Ako založiť nehnuteľnosť na Slovensku: Komplexný sprievodca

Založenie nehnuteľnosti je bežný spôsob, ako zabezpečiť úver, najmä hypotéku. Či už ide o kúpu nového bývania, rekonštrukciu staršieho domu alebo refinancovanie existujúceho úveru, založenie nehnuteľnosti je dôležitý krok, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a prípravu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako založiť nehnuteľnosť na Slovensku, aké sú podmienky, obmedzenia a na čo si dať pozor.

Podmienky a obmedzenia založenia nehnuteľnosti

Súhlas spoluvlastníkov

V prípade, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, je dôležité vedieť, či je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov na jej založenie. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 140) je právo spoluvlastníka nakladať so svojím spoluvlastníckym podielom obmedzené. Spoluvlastník môže svoj podiel bez obmedzení previesť iba na blízke osoby (§ 116 a 117 OZ). Ak má v úmysle previesť svoj podiel na inú osobu, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Táto povinnosť sa však vzťahuje na prevod podielu, nie na jeho zaťaženie, ako je napríklad založenie. V oblasti založenia podielu na nehnuteľnosti na zabezpečenie úveru z Občianskeho zákonníka priamo nevyplýva, že by bolo potrebné získať súhlas ostatných spoluvlastníkov. Preto, ak máte v úmysle založiť váš podiel na byte v banke ako zabezpečenie úveru, teoreticky by to bolo možné urobiť bez súhlasu vašich súrodencov.

Je však dôležité si uvedomiť, že ak by dlžník nesplácal svoj dlh, exekútor môže predať jeho podiel na dražbe.

Akceptovateľnosť nehnuteľnosti bankou

Nie všetky nehnuteľnosti sú pre banku akceptovateľné ako zabezpečenie hypotéky. Banky primárne zakladajú domy, ktoré sú vhodné na trvalé bývanie. Pri posudzovaní akceptovateľnosti nehnuteľnosti banka skúma:

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

• Prístupovú cestu: Banka dôsledne preveruje, či je prístupová cesta k nehnuteľnosti bezproblémová a či je verejná, súkromná alebo zabezpečená vecným bremenom.
• Inžinierske siete: Najväčšiu váhu má prístup k elektrine, ale môže zavážiť aj absencia vodovodnej siete či kanalizácie.
• Stav a obývateľnosť objektu: Dôležité je sociálne zázemie nehnuteľnosti - toaleta a kúpeľňa.
• Ťarchy a vecné bremená: List vlastníctva by nemal obsahovať ťarchy alebo vecné bremená, ktoré banka nebude akceptovať (napr. vecné bremeno doživotného užívania, ťarchy v prospech tretích osôb či exekútora).
• Pozemok: Ak stavba stojí len čiastočne na nevysporiadanom pozemku, je to problém.
• Vedľajšie stavby: Väčšie vedľajšie stavby nezapísané na liste vlastníctva môžu skomplikovať získanie hypotéky.
• Prístavby a dostavby: Ak nie sú v poriadku všetky "papiere" a povolenia, najmä ak sa stavebnými úpravami významne zmení pôdorys domu, môže to byť problém.

Hypotéka na dom: Ako na to?

Ak chcete kúpiť dom na hypotéku, je dôležité prejsť si celým procesom a byť pripravený na možné problémy.

Základné podmienky získania hypotéky na dom

Pre získanie hypotéky na dom musíte splniť 3 základné podmienky:

