Ako Previeť Rozostavanú Nehnuteľnosť: Postup a Právne Aspekty

Kúpa rozostavanej nehnuteľnosti môže byť atraktívna možnosť, no je spojená s viacerými špecifikami, ktoré je potrebné zvážiť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces prevodu rozostavanej nehnuteľnosti, od právnych aspektov až po praktické kroky.

Kúpa Rozostavanej Stavby: Na čo si dať pozor?

Pri úvahách o kúpe rozostavanej stavby, napríklad rodinného domu, je dôležité dôkladne preveriť jej právny a technický stav.

Príklad z praxe

Máte možnosť kúpiť rozostavanú stavbu rodinného domu s podlahovou plochou cca 170 m2 + podkrovie. Momentálne je to v stave, že sú vnútorné omietky, potery s podlahovým kúrením, rozvody (plyn, elektrina, voda), tiež sadrokartónový strop, vonkajšie zateplenie (stav asi ako holodom). Problém je v tom, že stavba sa začala a aj stavebné povolenie je z roku 2009, odkedy sa dom postupne dokončuje. Dom nie je skolaudovaný a horné zdvihnuté podlažie nie je zakreslené v projekte + nejaké ďalšie menšie dispozičné zmeny.

Čo zvážiť?

1. Stavebné povolenie a projektová dokumentácia: Skontrolujte platnosť stavebného povolenia a súlad realizovanej stavby s projektovou dokumentáciou. V prípade odchýlok je potrebné urobiť projekt zmeny stavby pred dokončením, kde budú zakreslené vykonané zmeny oproti pôvodnému projektu ako aj zmeny, ktoré sa budú ešte len dorábať. Pôjde to asi cez dodatočné povolenie, lebo nejaké zmeny oproti pôvodnému projektu boli urobené.
2. Kolaudácia: Zistite, či je možné stavbu skolaudovať v súčasnom stave, alebo bude potrebné vykonať ďalšie úpravy.
3. Financovanie: Overte si možnosti financovania rozostavanej stavby prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banky zvyčajne vyžadujú znalecký posudok a doklad o stupni rozostavanosti.

Právne Aspekty Prevodu Práv zo Stavebného Povolenia

V tomto texte by som rád napísal niekoľko poznámok k prevodu (postúpeniu) práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia (a analogicky územného rozhodnutia). Ide o pomerne frekventovaný úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu vyplývajúce zo stavebného povolenia na inú osobu. Hneď na úvod upozorňujem, že nemám na mysli zmenu vlastníka pozemku, na ktorom sa má stavať (resp. vlastníka rozostavanej stavby). V prípade zmeny vlastníctva dochádza k prechodu stavebného povolenia ex lege podľa § 70 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v platnom a účinnom znení (k prechodu podľa § 70 stavebného zákona viď napr. rozhodnutie Krajského súdu v Ústí nad Labem 15 Ca 150/2002-39). Tento text má byť o prípadoch, kedy si stavebník želá previesť právo stavať na inú osobu súkromnoprávnym úkonom bez prevodu pozemku.

Takýto súkromnoprávny úkon nazývaný napríklad zmluva o prevode práv a povinností stavebníka alebo zmluva o postúpení práv zo stavebného povolenia, je v praxi pomerne bežný. Argumentum googlensis (za zavedenie argumentov z čeľade googlovitých do česko-slovenského právneho diskurzu týmto ďakujem Jinému právu) dokazuje, že takéto zmluvy sú relatívne bežnou agendou českých aj slovenských obecných zastupiteľstiev. Motívy pre takéto konanie môžu byť rôznorodé, pričom vo všeobecnosti môže ísť o úplne legitímne dôvody. Záujem o prevod práv zo stavebného povolenia môže byť napríklad medzi spriaznenými osobami v rámci koncernov (z daňových alebo iných dôvodov ako je manažment rizika, oddelenie vlastníctva pozemku od vlastníctva projektu, záruky zo zmlúv o dielo, atď). Rovnako môže ísť o legitímne dôvody medzi fyzickými osobami, aj keď žiadny konkrétny príklad mi nenapadá.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti a rozvod: Sprievodca

