Ako si Slováci môžu kúpiť nehnuteľnosť v Taliansku: Sprievodca krok za krokom

Taliansko, s jeho bohatou históriou, kultúrou, úchvatnou prírodou a vynikajúcou kuchyňou, zostáva jednou z najžiadanejších krajín pre kúpu nehnuteľnosti v Európe. Či už snívate o malebnom domčeku pri mori, chalupe v Toskánsku, alebo apartmáne v pulzujúcom Ríme, kúpa nehnuteľnosti v Taliansku môže byť splnením sna. Avšak, proces kúpy nehnuteľnosti v zahraničí, a obzvlášť v Taliansku, môže byť výzvou a prinášať množstvo otázok. Tento článok poskytuje komplexný návod pre Slovákov, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v Taliansku, a to krok za krokom.

Prečo Taliansko?

Taliansko ponúka širokú škálu nehnuteľností, od apartmánov v mestách až po vidiecke domy s rozsiahlymi pozemkami. Táto krajina je atraktívna nielen pre turistov, ale aj pre tých, ktorí hľadajú trvalé bývanie alebo investičnú príležitosť. Či už hľadáte nehnuteľnosť pri mori, v horách alebo v historickom meste, Taliansko má čo ponúknuť každému.

Prípravné kroky pred kúpou

1. Výber lokality

Výber správnej lokality je prvým a najdôležitejším krokom. Odporúča sa navštíviť viaceré miesta a zvážiť, čo od nehnuteľnosti očakávate. Chcete byť blízko mora, v horách, v rušnom meste, alebo preferujete pokojnejší vidiek? Zvážte, či hľadáte investičnú príležitosť alebo miesto pre trvalé bývanie. Dôležité je tiež zvážiť dostupnosť služieb, dopravu a infraštruktúru v danej lokalite. Ak máte záujem o kúpu nehnuteľnosti na Sardínii, dôkladne zvážte, ktorá lokalita je pre vás tá pravá. Zvážte, či preferujete vnútrozemie, hory, metropolu alebo menšie mesto.

2. Získanie talianskeho daňového čísla (Codice Fiscale)

Bez talianskeho daňového čísla, známym ako Codice Fiscale, nemôžete v Taliansku kúpiť nehnuteľnosť ani si zriadiť účet v banke. Získanie tohto čísla je nevyhnutné. Rellox vybavuje pre klientov talianske daňové číslo a korešpondenčnú adresu.

3. Písomná ponuka

Ak ste našli tú správnu nehnuteľnosť, spravte písomnú ponuku a zašlite ju predávajúcemu.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

4. Výber notára a overenie podkladov

Spýtajte sa na notára, ktorý bude uzatvárať vašu Kúpnu zmluvu a tiež si preverte, aby predavajúci pripravil všetky podklady potrebné k prepisu nehnuteľnosti. Taliansky notár pripravuje, v spolupráci s Relloxom, väčšinu podkladov a ručí za bezchybne vykonaný prevod vlastníctva nehnuteľnosti, vrátane overenia vlastníkov nehnuteľností, záložných práv atď.

Proces kúpy nehnuteľnosti

1. Rezervačná zmluva (Compromesso)

Po akceptovaní vašej ponuky nasleduje podpis rezervačnej zmluvy, známej ako "compromesso". Je to predbežná, ale už právne záväzná zmluva, kde sú zadefinované platobné podmienky. Zvyčajne sa pri jej podpise platí záloha vo výške 10% - 30% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. V prípade odstúpenia od kúpy zo strany kupujúceho, záloha prepadá v prospech predávajúceho. Ak od predaja odstúpi predávajúci, je povinný vrátiť kupujúcemu dvojnásobok zaplatenej zálohy.

Pri príprave rezervačnej zmluvy je vhodné poradiť sa s právnikom o pridaní tzv. “prerušujúcej“ klauzuly, ktorá odkladá účinnosť rezervačnej zmluvy až do momentu schválenia hypotekárneho úveru.

2. Kúpna zmluva (Rogito)

Kúpna zmluva sa podpisuje výhradne pred notárom, kedy sa uhradí zostatok kúpnej ceny a kupujúci sa oficiálne stáva novým majiteľom nehnuteľnosti. Vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na nového majiteľa okamihom podpisu kúpnej zmluvy. V tom momente by už mala byť uhradená kúpna suma a súvisiace dane a poplatky. Všetky zmluvy sa uzatvárajú v taliančine. Pokiaľ taliansky nerozprávate, je potrebné, aby zmluva bola vyhotovená v dvoch jazykoch a teda úradne preložená do angličtiny alebo slovenčiny. Takže musíte počítať s malými poplatkami za úradny preklad.

