Ako predať nehnuteľnosť nadobudnutú dedičstvom

Dedenie nehnuteľnosti je bežnou súčasťou života a realitného trhu. Mnohí dedičia po získaní domu, bytu alebo pozemku hľadajú spôsoby, ako sa efektívne vysporiadať s novonadobudnutým majetkom. Aj keď pri zdedení bytu alebo domu na Slovensku nie je potrebné riešiť daň z dedičstva nehnuteľnosti, pri ďalších právnych úkonoch môžu vzniknúť iné daňové povinnosti.

Daň z dedičstva nehnuteľnosti na Slovensku

Na Slovensku sa daň z dedičstva nehnuteľnosti po zrušení v roku 2004 nevyberá. To znamená, že dedič po nadobudnutí nehnuteľnosti v rámci dedičského konania nezaplatí štátu žiadnu daň z dedičstva nehnuteľnosti. Samotný prevod majetku prostredníctvom dedičstva je tak oslobodený od daní.

Mnohých prekvapí, že samotné dedičstvo ešte neznamená povinnosť zaplatiť daň z príjmu. Táto povinnosť vzniká až pri predaji nehnuteľnosti. Pri dedení nehnuteľnosti na Slovensku fyzické osoby daň z dedičstva neplatia, pretože táto daň bola zrušená ešte v roku 2004. Dôležitá je však daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti získanej dedením - teda tzv. daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva. Povinnosť platiť daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva vzniká, ak sú splnené zákonom určené podmienky.

Kým slovenská legislatíva je k dedičom priaznivá a daň z dedičstva nehnuteľnosti neupravuje, v mnohých európskych krajinách je táto daň samozrejmosťou. Napríklad v Nemecku, Francúzsku alebo Taliansku je daň z dedičstva nehnuteľnosti bežná a jej sadzba sa odvíja od hodnoty majetku a stupňa príbuzenského vzťahu medzi zosnulým a dedičom.

Povinnosti dediča po nadobudnutí nehnuteľnosti

Aj keď daň z dedičstva nehnuteľnosti nie je aktuálne v platnosti, dedič má voči štátu určité zákonné povinnosti. Po skončení dedičského konania je dedič povinný oznámiť vznik vlastníctva nehnuteľnosti správcovi dane z nehnuteľností - teda príslušnému obecnému alebo mestskému úradu. Táto povinnosť sa vzťahuje na podanie daňového priznania k dani z nehnuteľností, ktoré musí dedič podať najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka.

Prečítajte si tiež: Príspevky a zľavy pre ZŤP pri predaji vozidla

Majiteľ je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti do 31. januára.

Daň z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

V prípade, že dedič nehnuteľnosť neskôr predá, je dôležité zohľadniť aj daň z príjmu. Ak sa predaj uskutoční do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedením, môže dedič podliehať dani z príjmu fyzických osôb. Predaj zdedenej nehnuteľnosti je výhodné zvážiť najmä v prípadoch, keď dedič nemá záujem o jej využívanie, napríklad bývanie alebo prenájom, alebo ak nie je schopný pokryť náklady spojené s jej údržbou či správou. Takýto predaj môže eliminovať viacero nákladov.

Ak dôjde k predaju do piatich rokov od nadobudnutia majetku dedičstvom, v práve môže vzniknúť povinnosť platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú dedením a medzi nadobudnutím a predajom uplynula lehota piatich rokov (pri dedení v priamom rade sa táto lehota počíta aj s dobou vlastníctva poručiteľa), je príjem z predaja oslobodený od dane.

Doba vlastníctva a oslobodenie od dane

Daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva závisí od doby vlastníctva tejto nehnuteľnosti. V prípade, že poručiteľ (zosnulý) vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov pred smrťou, dedič pri predaji takejto nehnuteľnosti už neplatí daň z príjmu z jej predaja. Podmienkou však je, že sa do doby vlastníctva dediča započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak teda dedič predá nehnuteľnosť skôr, ako uplynie 5 rokov od nadobudnutia poručiteľom, vzniká povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva, ak nedôjde k naplneniu iných zákonných podmienok na oslobodenie.

Prečítajte si tiež: Príspevky na auto pre osoby s ŤZP

Oslobodenie platí, pokiaľ celkový čas vlastníctva (poručiteľ + dedič) presiahne päť rokov. Ak je však nehnuteľnosť nadobudnutá po rodičoch, starých rodičoch alebo deťoch, do úvahy sa berie čas, ktorý ju vlastnili oni.

Zákon špecifikuje, že o dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok. Môžu to byť napríklad rodičia, deti, starí rodičia alebo vnuci. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade je však v porovnaní s vyššie uvedeným oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

Výpočet dane z príjmu

Daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva sa počíta z rozdielu medzi predajnou cenou a daňovým základom, ktorým je cena nehnuteľnosti v čase nadobudnutia. V prípade dedičstva sa často za túto cenu považuje hodnota uvedená v znaleckom posudku alebo v ocenení podľa zákona o dedičskom konaní.

Na zníženie daňového základu si možno uplatniť viaceré náklady. Patria sem napríklad náklady na znalecký posudok, náklady spojené s dedičským konaním (notárske poplatky), náklady na opravu alebo rekonštrukciu zdokladované faktúrami a náklady súvisiace s prevodom nehnuteľnosti, napríklad poplatky za prevod v katastri.

Základ dane vypočítate podľa vzorca: Základ dane = Príjem z predaja - Cena v dedičskom konaní - Ostatné náklady.

