Ako Profesionálne Nafotiť Nehnuteľnosť: Tipy a Triky pre Úspešný Predaj

Cieľom správneho nafotenia nehnuteľnosti je realisticky zobraziť jej stav a potenciál. Kvalitné fotografie sú kľúčové pre úspešný predaj alebo prenájom, pretože potenciálni záujemcovia sa v prvom rade orientujú na trhu nehnuteľností na základe vizuálnych podnetov. Precízne nasnímané fotografie môžu byť významnou pridanou hodnotou, najmä ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie. Tento článok vám poskytne užitočné tipy a triky, ako dosiahnuť profesionálne vyzerajúce fotografie vašej nehnuteľnosti.

Príprava Nehnuteľnosti na Fotenie

Príprava nehnuteľnosti je základným krokom k úspešnému foteniu. Upratovanie a odstránenie rušivých elementov je kľúčové.

• Upratovanie interiéru a exteriéru: Dôkladne upracte interiér aj exteriér nehnuteľnosti, vrátane dvora a záhrady. Odstráňte všetky rušivé elementy, ako sú osobné veci, neporiadok a prebytočné predmety.
• Minimalizácia osobných vecí: Klienti si nekupujú vaše osobné veci, ale priestor a jeho potenciál. Odstráňte z dosahu osobné veci, aby miestnosť pôsobila úhľadne. Nikto nie je zvedavý na neumytý riad, zapratanú pracovnú dosku, kopu oblečenia na stoličke alebo botník plný topánok.
• Úprava exteriéru: Ak fotíte dom, odpracujte zo záberu veci ako kosačku, bicykle a podobne. Ak máte bazén, uistite sa, že je čistý a napustený.

Technické Aspekty Fotenia

Pre dosiahnutie kvalitných fotografií je dôležité venovať pozornosť technickým aspektom fotenia, ako je osvetlenie, uhol záberu a použitie správneho vybavenia.

• Vhodný čas na fotenie: Nájdite si na fotenie dostatok času a pozrite si dopredu počasie. Ideálne je fotiť v doobedných hodinách, kedy je dostatok prirodzeného svetla.
• Osvetlenie: Vytiahnite všetky roletky, rozsvieťte všetky svietidlá, a to nielen stropné svetlá, ale aj dizajnové LED pásy v kuchyni, posteľné lampičky pri nočnom stolíku a podobne. Snažte sa využívať prirodzené svetlo a doplniť ho umelým osvetlením, ak je to potrebné. Dbajte na to, aby farebná teplota svetla bola na svietidlách rovnaká.
• Použitie fotoaparátu: Fotoaparáty dnešných mobilných telefónov dosahujú kvalitu digitálnych kompaktov, preto sa pri fotení treba riadiť odporúčaniami uvedenými vyššie. Niektoré telefóny vyššej rady majú aj možnosť fotiť širokouhlo, táto možnosť vám vo výsledku veľmi pomôže. S digitálnou zrkadlovkou budete schopný urobiť najkvalitnejšie fotografie. Pokiaľ už nejakú dobu fotíte, určite viete čo s tým a ako tieto hodnoty správne pre interiér nastaviť. V prípade, že Vám tieto termíny nič nehovoria a neviete ako s nimi pracovať, foťte radšej len na automatické nastavenie.
• Širokouhlý objektív: Na fotografovanie nehnuteľností odborníci odporúčajú používať širokouhlé objektívy. Tento typ objektívov sa postará o to, aby malé priestory vyzerali zväčšene.
• Statív: Použitie statívu je absolútne nevyhnutné v prípade, ak miestnosť, ktorú sa chystáte odfotiť, nie je dokonale osvetlená. Statív vám nielenže pomôže vytvoriť ostré fotografie pri slabom osvetlení, ale vám umožní fotografovať aj neskoro v noci.
• Uhol záberu: Aby ste zachytili čo najviac priestoru, skúste snímať miestnosť z jedného rohu do protiľahlého rohu. Ideálne je takto vyfotiť miestnosť z každého rohu a potom vybrať najlepšie snímky s najširším záberom. Snažte sa dostať do záberu aj strop, steny a podlahu. Ak sa dá, foťte z rohu miestnosti. Kupujúcich zaujíma priestor, dispozičné riešenie a nie vaše ručne vyrezávané kukučkové hodiny na stene.
• Exteriérové zábery: Ak plánujete fotiť aj exteriér, rozhodne by ste mali vytvoriť aj pár dronových záberov. Práve takéto zábery dokonale zachytia jedinečné vlastnosti nielen vašej nehnuteľnosti, ale aj pozemku ako takého. Fotografie exteriéru by si mal mať zladené s aktuálnym ročným obdobím.
• Blesk: Opatrne pracujte s bleskom, jeho použitie môže paradoxne zhoršiť celkový svetelný výsledok. Názory oboch skupiniek sa ale zhodujú v tom, že základný blesk vám pri realitnej fotografii nepomôže.