Dane a poplatky

Všetky dane a poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti sú na strane kupujúceho a nie na strane predavajúceho. Kupujúci hradí dane spojené s kúpou, respektíve prevodom vlastníctva nehnuteľnosti, vo výške cca 9 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti podľa zapísania na tamojšom stavebnom úrade. Táto katastrálna hodnota je nižšia než reálna kúpna cena.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

1. Daň z prevodu nehnuteľnosti

Táto daň sa uplatňuje v čase kúpy nehnuteľnosti a zvyčajne sa platí ako súčasť nákladov zaplatených notárovi.

• Kúpa od súkromnej osoby: Pri kúpe od súkromných osôb je sadzba vo všeobecnosti 2 alebo 9 % z katastrálnej hodnoty. Daň vo výške 2% platíte v prípade, že sa prihlásite na trvalý pobyt v mieste tejto nehnuteľnosti.
• Kúpa od stavebnej spoločnosti: V prípade kúpy novej nehnuteľnosti hradí kupujúci namiesto prevodovej dane DPH (štandardne vo výške 10 %, alebo 22 % pre luxusné domy). 4 %: Pre prvú nehnuteľnosť, ak je kúpená od stavebnej spoločnosti a kupujúci spĺňa požiadavky výhody „prvej nehnuteľnosti“ (napr.

2. Katastrálna a hypotekárna daň

Ide o fixné dane uplatňované v čase kúpy nehnuteľnosti a zvyčajne sa platia ako súčasť nákladov zaplatených notárovi. V prípade kúpy od súkromného predajcu je každá daň 50 EUR.

3. Poplatok notára

Poplatok notára je bežne vo výške cca 1,5 - 2 % z kúpnej ceny.

Ročné poplatky a dane

1. Daň z nehnuteľnosti (IMU)

V Taliansku platí vlastník aj ročnú daň z nehnuteľnosti (IMU). Ide o tabuľkovú cenu, ktorá však nie je vysoká, pohybuje sa v závislosti od typu nehnuteľnosti v rádoch stoviek eur ročne. O výške IMU rozhoduje obec, resp. mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Na výpočet dane sa používajú online kalkulačky, ktoré má k dispozícií každá „Comune“ (obec) na svojich stránkach. K výpočtu sa používa údaj o katastrálnej hodnote a type nehnuteľnosti, ktorý sa dozviete na liste vlastníctva.

Tak ako pri kúpe, aj pri vlastnení nahnuteľnosti v Taliansku treba rozlišovať či sa jedná o nehnuteľnosť, v ktorej bývate a máre tam zriedený trvalý pobyt tzv. „Prima casa“ alebo sa jedná o nehnuteľnosť, ktorú využívate ale nemáte tam zriadený trvalý pobyt tzv. „Seconda Casa“. IMU sa neplatí za hlavné bydlisko a súvisiace príslušenstvo, pokiaľ nejde o luxusnú nehnuteľnosť registrovanú v kategóriách A1, A8 alebo A9.

Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

Výška dane je odvodená od katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je uvedená na liste vlastníctva. Konkrétne hodnoty je ťažko uviesť, pretože sú veľmi individuálne a závisia na veľa faktoroch. Ako príklad si môžeme uviesť bežný apartmán v hodnote 100tis. €, ktorý môže mať ročnú daň IMU ako „seconda casa“ vo výške 300-600€.

IMU - alebo daň z nehnuteľnosti sa platí raz ročne v dvoch spátkach, resp. v polročnom intervale pokiaľ ste nehnuteľnosť kúpili v priebehu roka a predchádzajúci majiteľ už IMU zaplatil. Prvá splátka (záloha) je do 16. júna, druhá splátka (zostatok) do 16. decembra.

2. Poplatok za odvoz odpadu (TARI)

TARI - je poplatok obci za odvoz odpadu a „neviditeľné služby“ ako verejné osvetlenie, údržba komunikácí atď. Ten sa platí tiež jeden krát ročne a vypočítava na základe katastrálnej hodnoty a výmery nehnuteľnosti uvedenom na liste vlastníctva. Na tieto účely slúži formulár, ktorý vám poskytne obec v ktorej nehnuteľnosť vlastníte. V tomto prípade ale nieje rozhodujúce či máte nehnuteľnosť ako „prima casa“ alebo „seconda casa“ poplatok je rovnaký. Tento poplatok je tiež ťažko uviesť pretože záleží od veľa premenných a obci v ktorej sa nachádzate.