Prečítajte si tiež: Podmienky prevodu vozidla ZŤP

Daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva podlieha 19 %, resp. 25 % sadzbe dane z príjmov fyzických osôb, v závislosti od výšky základu dane. Výsledná daň sa uvádza v daňovom priznaní za daný rok, v ktorom bol príjem z predaja dosiahnutý.

Ak je cena nehnuteľnosti v uznesení o dedičstve určená vo výške 200 000 eur a dedič predá nehnuteľnosť za sumu 250 000 eur, tak daň z príjmu bude platiť len z rozdielu týchto dvoch súm, t. j. zo sumy 50 000 eur.

Postup pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

V prvom rade musí byť vlastníctvo nehnuteľnosti riadne zapísané na katastri nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve. Pred samotným predajom je potrebné skontrolovať, či nehnuteľnosť nepredstavuje predmet spoločného vlastníctva (napríklad viacerých dedičov) a či medzi spoluvlastníkmi došlo k dohode o predaji. Pri predaji sa štandardne vyhotovuje kúpna zmluva, ktorú odporúčame nechať vypracovať právnikom so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností. Zmluva musí obsahovať náležitosti v zmysle Občianskeho zákonníka vrátane presného označenia nehnuteľnosti, ceny a záväzkov oboch strán. Z daňového hľadiska je rozhodujúca doba od nadobudnutia (dedenia) nehnuteľnosti. Ak predávajúci nehnuteľnosť vlastní kratšie ako 5 rokov, je povinný podať daňové priznanie a z príjmu z predaja odviesť daň z príjmu fyzických osôb. Odporúča sa viesť dôkladnú dokumentáciu o nadobudnutí, prípadne rekonštrukciách alebo iných investíciách do nehnuteľnosti, aby sa preukázali oprávnené výdavky pri výpočte základu dane.

• Vlastníctvo nehnuteľnosti musí byť riadne zapísané na katastri nehnuteľností.
• Skontrolovať, či nehnuteľnosť nepredstavuje predmet spoločného vlastníctva.
• Vyhotoviť kúpnu zmluvu, ktorá obsahuje všetky náležitosti.
• Viesť dôkladnú dokumentáciu o nadobudnutí a investíciách do nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti počas dedičského konania

V spoločnosti Nestor Capital sa v praxi bežne stretávame so situáciami, kedy dokážeme realizovať expresný výkup nehnuteľnosti už počas dedičského konania, a to pri samotnom prerokovávaní dedičstva. Neraz sa pritom s klientmi dohodneme na tom, že vyplatíme aj všetky ich existujúce dlhy a celý proces sa tým významným spôsobom vyčistí a urýchli. V prípade záujmu o ponúkanú služby poskytujeme bezplatné konzultácie.

Rýchly predaj zdedenej nehnuteľnosti

Rýchly predaj zdedenej nehnuteľnosti môže byť rozumným rozhodnutím, ktoré ušetrí čas, peniaze aj energiu.

Medzi hlavné výhody patrí okamžitý prísun financií, ktorý môže byť využitý na splatenie dlhov, investície alebo kúpu vlastnej nehnuteľnosti. Eliminujú sa aj náklady spojené s údržbou a správou nehnuteľnosti. V prípade viacerých dedičov sa môže predajom predísť komplikáciám pri dohode o spoločnom užívaní alebo prenájme.

Dôvody pre rýchly predaj:

• Finančné potreby
• Nezáujem o nehnuteľnosť
• Zlá technická kondícia objektu
• Časová náročnosť starostlivosti o majetok
• Zložité vzťahy medzi spoludedicmi

Výhody rýchleho predaja:

• Okamžitý prísun financií
• Eliminácia nákladov spojených s údržbou a správou
• Predídenie komplikáciám pri dohode o spoločnom užívaní

Výkup nehnuteľnosti

Výkup zdedenej nehnuteľnosti prináša viacero výhod oproti jej predaju formou inzercie a samostatnému riešeniu celého procesu. V prvom rade ide o rýchlosť - spoločnosti zaoberajúce sa výkupom často ponúkajú hotovostné vyrovnanie v priebehu niekoľkých dní, zatiaľ čo klasický predaj môže trvať mesiace v závislosti od dopytu, stavu nehnuteľnosti a lokality. Ďalšou výhodou je jednoduchosť celého procesu. Majiteľ v tomto prípade nemusí riešiť inzerciu, obhliadky, komunikáciu so záujemcami, právne služby či komplikácie súvisiace s nezrovnalosťami vo vlastníckych právach, ktoré sa pri zdedených nehnuteľnostiach často vyskytujú. Výkupné spoločnosti navyše často ponúkajú aj poradenstvo a pomoc s dedičským konaním alebo ťarchami viazucimi sa na nehnuteľnosť. Pri výkupe je zaručená aj právna istota - transakcie prebiehajú pod dohľadom právnikov a notárov, čím sa minimalizuje riziko podvodov či dodatočných problémov.

Na čo si dať pozor

Správne vyplnenie daňového priznania je kľúčové pre bezproblémový predaj zdedenej nehnuteľnosti a minimalizáciu rizika sankcií zo strany daňového úradu.

Najčastejšie chyby:

• Nesprávne určenie doby nadobudnutia a vlastníctva, pričom sa opomenie pripočítať obdobie vlastníctva poručiteľa v priamom rade.
• Nepriznanie príjmu v zákonnej lehote, spravidla do 31. marca.

tags: #ako #predať #nehnuteľnosť #nadobudnutú #dedičstvom