Prevod Nehnuteľnosti Manželom a Kataster: Všetko, čo Potrebujete Vedieť

Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších životných rozhodnutí. Či už ide o byt, dom alebo pozemok, proces prevodu vlastníctva je komplexný a vyžaduje si dôkladnú pozornosť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o prevode nehnuteľností medzi manželmi a o úlohe katastra nehnuteľností v tomto procese. Článok sa zameriava na rôzne aspekty prevodu nehnuteľností, vrátane bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), podielového spoluvlastníctva, darovania nehnuteľností a dôležitosti zápisu v katastri nehnuteľností.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický druh majetkového spoločenstva, ktoré vzniká len medzi manželmi. Zákon manželov pokladá za jednu osobu. Obaja manželia spoločne a nerozdielne vykonávajú svoje práva a povinnosti vyplývajúce z tohto spoločenstva.

Prevod Nehnuteľnosti v BSM

V BSM manžel nemôže previesť svoj podiel na druhého manžela, pretože žiaden podiel nemá. Vlastní všetko a nič. Žiaden z manželov nemôže takú nehnuteľnosť bez súhlasu druhého platne previesť ani na tretiu osobu. Ide o spoluvlastníctvo, kde podiel každého z manželov nie je určený samostatným zlomkom, ale je určený pre oboch manželov spoločne, ako celok. Na liste vlastníctva je vyznačený ako 1/1.

Jeden z Manželov ako Vlastník

Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.

Kým bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov, v ostatných veciach (kam bude takmer vo všetkých prípadoch patriť aj nakladanie s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá by za obvyklých okolností mala byť predmetom BSM, pretože ju manželia nadobudli za trvania manželstva, no predsa na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, je možné, že stranou zmluvy, na základe ktorej bola nehnuteľnosť nadobudnutá a zapísaná do katastra, bol len jeden manžel, nie obidvaja. Kataster by v takom prípade zapísal ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou.

Výnimky z BSM

Ak by však manžel kúpil nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva (t. j. v čase, keď už režim nadobúdania vecí do BSM bol „aktívny“).

Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.

Podielové Spoluvlastníctvo

V podielovom spoluvlastníctve je situácia iná ako pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Toto majetkové spoločenstvo sa vyznačuje tým, že každý zo spoluvlastníkov má podiel presne určený zlomkom, a teda s ním môže za určitých podmienok nakladať. Musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, a teda pred prevodom ponúknuť svoj podiel ostatným. Nemusí tak spraviť, len ak podiel prevádza na blízku osobu, napríklad na manžela či dieťa.

Darovanie Nehnuteľnosti

Ak jeden z manželov zdedí byt alebo časť bytu, a je teda len jeho vlastníctvom, môže ho darovať druhému manželovi. Môže darovať celý byt alebo podiel druhému manželovi. Ak daruje podiel, vzniká medzi nimi takzvané podielové spoluvlastníctvo. Také prípady sa v praxi vyskytujú často. Napríklad, ak jeden z manželov mal za slobodna byt, v ktorom po uzavretí manželstva spolu manželia bývajú a do neho aj investujú. Pokiaľ ide o veľkosť podielu, odporúčam, aby ten vyjadroval mieru investícií.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca v zamestnaní

Kataster Nehnuteľností a Zápis Vlastníckeho Práva

Zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností je pre väčšinu ľudí rozhodujúcim zdrojom informácií pri kúpe bytu či domu. Avšak, v praxi existujú situácie, keď zápis v katastri nezodpovedá skutočnému právnemu stavu. Najčastejšie ide o prípady, keď bol zápis dosiahnutý trestnou činnosťou alebo na základe absolútne neplatného právneho úkonu.

Riziká Kúpy Nehnuteľnosti

Dobromyseľný kupujúci, ktorý dôveruje zápisu v katastri, môže byť nútený nehnuteľnosť vrátiť pôvodnému vlastníkovi a svoje peniaze si vymáhať od osoby, ktorá medzičasom nemusí existovať. Právna legislatíva na Slovensku poskytuje kupujúcemu plnú istotu až po desiatich rokoch - kedy by aj v prípade kúpi od nevlastníka došlo k vydržaniu. Dovtedy je odkázaný najmä na prevenciu a dôslednú kontrolu.

Prevencia a Kontrola

Základom je podrobné štúdium listu vlastníctva, najmä nadobúdacieho titulu a časového odstupu medzi jednotlivými prevodmi. Rizikom sú aj právnické osoby, ktoré môžu ľahko zaniknúť, ako aj prípady bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak nehnuteľnosť patrí do BSM a prevod prebehne bez súhlasu druhého manžela, môže byť zmluva napadnutá až do troch rokov. Varovným signálom je aj podozrivo nízka cena alebo poznámka o prebiehajúcom súdnom spore zapísaná v katastri.

Kúpna Zmluva

Kupujúci by mali venovať pozornosť aj samotnej kúpnej zmluve. Ak v zmluve chýbajú základné vyhlásenia predávajúceho o právnom stave nehnuteľnosti, ide o vážny problém. Pri väčších investíciách odporúča hĺbkovú právnu previerku, ktorú vie zabezpečiť advokátska kancelária.

Riešenie Sporov

Ak sa napriek tomu ukáže, že kupujúci nadobudol nehnuteľnosť od nevlastníka, riešenie je zdĺhavé a nákladné. Tieto spory môžu trvať aj viac ako desať rokov a často nemajú skutočného víťaza. Aj preto považuje prevenciu za kľúčovú. Pri kúpe nehnuteľnosti ide často o celoživotné úspory.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca a daňový bonus na manželku

Vecné Bremeno

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať (napr. prechod cez pozemok a pod.).

Výmaz Vecného Bremena

V prípade zániku vecného bremena smrťou oprávneného je potrebné k výmazu vecného bremena predložiť Návrh na výmaz vecného bremena s náležitosťami v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 katastrálneho zákona. Ak oprávnený z vecného bremena žije, je potrebné predložiť na katastrálny odbor Návrh na vklad a Dohodu o zrušení vecného bremena s úradne osvedčeným podpisom oprávneného z vecného bremena.

Plomba

Plomba sa vyznačuje na liste vlastníctva alebo v pozemkovej knihe a signalizuje, že právo zapísané v katastri je dotknuté ďalšou právnou zmenou. Plomba má preventívny účinok.

Elektronické Podanie Návrhu na Vklad

Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou podľa zákona č. 305/2013 Z. z. Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade.

Správne Poplatky

Za návrh na vklad, ktorý má byť povolený do 30 dní sa uhrádza správny poplatok vo výške 100 eur, za návrh na vklad, ktorý má byť povolený v skrátenej lehote 15 dní sa uhrádza správny poplatok vo výške 300 eur. Uvedené poplatky je možné znížiť o 15 eur, ak je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 katastrálneho zákona. Správny poplatok možno uhradiť aj formou Potvrdenia pre evidenciu poplatku, ktoré možno zakúpiť na pošte predávajúcej Potvrdenia (zoznam pôšt je zverejnený na adrese: www.elektronickekolky.sk ).

Lehoty na Rozhodnutie a Zápis

Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.

Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa začatia konania o zázname, do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Ak bol návrh na vykonanie záznamu podaný prostredníctvom elektronického formulára, okresný úrad vykoná záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu.

tags: #manzel #prevod #nehnutelnosti #kataster #poznamka