K prevodu práv za stavebného povolenia však môže dochádzať aj z menej legitímnych motívov. Niektoré známe medializované prípady vzbudzujú v tomto smere isté pochybnosti. V poslednej dobe bola medializovaná napríklad kauza žilinského Auparku (viď napr. Pravda: Žilina opäť zastavila výstavbu Auparku). Mesto Žilina po zmene primátora v snahe zastaviť výstavbu nákupného centra Aupark žalovalo neplatnosť zmlúv, ktorými za predchádzajúceho primátora investorovi predalo pozemky pod stavbou. Súd vydal predbežné opatrenie, ktorým vlastníkovi pozemkov zakázal pokračovať so stavbou. Okrem snahy vyhnúť sa doručeniu rozhodnutia investor taktiež previedol práva zo stavebného povolenia na inú spoločnosť v rámci skupiny. Táto spoločnosť nie je účastníkom súdneho konania o neplatnosť zmlúv, predbežné opatrenie jej nebolo adresované a tým pádom bez ohľadu na predbežné opatrenie stavia ďalej. Zdá sa, že v tomto prípade pri prevode práv zo stavebného povolenia mohlo ísť o pokus obísť zákon. V rámci dávidovského boja proti investorovi a Krajskému stavebnému úradu Mesto Žilina okrem iného vyprodukovalo vynikajúcu právnu analýzu (Stanovisko k odvolaniu proti rozhodnutiu číslo 51/2008/Kž zo dňa 12.03.2008) k prevoditeľnosti stavebného povolenia, z ktorého v tomto texte na viacerých miestach čerpám. Zdá sa, že k prevodu práv zo stavebného povolenia došlo aj v inej mediálne známej kauze s nejasným pozadím - v kauze pezinskej skládky (SME: Za skládkou je stále SMER).

Teoretický Základ

Vracajúc sa do teórie správneho práva (a s úctou spomínajúc na vynikajúcu odborníčku a pedagogičku, žiaľ, nebohú doc. Machajovú) začnime od konštatovania, že stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné. Táto zásada je obsiahnutá už v rímskoprávnom výroku "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné, 2.14.38 Papinianus libro secundo quaestionum). Obdobne aj v daňovej oblasti NS SR judikoval, že "daňová povinnosť je verejnoprávnou povinnosťou, preto dohoda uzatvorená s treťou osobou o prevode daňovej povinnosti je voči daňovému úradu právne neúčinná."(sp.zn. 2 Sž-o-KS 56/04).

Možno teda konštatovať, že oprávnenia vyplývajúce zo správnych aktov nie sú prevoditeľné súkromnoprávnym úkonom v zmysle § 524 a nasl. OZ. Ak teória ako argument nestačí, skúste si predstaviť absurdný príklad prevoditeľnosti niektorých verejnoprávnych povolení, napr. vodičského oprávnenia alebo zbrojného pasu (predám zbrojný pas, zn.: Guns don’t kill people, people do).

Kým vyššie uvedené príklady ukazujúce absurdnosť dispozície s verejnoprávnymi oprávneniami sú správne akty in personam (a preto si uvedomujem, že ako príklady dosť pokulhávajú), stavebné povolenie je správny akt in rem. Práva alebo povinnosti, ktoré, z takéhoto rozhodnutia vyplývajú sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." (Machajová, J.: Všeobecné správne právo. Žilina: Eurokódex 2007. s. 173). "Akty in rem působí vůči každé osobě, která se ve vztahu k předmětu daného aktu nachádzí ve stejné právní situaci jako původni adresát." (Hendrych, D. a kol: Správní právo. Obecní část. 6. vydání. Praha: C.H. Beck 2006. s.196). Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. "Skutečnost, že správní akt zavazuje i nástupce, musí být v zásadě vždy výslovne vyjádřena v zákoně" (Hendrych, D. a kol: Správní právo. Obecní část. 6. vydání. Praha: C.H. Beck 2006. s.197). Takéto výslovné zákonné ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania." (resp. § 40 ods. 4 stavebného zákona vo vzťahu k územnému rozhodnutiu). V zmysle vyššie citovaných teoretických názorov som však presvedčený, že toto právne nástupníctvo sa týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavanej stavbe). Nemôže ísť o právne nástupníctvo v zmysle súkromnoprávnej dohody o prevode práv podľa § 524 a nasl. OZ.

