Akceptujú banky pri výbere hypotéky ako príjem aj výživné?

Získanie hypotéky je pre mnohých nevyhnutným krokom k zabezpečeniu vlastného bývania. Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku banky zohľadňujú viacero faktorov, pričom jedným z kľúčových je príjem žiadateľa. Banky akceptujú rôzne druhy príjmov, no nie všetky sú posudzované rovnako. Častou otázkou je, či banky pri výpočte akceptovateľného príjmu zohľadňujú aj výživné. Tento článok sa zameriava na to, ako banky pristupujú k výživnému pri posudzovaní žiadosti o hypotéku, a aké ďalšie faktory ovplyvňujú schválenie hypotekárneho úveru.

Metodika bánk pri posudzovaní žiadostí o hypotéku

Na otázku: „Ktorá banka je najlepšia?“ neexistuje jednoznačná odpoveď. Každá banka sa svojou metodikou snaží prilákať určitú cieľovú skupinu. Pri jednoduchých prípadoch, kedy klient rieši kúpu nehnuteľnosti a má príjem zo zamestnania, si viete vyberať banku čisto podľa „ceny“. Ale potom existuje nekonečné množstvo špecifických situácií, ktoré dokáže zväčša vyriešiť len naozaj ostrieľaný hypotekárny poradca, ktorý ovláda detailne metodiku bánk. Každý prípad je individuálny a pre každého je potrebné hľadať riešenie na mieru. A najlepší poradcovia vedia upraviť / nastaviť vašu situáciu tak, aby ste hypotéku dostali.

Podmienky sa môžu v niektorých bankách líšiť. Prehľad nemá ambíciu uviesť podrobné podmienky každej jednej banky.

Aké príjmy banky akceptujú?

Ak chcete požiadať o úver, musíte mať príjem zo zamestnania, z podnikania alebo živnosti, starobný, vdovský, opatrovateľský, invalidný či sirotský dôchodok, výživné alebo prídavky na deti, rodičovský príspevok a za istých podmienok môžu byť akceptované aj diéty.

Pri vybavovaní hypotekárneho úveru akceptujú niektoré banky aj rôzne doplnkové príjmy, ktoré musia byť podporené hlavným príjmom žiadateľa alebo spolužiadateľa. Príjmy musia byť bezhotovostne poukazované na účet.

Prečítajte si tiež: Možnosti hypotéky s invalidným dôchodkom

Príjem zo závislej činnosti

Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Ak príjem nie je možné overiť, podlieha prísnejším podmienkám - pracovný pomer musí trvať minimálne 6 mesiacov, niektoré banky vyžadujú aj viac.

Príjem SZČO

Príjem SZČO banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaní. Podmienkou je, aby živnosť existovala minimálne rok. Príjem sa počíta ako základ dane z posledného daňového priznania mínus daň, a to delené 12 = mesačný príjem klienta. Žiadateľ však nesmie mať mínusové alebo nulové daňové priznanie.

Príjem z tržieb

Príjem z tržieb - príjem sa vypočítava ako 10% z obratu firmy delené 12 = mesačný príjem žiadateľa.

Príjmy spoločníka s. r. o.

V prípade jediného vlastníka spoločnosti akceptuje banka jeho príjem vo výške 10 % z obratu, podmienkou je kladné daňové priznanie. V prípade spoluvlastníka s. r. o., alebo, ak je tento žiadateľ vlastníkom alebo konateľom viacerých s. r. o., predkladá daňové priznanie ako fyzická osoba - občan a potvrdenie o výške daňovej povinnosti. Ak má žiadateľ len príjem zo zisku spoločnosti, za predpokladu, že je vlastníkom aspoň 50 percent spoločnosti, predkladá doklad o prevode rozdeleného zisku za predchádzajúci kalendárny rok z účtu spoločnosti na účet žiadateľa, daňové výkazy za firmu, zápisnicu z valného zhromaždenia o prerozdelení čistého zisku za predchádzajúci kalendárny rok, respektíve rozhodnutie jediného spoločníka o prerozdelení čistého zisku.

Akceptácia výživného ako príjmu

Otázka akceptácie výživného ako príjmu je kľúčová najmä pre slobodné matky, ktoré si chcú vziať hypotéku. Nie všetky banky pristupujú k výživnému rovnako. Niektoré banky zohľadňujú 100 % výživného, iné ho nezohľadňujú vôbec, alebo zohľadňujú len daňový bonus na deti.

