností. Vysvetľuje rozdiely medzi parcelami registra „C“ a „E“ a upozorňuje na úskalia spojené s kúpou a rozdelením pozemkov.

Stavebný Pozemok a Jeho Definícia

Pojem "stavebný pozemok" je v slovenskom právnom prostredí často nesprávne interpretovaný. Označenie pozemku ako stavebného automaticky neznamená, že je na ňom povolená výstavba. Stavebný zákon (Zákon č. 50/1976 Z. z.) definuje stavebný pozemok ako:

• Časť územia určená územným plánom obce alebo zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie.
• Pozemok, ktorý je už zastavaný stavbou.
• Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho alebo lesného pôdneho fondu, ale je určený v územnom pláne na zastavanie, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z týchto fondov.

Katastrálny zákon (Zákon č. 162/1995 Z. z.) pojem stavebný pozemok nepozná a pozemky delí do desiatich kategórií: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, a ostatné plochy.

Kategórie Pozemkov a Možnosti Výstavby

Ak je pozemok v katastri vedený ako zastavaná plocha a nádvorie, je to najistejší signál, že na ňom bude možná výstavba. Kategória ostatné plochy je taktiež vhodná na výstavbu, pretože ide o pozemky, ktoré sú súčasťou územia určeného na zastavanie. Tieto informácie by mali byť zobrazené aj na katastrálnej mape.

Komplikovanejšia situácia nastáva, ak je pozemok vedený ako záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica alebo trvalý trávnatý porast. V takom prípade je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať pozemok z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, pretože tieto pozemky sú chránené Zákonom č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Aj keď je možné získať stavebné povolenie pre pozemky v týchto kategóriách, proces je zdĺhavý a komplikovaný. Ak k pozemku neexistujú alebo nebudú vybudované inžinierske siete, stavebné povolenie bude zamietnuté. Preto je dôležité overiť si stav pozemku na katastrálnej mape a Liste vlastníctva, kde je v časti A: Majetková podstata a v bode Druh pozemku uvedené, ako je pozemok vedený. V prípade pochybností je najlepšie obrátiť sa na miestne príslušný stavebný úrad.

Minimálna Veľkosť Stavebného Pozemku

Z hľadiska zákona neexistuje univerzálna minimálna veľkosť stavebného pozemku, ktorá by platila pre celé územie Slovenska. Minimálna veľkosť pozemku závisí od viacerých faktorov, ako sú:

• Územný plán obce alebo zóny: Tento dokument určuje, aké veľké môžu byť stavebné pozemky v danej lokalite.
• Všeobecné technické požiadavky na výstavbu: Vyhláška č. 532/2002 Z. z. stanovuje minimálne odstupové vzdialenosti medzi stavbami a od hraníc pozemkov, ktoré ovplyvňujú minimálnu veľkosť pozemku potrebného na umiestnenie stavby.
• Miestne regulatívy a podmienky: Niektoré obce môžu mať vlastné predpisy, ktoré upravujú minimálnu veľkosť stavebných pozemkov.
• Charakteristika územia: Pri posudzovaní minimálnej veľkosti pozemku sa berie do úvahy aj charakteristika územia, ako sú stiesnené územné podmienky, konfigurácia terénu, sklon pozemku a orientácia k svetovým stranám.

Pri umiestňovaní stavby na parcelu treba rešpektovať obmedzenia vyplývajúce zo všeobecne záväzných právnych predpisov (v tomto prípade vyhláška č. 532/2002) ako aj územného plánu príslušnej obce, prípadne územného plánu zóny (podrobnejší dokument ako územný plán obce) pokiaľ sú pre danú lokalitu spracované.

Pokiaľ nie je pre územie kde sa nachádza parcela spracovaný územný plán obce alebo územný plán zóny, treba vychádzať zo všeobecne záväzných právnych predpisov (vyhláška č. 532/2002):

• Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.
• Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Z tohto vyplýva, že minimálna vzdialenosť pri ktorej ešte môžu byť v protiľahlých stenách rodinných domov umiestnené okná z neobytných aj obytných miestností je 7 m.
• V stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých stien nie sú okná obytných miestností. Stiesnené pomery môžu vyplývať napríklad z nevhodnej polohy pozemku, jeho tvaru, veľkosti, základových pomerov, konfigurácie terénu, jeho sklonu a orientácie k svetovým stranám, z negatívneho vplyvu už existujúcej okolitej zástavby, prípadne ochranných pásiem alebo iných obmedzení vyplývajúcich z osobitných predpisov, vždy sa to posudzuje individuálne.
• Minimálna vzdialenosť priečelí budov, v ktorých sú okná obytných miestností, od okraja pozemnej komunikácie musí byť 3 m.