1. Maximálna celková výška hypotéky na dom - DTI (Debt-to-Income): Parameter DTI hovorí o tom, koľko maximálne môžete mať požičaných peňazí v úverových produktoch. Počíta sa ako 8-násobok vášho akceptovateľného čistého ročného príjmu pri dlžníkoch do 40 rokov. Pri dlžníkoch nad 41 rokov sa limit znižuje. Banky môžu udeliť výnimku na DTI v 5% prípadov bez dodatočných podmienok a v ďalších 5% prípadov, ak príjem na jedného žiadateľa nepresahuje 1,3-násobok priemerného príjmu na Slovensku.
2. Maximálna mesačná splátka hypotéky na dom - DTSI (Debt Service-to-Income): DTSI určuje váš maximálny limit na mesačnej splátke úverov. Počíta sa z čistého príjmu, kedy banka najprv odráta životné minimum na všetkých členov domácnosti žiadateľov, potom odpočíta povinnú rezervu 40% a následné uplatní stress test (overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%). Banky môžu udeliť výnimku na DTSI iba na 5% všetkých poskytnutých hypoték, pričom sa odráta povinná rezerva iba 30%.
3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty domu - LTV (Loan-to-Value): LTV je maximálna výška hypotéky vzhľadom na hodnotu nehnuteľnosti. Štandardom pri domoch je 80% LTV, pričom zvyšok musíte dofinancovať. Na výnimku môžu niektoré banky poskytovať aj 90% LTV, no len v 20% prípadov.

Získanie 90%-nej hypotéky na dom

Získanie 90%-nej hypotéky na dom je zložitejšie ako pri bytoch. Významnú rolu hrá lokalita nehnuteľnosti, pričom niektoré banky poskytujú 90% LTV iba na nehnuteľnosti v krajských mestách.

Dofinancovanie hypotéky na dom

Ak nemáte dosť vlastných prostriedkov, máte viacero možností dofinancovania hypotéky na dom:

• Dozaloženie nehnuteľnosti: Toto je najlacnejšia možnosť z hľadiska mesačnej splátky úverov. Pri založení ďalšej nehnuteľnosti viete dostať 100% z kúpnej ceny v jednej hypotéke.
• Spotrebný úver na dofinancovanie: Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov.
• Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie: Tieto úvery sú účelové a preto ich splatnosť viete natiahnuť aj na 20 alebo 30 rokov.

Prekážky pri hypotéke na dom

Pri získavaní hypotéky na dom sa môžete stretnúť s rôznymi prekážkami:

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

• Problémy s prístupom k domu: Ak sa nebudete vedieť ľahko dostať k pozemku domu cez verejnú komunikáciu, banky vám nemusia daný dom zobrať do zábezpeky.
• Problémy spojené s katastrom: Majetok predávajúceho nemusí byť správne vysporiadaný alebo predávajúci predáva dom s ťarchou.
• Zle nastavená rezervačná alebo kúpna zmluva: Príliš skorý termín na vyplatenie predávajúceho sa nemusí stihnúť kvôli dlhému hypotekárnemu procesu.
• Vaša negatívna minulosť s finančnými inštitúciami: Negatívna úverová história môže pohoršiť podmienky alebo viesť k zamietnutiu hypotéky.

Postup získania hypotéky na dom

1. Prejdenie si základných podmienok: Overte si, akú výšku príjmu vám vie akceptovať ktorá banka a vypočítajte si vaše limity na maximálnu mesačnú splátku úverov a maximálnu výšku úverov celkovo.
2. Príprava podkladov pre banku: Pripravte si znalecký posudok, kúpnu zmluvu alebo návrh kúpnej zmluvy s určeným financovaním kúpy.
3. Podanie žiadosti o hypotekárny úver na dom: Doložte znalecký posudok a kúpnu zmluvu.
4. Podpis úverových a záložných zmlúv: Dohodnite si stretnutie v banke, kde sa budú podpisovať úverové a záložné zmluvy.
5. Čerpanie hypotéky na dom: Vyriešte vinkuláciu povinného poistenia domu a návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Doklady potrebné pre získanie hypotéky na dom

• Doklad totožnosti všetkých zúčastnených strán
• Znalecký posudok na dom
• Návrh kúpnej zmluvy alebo kúpna zmluva
• Daňové priznanie (pri podnikateľoch)
• Doklad o zaplatení dane (pri podnikateľoch)
• Doklad o bezdlžnosti (pri podnikateľoch)
• Účtovné závierky (pri podnikateľoch)
• Potvrdenie o príjme (pri zahraničnom príjme a TPP neoveriteľných cez sociálku)
• Povolenie na trvalý alebo prechodný pobyt (pri cudzincoch)
• Rozhodutie súdu o výživnom
• Výpisy z účtu (napríklad pri zahraničnom príjme)