3. Náklady pre správcu (SPESE CONDOMINIALI)

V prípade ak sa váš apartmán nachádza v condominiu (obytnom dome s viacerými vlastníkmi) správca objektu určuje ročný poplatok za správu objektu. Pri bežných apartmánoch je tento poplatok pomerne nízky cca. 200-300€ ročne. V prípade ak sa v objekte nachádza niečo nadšandardné napr. spoločný bazén náklady bývajú vyššie napríklad 400-600€ ročne. V prípade ak sa vaša nehnuteľnosť nenachádza v condominiu, žiaden poplatok pre správcu platiť nemusíte. Špecifickým prípadom sú niektoré lokality, uzavreté areáli, kde musíte platiť poplatok pre správu areálu aj keď máte samostatnú nehnuteľnosť. Takéto lokality sú často.

4. Energie

Energie sa v Taliansku vždy počítajú podľa aktuálnej spotreby a platia sa priamo dodávateľovi energie. Prípadný správca objektu do tohto procesu vôbec nezasahuje. Energie sa platia obvykle v dvoj až troj mesačných intervaloch, pričom sa nepoužíva systém preddavkových platieb ale platba až po vyúčtovaní cca. 4 krát ročne. Energie sú o niečo drahšie ako napr. na Slovensku, ale zase teploty v zime sú výrazne vyššie takže celkové náklady za energie sú porovnateľne prípadne aj nižšie. Takisto sú v Taliansku ešte stále pomerne štedré dotácie na obnoviteľné zdroje (50% a viac) a ich efektivita je vďaka teplejšej klíme a viac slnečného svitu výrazne vyššia ako na Slovensku. Napr. na ohrev teplej vody používame výlučne solárne kolektory, ktoré dostatočne fungujú aj počas celej zimy. Rovnako fotovoltaika dokáže efektívne pokryť potrebu energie aj na vykurovanie klímou, čo je najčastejší aj najefektívnejší spôsob vykurovania na Sardínii.

Hypotéka v Taliansku pre cudzincov

Ak potrebujete financovať kúpu nehnuteľnosti hypotékou, je dôležité vedieť, že banky poskytujú cudzincom úver vo výške 50% kúpnej ceny nehnuteľnosti, v niektorých prípadoch sa to môže vyšplhať na 70%. Podmienkou pre získanie hypotéky je zamestnanie v trvalom pracovnom pomere alebo penzia a dokázateľný príjem: posledné tri výplatné pásky alebo dôchodky; posledné resp.

Proces preverenia žiadateľa a jeho finančnej situácie na Slovensku trvá 1-3 mesiace. Dokumenty zo Slovenska je potrebné preložiť do talianskeho jazyka a daňové priznanie apostilovať resp. Sprostredkovateľ pozná bankový systém a produkty, meniace sa zákony, zastrešuje celý priebeh vybavovania a komunikáciu s bankou a ručí za to, že banky dostanú všetky dokumenty načas a v požadovanej kvalite.

Úloha realitného agenta

Realitná provízia sa pohybuje od 3% do 8% z predajnej ceny nehnuteľnosti od oboch strán. Podľa zákona (článok 1755 Občianskeho zákonníka) je realitný agent oprávnený dostať províziu z predaja ak je preukázateľné, že bol sprostredkovaný aktívnym pričinením daného realitného agenta. V zmluve o sprostredkovaní je veľmi dôležité určiť, kedy bude provízia vyplatená. Realitné agentúry si za moment kúpy stanovujú podpísanie rezervačnej a nie kúpnej zmluvy, napriek tomu, že to odporuje zákonu. Rovnako je užitočné overiť, či si realitný agent účtuje extra poplatky za služby, napríklad za dodatočnú prehliadku nehnuteľnosti (napr.

Pokiaľ si vyberiete spoločnosť Rellox, či už na nájdenie nehnuteľnosti, alebo konzultácie pri jej kúpe, poplatky za právne služby neplatíte (sú zahrnuté v provízii).

Špecifické prípady

Pokiaľ by ste mali záujem o kúpu farmy, alebo vinice, prípadne agriturismo rezortu (kombinácia ubytovacích služieb a farmárčenia, napr. spracovanie olivového oleja, alebo vína), poplatky sú iné, zvyčajne nižšie.

tags: #ako #kúpiť #nehnuteľnosť #v #Taliansku #pre