Interiérové Fotografie: Zameranie na Detaily

Pri fotení interiéru je dôležité zamerať sa na detaily, ktoré môžu zaujať potenciálnych záujemcov.

• Obývacia izba: Uistite sa, že vaša obývačka vyzerá útulne, relaxačne a domácky. Pri fotení tejto časti domu dbajte na to, aby miestnosť vyzerala útulne a svetlo.
• Kuchyňa: Funkčnosť a čistota v kuchyni musia byť zobrazené na fotografiách nehnuteľností. Umožnite ľuďom predstaviť si, aké ľahké a príjemné je variť niečo v tejto kuchyni.
• Kúpeľňa: Keďže práve kúpeľňa je častokrát najmenšou izbou domácností, musíte na jej snímanie nájsť správny uhol.
• Ďalšie miestnosti: Zaujíma sa o veľkosť jednotlivých miestností, či je tam dosť svetla, ako sú rozmiestnené okná a dvere, prípadne či a ako sa mu tam vojde nábytok.

Úprava Fotografií

Aj keď je dôležité urobiť čo najlepšie fotografie priamo pri fotení, úprava fotografií môže ešte viac zvýšiť ich kvalitu.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

• Základné úpravy: V úpravách zvýšte trochu expozíciu, jas, tiene a teplotu. Nezabudnite, že všetkého veľa škodí. Výslednú fotografiu neupravujte tak, aby bola nereálna.
• Retušovanie: Na to, aby boli fotografie skutočne pútavé, je potrebné racionálne množstvo retušovania. Vyhnite sa divným odrazom blesku a chaotickým fotografiám. Neretušujte príliš. Pamätajte, že menej je viac.
• Aplikácie a programy: Fotografie môžete upravovať priamo v mobile. Galéria ma zabudovaný jednoduchý program na úpravu fotografií, ale pri úpravách fotografií nehnuteľností s ním nevystačíte. Stiahnite si preto zdarma aplikáciu Snapseed, ktorá obsahuje všetky potrebné nástroje na úpravu fotografií. Fotografie môžete upravovať aj v počítači. Pre tento účel si ich stiahnite z Galérie mobilu do počítača, ideálne cez dátový kábel, ktorý dostávate k mobilu. Bezplatných, alebo dočasne bezplatných, programov na úpravu fotografií nájdete dostatok aj pre počítač.
• Postupnosť úprav: Dodržiavajte nasledovnú postupnosť. Vyberte nástroj Perspektíva a vyrovnajte zvislice vo fotografii. Dosiahnete tým to, že steny miestnosti budú pekne zvislé a nebudú sa ani zbiehať k sebe, ani rozchádzať od seba. Orežte fotografiu v pomere 16:9 tak, aby ste z nej odstránili rušivé a nepodstatné časti v nástroji Orezanie. Dobré presvetlenie fotografie dosiahnete tým, že pridáte trochu svetla tieňom v nástroji Tiene a potom prípadne aj celej fotografii v nástroji Jas. Upravte fotografiu na rozmer 1920×1020 px, aby mala primeranú veľkosť dát, a tak sa rýchlo načítavala pri jej prezeraní na mobile alebo v počítači záujemcu. Primerane doostrite v nástroji Detaily a Zaostrenie a máte fotografiu pripravenú na jej prezentáciu.

Inzercia a Prezentácia Nehnuteľnosti

Kvalitné fotografie sú len prvým krokom. Dôležité je ich správne prezentovať v inzeráte a na sociálnych sieťach.