Význam Diskusie

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že táto diskusia je len zbytočným teoretizovaním a obmedzovaním súkromnoprávnych subjektov pri nakladaní so svojimi právami. Stavebným povolením stavebný úrad zabezpečuje najmä ochranu verejných záujmov, predovšetkým zdravia ľudí a životného prostredia, dodržanie príslušných technických predpisov ( § 66 stavebného zákona) a iné podmienky, ktoré nezávisia od osoby stavebníka. Verejnej moci by mohlo byť z tohto hľadiska jedno, kto je stavebníkom, pokiaľ dodrží podmienky stavebného povolenia, bude stavať v súlade s projektovou dokumentáciou a dodržiavať všetky príslušné technické a iné predpisy. Ako však správne uvádza Mesto Žilina vo svojom stanovisku (link vyššie), stavebný úrad v stavebnom konaní chráni aj dôležitý záujem, ktorý sa nachádza na hranici medzi verejným a súkromným právom. Ide o kontrolu práva stavebníka stavať na danom pozemku. Podľa § 58 ods. 2 stavebného zákona musí stavebník v konaní preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Do istej miery ide samozrejme o súkromný záujem, ktorý chránia aj ustanovenia súkromného práva ( § 126 OZ, § 135c OZ a iné). Vynútiteľnosť súkromnoprávnych prostriedkov môže byť však často zdĺhavá a výsledok môže prísť neskoro. Kým napríklad súd rozhodne v kauze pozemkov pod žilinským Auparkom, stavba bude pravdepodobne dávno hotová a Mesto Žilina, ak aj bude právoplatne rozhodnuté, že kúpna zmluva bola neplatná, pravdepodobne nikdy nedosiahne jej odstránenie. Keďže zákonodarca záujem na "oprávnenom využívaní pozemkov" vložil do verejnoprávneho predpisu, považoval zrejme za potrebné, aby bol chránený verejnoprávnymi prostriedkami. Ak sa práva zo stavebného povolenia prevedú súkromnoprávnym úkonom na inú osobu, verejná moc stráca možnosť kontrolovať ochranu tohto záujmu. Preto sa domnievam, že otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom v žiadnom prípade nie je len teoretickou diskusiou.

Prečítajte si tiež: Prevod nehnuteľnosti

Prax Stavebných Úradov

Sú mi známe dva typy postupov stavebných úradov (ale budem veľmi vďačný aj za iné skúsenosti). Prvá a podľa mojich vedomostí častejšia prax je pomerne priamočiara. Podľa viacerých stavebných úradov zmluva o prevode práv stavebníka konštituuje právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona. Na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú úrady práva zo stavebného povolenia za prevedené. Túto prax nám telefonicky potvrdili viaceré stavebné úrady a Ministerstvo životného prostredia SR takúto informáciu dokonca uvádzalo na svojej internetovej stránke (informáciu mám vytlačenú, ale zo stránky bola žiaľ zvesená, takže nemôžem dať link).

Domnievam sa, že táto interpretácia je nesprávna. Práva zo stavebného povolenia ako individuálneho správneho aktu in rem by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.

Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa mi javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby. Okrem toho nie je jasné, čo by mal stavebník v takomto konaní dokladať a do akej miery sa táto zmena dotýka práv, právom chránených záujmov alebo povinností účastníkov konania a záujmov chránených dotknutými orgánmi v zmysle § 68 ods. 2 stavebného zákona. Ak by stavebný úrad usúdil, že táto zmena sa ich týka, bolo by potrebné zmenu opätovne prerokovať a rozhodovať o námietkach, resp. ďalších záväzných podmienkach.

Komparatívny Pohľad

Ako bolo uvedené vyššie, význam tejto otázky do veľkej miery súvisí s otázkou práva stavebníka k pozemku. Z tohto dôvodu nie je podľa mňa účelné hľadať obdobnú úpravu v právnych poriadkoch, ktoré neopustili zásadu superficies solo cedit. Komparatívny pohľad na právnu úpravu v Českej republike taktiež nie je príliš nápomocný. Česká republika síce rekodifikovala stavebné právo a spoločný česko-slovenský stavebný zákon nahradila zákonom č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Otázku právneho nástupníctva však český stavební zákon rieši len náznakom v § 2 ods.2 písm. c). Otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom ostala explicitne neupravená.

Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je však v tomto kontexte poľská úprava (ďakujem Braňovi za upozornenie). Čl. 40 poľského stavebného zákona (Dz.u. z 2006 r., Nr. 156 poz. 1118, Prawo budowlane) tento problém veľmi konkrétne a prakticky rieši. "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 [stavebné povolenie] je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Citovaný čl. 32 § 4 bod 2 hovorí o dôkaze, že osoba disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti. Stranami tohto konania sú len osoby, medzi ktorými sa prenáša stavebné povolenie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca kúpnou zmluvou na rozostavanú stavbu

Podľa Branislava Gvoždiaka, poľský text: "Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2." by som prelozil ako "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo rozhodnutie vydané, preniesť toto rozhodnutie na inú osobu, pokiaľ táto osoba SÚHLASÍ so všetkými podmienkami ustanovenými v tomto rozhodnutí a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Cl. 28 (cize rozhodnutie" je samozrejme stavebne povolenie, a cl. 32 § 4 bod 2 je prejlasenie o disponovani prislusnym pravom k nehnutelnosti (netreba dokaz, staci prehlasenie, stavebny urad moze eventualne ziadat dokaz). Rozdiel je teda taky, ze stavebny urad neskuma, ci novy stavebnik splna podmienky stavebneho povolenia (aj ked to de facto robi:)), ale novy stavebnik musi suhlasit, ze splni vsetky podmienky stavebneho povolenia. Ono pravdu povediac ten rozdiel je minimalny, a v praxi ziadny, a dokonca sa mi ten tvoj preklad paci viac, ale tak trosku som si rypol, lebo viac uz nemam kde rypat… Este by som dodal, ze spravny …

Táto úprava podľa môjho názoru ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti, ktoré by mohlo vyvolať konanie podľa § 68 nášho stavebného zákona (či sú zmenou dotknuté práva, atď.).

Úvahy De Lege Ferenda

Vyššie opísaná poľská úprava podľa mňa vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka (ktorý by z hľadiska ochrany verejných záujmov v stavebnom konaní nemal byť pre verejnú moc problematický) a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov. Myslím si, že obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Takéto konanie by mohlo byť relatívne jednoduché a rýchle, keďže stavebný úrad by nemusel žiadať o stanoviská dotknutých orgánov a účastníkov.

V návrhu nového stavebného zákona táto otázka nie je riešená. Ustanovenie § 70 stavebného zákona sa v identickom znení premietlo do § 126 ods. 3 návrhu nového stavebného zákona. Otázku dispozície s právami zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom návrh nového stavebného zákona nerieši.

Zápis Rozostavanej Stavby do Katastra Nehnuteľností

Okrem dokončených a skolaudovaných stavieb, kataster nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. eviduje aj stavby, ktoré ešte nie sú úplne dokončené. Rozostavanou stavbou sa podľa zákona rozumie každá stavba, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva).