Poplatky spojené s hypotékou na dom

• Poplatok za rezerváciu nehnuteľnosti
• Poplatok za návrh na vklad do katastra
• Cena vyhotovenia znaleckého posudku
• Cena povinného poistenia nehnuteľnosti
• Časť kúpnej ceny, ak sa jedná o rozostavaný dom v developerskom projekte
• Poplatky spojené priamo s bankou (za poskytnutie hypotéky, mesačný poplatok za bežný účet)

Hypotéka bez vybraného domu

V ČSOB banke a v banke Unicredit si viete schváliť hypotéku bez vybraného domu. Volá sa to hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, kedy si vopred schválite podmienky hypotéky na dom alebo inú nehnuteľnosť. Následne podpíšete aj úverové zmluvy a po ich podpísaní budete mať 6 - 12 mesiacov na špecifikáciu nehnuteľnosti.

Financovanie rekonštrukcie domu spolu s kúpou

• Pomocou spotrebného úveru: Najdrahšia možnosť kvôli krátkej splatnosti a vyššiemu úroku.
• Pomocou stavebného úveru alebo medziúveru: Najlepšia možnosť, pokiaľ nemáte vlastné peniaze a nemáte ani možnosť financovať rekonštrukciu hypotékou.
• Pomocou hypotéky: Ak máte možnosť dozaložiť ďalšiu nehnuteľnosť, tak ste vyhrali.

Zakladanie rôznych typov nehnuteľností

Byty

Najbežnejšou a najmenej problematickou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty v osobnom vlastníctve. Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou.

Rodinné domy

Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby.

Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie.

Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Nevhodné nehnuteľnosti

• Nehnuteľnosti v zlom technickom stave
• Nehnuteľnosti, ktoré nemajú vysporiadané vlastnícke práva
• Nehnuteľnosti, ktorým chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností
• Nehnuteľnosti, ktoré nie sú rezidenčné - určené na bývanie
• Stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou
• Domy z neoverených alternatívnych materiálov (hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly)
• Kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov

Ďalšie dôležité aspekty

Založenie nehnuteľnosti s ťarchou

Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné, ak ide o záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny.

Znalecký posudok

Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou.

Alternatívne materiály a technológie výstavby

Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov.

Rozhodovanie medzi bytom a domom

Mnohí z nás začnú túto dilemu riešiť pred príchodom potomkov alebo v čase, keď deti rastú. Potrebujete väčší priestor a vyšší komfort bývania. Veľmi dobre si zvážte svoje manuálne zručnosti. Ak ste šikovní a dokážete si veľa vecí opraviť, zložiť, svojpomocne vyrobiť a ak máte vzťah k práci v záhrade či v dielni, je to veľký plusový bod v kolónke „Chceme dom“.

Dobre si však premyslite, čo bude o niekoľko rokov. Deti vyrastú a budú chodiť na krúžky. Bývanie v dome si budete užívať menej, pretože budete čoraz viac času tráviť v aute.

Nespornou výhodou bývania v dome je to, že vás nikto neruší hlasnou hudbou, teda okrem vašich pubertálnych detí, že vám nikto nedupe nad hlavou alebo nepočúva, ako zvýšeným hlasom riešite zlý školský prospech svojho potomstva. V tomto zmysle je rodinný dom naozaj bezkonkurenčný.

Na záver musíme dodať, že pri takomto rozhodovaní ide o detaily. Preto si urobte poctivý zoznam plusov a mínusov jedného aj druhého typu bývania, svojich osobných preferencií, a hlavne si na rozhodnutie dajte čas.

tags: #aka #nehnutelnost #sa #da #zalozit #na