• Výber fotografií: V počítači si vyberte tie najlepšie fotografie. Fotografie by mali byť jasné a ostré.
• Inzercia: V súčasnosti sú najpoužívanejšou a zároveň najúčelnejšou propagáciou predaja či prenájmu vašej nehnuteľnosti. Dnes viac ako 95 % záujemcov hľadá svoju nehnuteľnosť prostredníctvom internetu. Väčšina realitných portálov inzerciu spoplatňuje. Miestna internetová inzercia je síce inzercia s menším dosahom no má tiež svojich návštevníkov. Tradičný spôsob inzercie nehnuteľností, ktorý je dnes už na ústupe, avšak, stále má svojich čitateľov, ktorých dokáže osloviť. Pokiaľ ste aktívni na sociálnych sieťach a máte veľa priateľov aj toto je moderná a efektívna forma inzercie. Veľakrát sa stane, že o vašu nehnuteľnosť prejaví záujem práve niekto z vášho okruhu známych, prípadne priatelia vašich priateľov.
• Text inzerátu: Ak zaujme záujemcu o kúpu cena a fotografie vašej nehnuteľnosti, prejde k čítaniu textu v inzeráte, kde sa môže dozvedieť ďalšie podrobnosti. Uveďte to, čo robí vašu nehnuteľnosť jedinečnou a čo je prínosom pre potenciálneho kupujúceho. To môže byť napríklad lokalita v centre mesta, tiché prostredie, bezbariérový prístup, kompletná rekonštrukcia, nízke náklady na bývanie, bezproblémové parkovanie, blízka občianska vybavenosť, terasa s krásnym výhľadom, pozemok s vybudovanými sieťami, chata s krbom a saunou a pod. V inzeráte uveďte aj nedostatky. Nemá cenu zatajovať veci, ktoré sú zjavné a dúfať, že kupujúceho "ukecáte" na obhliadke. Uvádzajte fakty, nepíšte príliš obšírne, nepoužívajte expresívne výrazy. Text inzerátu by mal byť výstižný a čo najstručnejší. Záujemcovia sa zaujímajú o základné informácie k nehnuteľnosti a dlhé texty s kvetnatými výrazmi ako prenádherný, neopakovateľný, úžasný a útulnučký preskakujú.
• Pôdorys: Dispozičné riešenie bytu, domu či tvar pozemku sú pre záujemcov o kúpu podstatné informácie. Ak máte pôdorys k dispozícii, vyhotovte scan alebo si ho odfoťte.
• Virtuálna prehliadka: Vašu inzerciu môžete vylepšiť pomocou virtuálnej prehliadky. Tá priláka oveľa viac záujemcov a tí budú mať možnosť nahliadnuť do vašej nehnuteľnosti z pohodlia svojho domova ešte pred samotnou prehliadkou. Virtuálna prehliadka ušetrí čas nielen záujemcom, ale aj vám, pretože zaujme iba vážnych záujemcov!
• Videozáznam nehnuteľnosti: Niekedy môže byť užitočné, ak sa s ňou prejdete po byte a nasnímate tak nehnuteľnosť v praxi. Virtuálna videoprehliadka môže byť zaujímavým spôsobom, ako predstaviť váš byt budúcim záujemcom.

Home Staging: Príprava Nehnuteľnosti na Predaj

Home staging je služba, ktorú využívajú predajcovia nehnuteľností, domov a bytov. Poverení „home-stageri“ sa majú postarať o to, aby bolo v príbytku všetko perfektné zariadené a výsledné fotografie ukázali danú nehnuteľnosť v tom najlepšom možnom svetle. Vzhľadom na to, že množstvo ponúk predaja nehnuteľností je neúrekom, rozhodujú aj tie najmenšie detaily. Ľudia sa často rozhodujú podľa prvého dojmu, preto musia fotografie čo najviac zaujať.