Prečo Zapisovať Rozostavanú Stavbu do Katastra?

Každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete nakladať (predaj, darovanie, záložné právo), musí byť evidovaná v katastri, inak nie je možné s ňou právne disponovať. Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, musíte najprv podať návrh na zápis do katastra.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností?

Stavbu je možné zapísať do katastra ako rozostavanú už po jej vzniku. Z právneho hľadiska sa stavba považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Potrebné Dokumenty pre Zápis

1. Znalecký posudok: Tento dokument potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby.
2. Geometrický plán: Slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
3. Právoplatné stavebné povolenie: Potvrdzuje, že stavba je legálna.
4. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Predaj Rozostavanej Stavby a Dane

Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv.

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka [nové okno] stavba nie je súčasťou pozemku. V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov).

Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy. Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu (napr.

Hypotéka a Rozostavaná Stavba

Pri financovaní rozostavanej stavby prostredníctvom hypotéky je dôležité vedieť, že banky majú špecifické podmienky.

Prenos Záložného Práva

V súčasnej dynamike realitného trhu sa mnohí ľudia rozhodujú pre zmenu svojho bývania z rôznych dôvodov, či už je to potreba väčšieho priestoru, zmena pracovného miesta, alebo jednoducho túžba po zmene. V situáciách, keď je na kúpu novej nehnuteľnosti využitý úver, môže byť prenos úveru na inú nehnuteľnosť atraktívnou možnosťou. Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Nie všetky banky na Slovensku však túto možnosť poskytujú, a preto je vhodné mať pri sebe špecialistu, ktorý vám pomôže, poradí a situáciu preverí.

Podstatou tejto zmeny je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou. Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený. Hodnota nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru, ktorý sa má preniesť a dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu.

Podmienky pre Prenos Ťarchy

Banka nemusí vždy súhlasiť s prenosom ťarchy z bytu na dom. Ak máte napríklad zostatok hypotéky 100 tisíc eur a pozemok s rozostavaným domom bude mať rovnakú hodnotu, banka s prenosom ťarchy nemusí súhlasiť. Na nový objekt totiž dáva úver len od 70 až 80% z jeho hodnoty podľa lokality. Platí, že čím ďalej od Bratislavy, tým menší úver dostanete.

Preto si radšej vo svojej banke overte, v akom štádiu musí byť nový dom rozostavaný, aby sa naň dala preniesť ťarcha. V niektorých bankách stačí mať základovú dosku a vytiahnuté múry, inde je to prísnejšie, a chcú holodom či dom s rozostavanosťou minimálne 80%.

Poplatky

Pri horespomínaných operáciach na vás čakajú nečakané poplatky. V prvom rade to budú platby za znalcov, ktorí ohodnotia váš byt, rozostavaný dom a dom vašich rodičov. Banky si tiež za zmenu záložného práva z bytu na pozemok či dom vypýtajú vysoké poplatky, pretože to vnímajú ako zmenu zmluvných podmienok. Zároveň so zriadením nového záložného práva by ste mali počítať aj s poplatkami súvisiacimi s konaním na katastri.

Postup pri Prenose Ťarchy

1. Žiadosť o zmenu predmetu záložného práva: K žiadosti predložíte aktuálny znalecký posudok k pozemku a domu, na ktorý máte záujem záložné pravo preniesť (prípadne požiadate o stanovenie hodnoty pozemku banku).
2. Schválenie banky: V prípade, že vám banka zmenu schváli, vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré vložíte do katastra nehnuteľností.
3. Výmaz záložného práva: Po predložení výpisu z listu vlastníctva so zapísaním záložného práva na predmetný pozemok či dom, banka vydá a pošle katastru kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva na váš byt.

tags: #ako #previesť #rozostavanú #nehnuteľnosť #postup