Rozdelenie Pozemku a Spoluvlastníctvo

Rozdelenie pozemku je možné, ak si novovzniknuté časti zachovajú svoju podstatu (účel). Rozloha jednotlivých častí pozemku bude podmienená výškou podielu jednotlivých spoluvlastníkov. Takto vzniknuté samostatné veci je potrebné zapísať do katastra.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Pri rozdelení pozemku je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak spoluvlastníci nesúhlasia s rozdelením, je možné obrátiť sa na súd so žalobou o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o rozdelení pozemku, prikázaní pozemku jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu alebo o predaji pozemku a rozdelení výťažku podľa podielov.

Parcely Registra „C“ a „E“

V katastri nehnuteľností sa stretávame s dvoma typmi parciel: parcela registra „C“ a parcela registra „E“. Tieto parcely predstavujú dve vrstvy, ktoré sa prekrývajú.Pre evidovanie (zápis) pozemkov bol historicky významný rok 1883 kedy bola nariadená sústavná evidencia katastra a rok 1886 kedy sa začalo so zakladaním nových pozemkovoknižných vložiek. V období kolektivizácie boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v JRD - vytvorenie užívateľského „C“ stavu podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom prestali parcely registra „E“ existovať a v teréne sa začal používať zatiaľ len užívateľský stav „C“ (v teréne jasne viditeľný, určoval skutočný druh pozemku). Po roku 1989 a páde komunistického režimu dochádza k obnove súkromného vlastníctva. Navrátenie vlastníctva k pozemkom sa tým pádom realizovalo zápisom a zákresom do veľkých už vtedy existujúcich parciel registra „C“. Takýmto postupom dochádzalo k vzniku dvojitých operátov, parciel registra „E“, ktoré preukazujú vlastníctvo, avšak výmera parcely ako aj druh pozemku nie sú záväzné, keďže kopírujú stav pred znárodnením a pre zistenie skutočnej výmery ako aj polohy je ju potrebné v teréne zamerať a parciel registra „C“, ktorý preukazuje už záväzný druh pozemku a presné umiestnenie parciel v teréne.

Parcela registra „C“ katastra:

• Má jasne definované hranice, ktoré sú viditeľné aj v teréne.
• Druh pozemku a reálny stav sú v súlade.
• Zapísaný druh je záväzný pre všetky orgány verejnej správy.

Parcela registra „E“ katastra:

• Nemá jasne definované hranice, ktoré nie sú viditeľné v teréne.
• Druh pozemku a reálny stav nemusí korešpondovať.
• Zapísaný druh nie je právne záväzný.
• Ide o parcely pôvodne zapísané v pozemkovo-knižných vložkách za Rakúsko-Uhorska a neskôr zjednotené do veľkých celkov JRD.

Na parcele registra „E“ nie je možné stavať, kým sa neprevedie na parcelu registra „C“. Prevod sa realizuje prostredníctvom geodeta, ktorý parcelu vymeria a vytýči hranice. Pri prevode z parcely registra „E“ na „C“ môže dôjsť k strate časti pozemkovej plochy.

Zmeny v Norme STN 734301 Bytové Budovy

Od 1.2.2021 nadobudla účinnosť nová norma STN 734301 Bytové budovy, ktorá prináša zmeny v definíciách a požiadavkách na bytové a rodinné domy.

Zmeny v definíciách:

• Definícia bytovej budovy je v rozpore s platným § 43b ods. 3 Stavebného zákona, kde je rodinný dom definovaný, ako budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Z tohto dôvodu platí, že dodržiavanie slovenskej technickej normy v tomto bode je dobrovoľné.
• Z úžitkovej plochy bytu sa nezapočítava plocha garáže.
• Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády povodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy.
• Pridaná definícia zádveria pre hlavný vstup do rodinného domu.

Zmeny v požiadavkách:

• Zmenili sa požiadavky na preslnenie obytných miestností.
• Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s podlahovou plochou väčšou ako 12 m2.
• Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm.
• Šírka zvislého okna má byť minimálne 55% zo šírky okennej steny.
• Priestor na varenie v rodinnom dome, ktorý je riešený ako súčasť obývacej izby je možné priamo osvetlit' a priamo vetrat' okenným otvorom umiestnením medzi úrovňou pracovnej dosky kuchynskej linky (min. 900mm) a spodnou úrovňou horných skriniek kuchynskej linky (max.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

tags: #aká #môže #byť #najmenšia #parcela #podľa