• Ľahký home staging: Pri ľahkom ide o dokonalé upratanie priestoru, vyčistenie od osobných vecí (záujemca nechce vidieť vaše osobné fotografie a ani rozhádzané oblečenie) a jednoduché úpravy. Tie sa týkajú vymaľovania, líšt či zakrytia dier po klincoch. Home staging sa vykonáva pomocou vecí, ktoré sa už v priestore nachádzajú, zvyčajne netrvá dlhšie ako 1 deň.
• Stredný home staging: Pri strednom home stagingu je okrem upratovania a nutných opráv potrebné pridanie doplnkov, kvetov a nábytku. Zvyčajne to zaberie 2 až 3 dni.
• Ťažký home staging: Ťažký home staging si vyžaduje okrem opráv a vymaľovania aj kompletné zariadenie, pretože sa využíva v prípade prázdnych nehnuteľností.
• Doplnky a dekorácie: Pri úprave interiéru sa najčastejšie používajú jednoduché prvky, ktoré dodajú priestoru čaro. V kuchyni či jedálnskom kúte je to prestieranie, v obývačke aj spálni sú obľúbené vankúše, často sa používajú v miestnostiach závesy a koberčeky. Dotvoriť dokážete priestor taktiež pomocou zrkadiel, lámp, stolov a stoličiek či ozdobných košíkov.
• Exteriér: Rozhodnete sa vyhnite zbytočnému neporiadku - to je univerzálna rada prakticky pre každú časť domu či bytu. Nenechajte tam povaľovať žiadne záhradné náčinie, hadice, hračky či iné objekty, ktoré by mohli narúšať dojem z domu. Chcete, aby bol dom hlavnou a jedinou dominantou. Z toho nám vyplýva, že na fotkách by sa nemali nachádzať ani autá. Ak máte bazén, dobre ho umyte, vyberte z neho lístie a napustite ho čistou vodou. Čo sa týka domu samotného, dbajte na to, aby bola fasáda čistá a ak je to možné, tak by pomohlo aj premaľovanie, keďže steny budú mať čerstvý a príťažlivý vzhľad.
• Interiér: Vo vnútri taktiež hlavnú rolu zohráva poriadok - povysávajte alebo pozmývajte podlahu, umyte okná a tiež nábytok. Pri fotení zapnite všetky svetlá, dajte pozor, aby vo všetkých svietidlách boli funkčné žiarovky. Dbajte na to, aby boli žiarovky rovnaké - to znamená, že nestriedajte LED žiarovky s tými klasickými. Ak máte ventilátory, vypnite ich - to platí aj pri televízoroch, počítačoch a všetkých obrazovkách. Malé koberčeky a rohože dajte do úzadia, aby ste zákazníkom ukázali podlahu. Usteľte posteť, upravte pohovku. Topánky a oblečenie schovajte do šatníkov. Odstráňte všetky fotografie a osobné veci.
• Kuchyňa: Pekne naaranžovať kuchyňu zaberie relatívne veľa času. Do popredia treba dať čo najviac poriadok. U zákazníkov chcete vytvoriť pocit, že v kuchyni je dostatok miesta a je perfektne pripravená na prípravu jedál. Pracovná doska by mala byť takmer prázdna. Máte nejakú štýlovú kanvicu na kávu? Z chladničky dajte preč všetky magnetky a fotografie, odpadkový kôš dajte do skrine alebo niekde, kde na fotke nebude viditeľný. V dreze by nemal byť žiadny riad.
• Obývacia izba: Obývačku musíte taktiež najprv upratať a odstrániť všetky rušivé elementy, fotky, knihy či hračky. Na stôl môžete umiestniť jednu alebo dve knihy, vítaná je vkusná misa s ovocím alebo podstavec so sviečkami. Zbavte sa časopisov, listov a podobných záležitostí. Je potrebné dbať na každý detail. Pokiaľ máte na pohovke vankúše či nejakú dečku, pekne ich upravte, aby pôsobili príjemným dojmom. V prípade, že vankúše na pohovke nemáte, odporúčame ich tam umiestniť, miestnosť bude pôsobiť domáckejšie. Pokiaľ steny nie sú v v optimálnom stave, ideálnym krokom bude premaľovať ich.
• Jedáleň: Či už máte jedáleň, alebo len jednoducho stôl, pri ktorom jedávate, je potrebné ho do fotografií zakomponovať. Kupujúci tak bude mať prehľad, či je v byte alebo dome dostatok priestoru na tento typ nábytku. Stôl by mal byť perfektne čistý, musí vynikať. Taniere a príbor nie sú na ňom potrebné, ak už ich tam chcete mať, mali by zapadať do interiéru a nepôsobiť rušivo. Do stredu môžete umiestniť vázu s kvetmi. Medzi stoličkami nechajte rovnaké rozostupy.
• Spálňa: Zákazníci často prikladajú spálni najväčší dôraz, preto je potrebné si dať na tejto miestnosti záležať ešte viac ako inde. Okrem „klasiky“ - čistá podlaha, odtiahnuté okno, odstránenie osobných vecí, nabíjačiek a pod., je nutné perfektne ustlať posteľ a zarovnať posteľnú bielizeň. Odporúčame zvoliť prehoz na manželskú posteľ a dozdobiť ju dekoratívnymi vankúšmi.
• Kúpeľňa: Predstavte si obrázky z luxusného hotela a to, ako vyzerajú kúpeľne a toalety tam. Snažte sa tento obraz vniesť do tej vašej. V kúpeľni nenechávajte kefky, fény, šampóny, mydlá a ďalšie iné veci, ktoré tam obvykle mávate. Uteráky môžu ostať, no musia byť čisté a ideálne tie najnovšie, resp. najmenej opotrebované, ktoré máte.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

tags: #ako #fotiť #nehnuteľnosť #tipy