Prečítajte si tiež: Pôžičky v Poštovej banke

Modelové situácie akceptácie výživného

Pozrime sa na modelové situácie, ako banky pristupujú k akceptácii výživného:

Situácia 1: Banka zaráta 100 % výživného

V jednej banke je možné započítať celé výživné, teda príjem je: 2200 € (mzda) + 500 € (výživné) = 2700 €

Z toho sa odpočíta životné minimum: 284,13 € (žiadateľka) + 2 × 129,74 € (deti) = 543,61 €

Čistý disponibilný príjem: 2700 - 543,61 = 2156,39 €

Banky rátajú s rezervou, preto počítame 60 %: 2156,39 × 0,6 = 1293,83 € maximálna mesačná splátka

Prečítajte si tiež: Podmienky zmeny banky pre dôchodok

Maximálna výška hypotéky: Hypotéka cca 220 000 € (ak má 20 % vlastných zdrojov)

Situácia 2: Banka zaráta daňový bonus na deti (ale nie výživné)

V prípade striedavej starostlivosti sa výživné nezaráta, ale niektoré banky uznajú daňový bonus:

100 € + 50 € = 150 € k príjmu

2200 € + 150 € = 2350 € príjem

Opäť odpočítame životné minimum: 2350 - 544 = 1806 € × 0,6 = 1083,6 € max. splátka.

Maximálna výška hypotéky: Hypotéka do cca 180 000 € (pri 20 % vlastných zdrojoch)

Ďalšie faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky

Okrem príjmu banky zohľadňujú aj ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú schválenie hypotéky a jej výšku:

• Zadlženosť: Banky berú ohľad aj na celkovú zadlženosť, teda na úvery, ktoré aktuálne splácate. Maximálna zadlženosť nemôže presiahnuť 8 - násobok vášho čistého ročného príjmu. Do tohto limitu sa pritom nepočítajú len hypotekárne úvery či pôžičky, ale napríklad aj kreditné karty.
• Finančná rezerva: Banka počíta tiež s finančnou rezervou vo výške 40 % z čistej mzdy, ktorá vám okrem životného minima musí zostať k dispozícii.
• Stress test: Banka započíta ešte stress test vo výške 2 % pre prípad, že by sa v priebehu času zvýšila úroková sadzba hypotéky.
• Vek žiadateľa: Niektoré banky majú obmedzenia týkajúce sa veku žiadateľa a dĺžky splatnosti hypotéky.
• Hodnota nehnuteľnosti: Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať.
• Lokalita nehnuteľnosti: Banky preferujú nehnuteľnosti v dobrých lokalitách.
• Bonita klienta: Banky posudzujú bonitu klienta, čo je schopnosť splácať svoje záväzky.

Hypotéka pre mladých

Pre mladých žiadateľov do 35 rokov platí výnimka a môže im zostať aj menšia finančná rezerva. Každá banka má svoje interné kritériá a vyhodnocovanie, ktorým klientom výnimku prizná. Schválenie výnimky na podiel splátok vo výške 70 % z čistého príjmu zníženého o životné minimum môže mladému žiadateľovi navýšiť výšku hypotéky približne o 15 %.

Čo robiť, ak nemáte dostatok vlastných zdrojov?

Ak nemáte 20 % vlastných zdrojov, existujú cesty - medziúvery, PSS, spotrebné úvery. Ale pozor, sú drahšie a treba ich vedieť správne nastaviť. Kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.

Ako získať peniaze, ak nemáte príjem?

Ak ste nezamestnaný alebo neviete preukázať spoľahlivý zdroj príjmu, úver v banke určite nedostanete. Ak ide o krátkodobú záležitosť, so žiadosťou počkajte, kým sa vaša situácia nezmení. Avšak osoby, ktoré sú bez príjmu dlhodobejšie a chcú si vziať úver, sa zvyčajne môžu obrátiť iba na nebankové spoločnosti. Získať pôžičku v nebankovke je spravidla omnoho jednoduchšie, avšak myslite na to, že aj takúto pôžičku treba splácať.

Tipy a rady na záver

• Pripravte sa vopred: Zistite si, aké príjmy banky akceptujú, a aké sú ich podmienky.
• Porovnajte si ponuky: Pobehať všetky banky a porovnať si jednotlivé ponuky. Ak si to časovo nemôžete dovoliť, oplatí sa využiť služby finančného poradcu, ktorý ovláda úverové produkty všetkých bánk.
• Nechajte si poradiť: Každý klient je jedinečný, a to, čo vyjde kamarátke, nemusí vyjsť vám. Preto je dôležité nespoliehať sa na dohady, ale na presné kalkulácie a osobný prístup.
• Dôkladne si zvážte, či dokážete úver riadne splácať: Spotrebné úvery je možné splácať až 8 rokov, hypotéku 30 rokov, výnimočne aj dlhšie.
• Šetrite si na horšie časy: V horších časoch tak budete mať hotovosť, ktorú môžete použiť na nevyhnutné výdaje alebo úspory investovať do rekonštrukcie, nového auta alebo čohokoľvek iného, na čo si teraz musíte požičiavať.

tags: #akceptujú #banky #pri #výbere #hypotéky #ako