Ako správne napísať nájomnú zmluvu: Kompletný sprievodca

Nájomná zmluva upravuje právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za vopred dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva chráni prenajímateľa pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi zabezpečuje, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Preto je dôležité venovať jej náležitú pozornosť.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení) upravuje základné náležitosti nájomnej zmluvy. Sú nimi predmet nájmu (byt alebo nebytový priestor) a nájomné (odplata za dočasné prenechanie priestoru do užívania tretej osobe). Viete, čo musí obsahovať dobrá zmluva, ak chcete prenajímať?

1. Overenie nehnuteľnosti

Ešte pred uzatvorením zmluvy sa odporúča budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Predloženie súhlasu si preto od prenajímateľa vyžiadajte. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.

2. Písomná forma zmluvy

Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Nedodržanie písomnej formy zmluvy pri nebytových priestoroch má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.Naopak, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov). O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica, ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzatvorila. Avšak ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. V každom prípade však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne, nakoľko v prípade sporu bude možné použiť zmluvu ako dôkaz o konkrétnych podmienkach, ktoré obsahovala nájomná zmluva. Vzor je možné nájsť aj online na internete.

3. Základné náležitosti zmluvy

Na prvom mieste nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.

Prečítajte si tiež: Žiadosti a odbor sociálnych vecí: Správny postup

Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať okrem špecifikácie zmluvných strán:

• predmet nájmu
• účel nájmu
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia
• dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas

Dohoda strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (obyčajne platené formou záloh), ako sú poplatky za energie, za upratovanie spoločných priestorov, atď.

Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

• predmet nájmu a rozsah jeho užívania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu

Ako nepovinnú náležitosť Občiansky zákonník stanovuje opis príslušenstva a stavu bytu.

4. Predmet nájmu

Predmet nájmu, teda konkrétny byt alebo nebytový priestor musí byť označený určito, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru. Predmetom nájmu je byt nachádzajúci sa v Bratislave na Tulipánovej ulici, súpisné číslo 5, vchod číslo 5, byt číslo 15, bytový dom je postavený na pozemku parcele registra „C“ č. 234, zapísaného na liste vlastníctva č. 567 vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti tohto podielu XX/X. Byt pozostáva z 4 obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je: kuchyňa, hala, kúpeľňa, WC, pivničná kobka, lodžia, terasa.

Prečítajte si tiež: Význam sociálneho odboru

5. Účel nájmu

Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná. Účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.

6. Nájomné

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takú zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, určite si ich dohodnite aj pri nájme bytov. Kvôli predchádzaniu možných sporov, odporúčame dohodnúť aj prípady možného zvýšenia (napríklad zvýšenie inflácie, služieb spojených s nájmom) alebo zníženia nájomného (napríklad o koľko percent sa zníži nájomné pri nemožnosti užívania bytu). Nájomné je splatné vždy do konca každého kalendárneho mesiaca vopred.

7. Práva a povinnosti

Bez ohľadu na to, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že práva a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Pozor tiež na daňové povinnosti, napríklad registrácia na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.

Nájomca je povinný:

• Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a obvyklé udržiavacie práce v byte si zabezpečí sám a na vlastné náklady.
• Chyby a poškodenia, ktoré nájomca spôsobí sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, odstráni bez zbytočného odkladu a navráti do pôvodného stavu na vlastné náklady.
• Nebude vykonávať podstatné zmeny a stavebné úpravy bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
• Umožní vstup prenajímateľovi do bytu s cieľom prekontrolovania technického stavu bytu a dodržiavania zmluvných podmienok.

Prenajímateľ sa zaväzuje:

Prečítajte si tiež: Sociálny pedagóg a využitie kartotéky žiaka

• Udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený.

8. Trvanie zmluvy

Platí, že ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy. Napríklad nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať iba v zákonom uvedených prípadoch.

9. Zánik zmluvy

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve. Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov. Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku sú neplatné. Neplatnosť výpovede bytu môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

10. Datovanie a podpis zmluvy

Nájomná zmluva musí byť, samozrejme, datovaná a podpísaná. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, nájomnú zmluvu podpisujú obaja manželia. Pri právnickej osobe podpisuje zmluvu jej štatutárny zástupca, a to spôsobom uvedeným v obchodnom registri, alebo iná osoba oprávnená podpisovať za právnickú osobu (napríklad osoba ktorá je pri prevádzkovaní podniku poverená uzatvárať s nájomcami nájomné zmluvy podľa § 15 zákona č. 513/1991 Zb., Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov).

Krátkodobý vs. Bežný nájom

Krátkodobá nájomná zmluva

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.

Nevzťahuje sa na: Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.

Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežná nájomná zmluva

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu.

Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba. Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik.

Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť…. Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

Nájomná zmluva na nebytový priestor

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

• miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
• byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Aké sú náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor?

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor),
• označenie predmetu nájmu - nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor.
• účel nájmu - účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
• výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
• spôsob platenia nájomného - ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.
• dobu trvania nájmu - v nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.

Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy. Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.

Aké body v nájomnej zmluve zákon nevyžaduje, no je dobré ich do zmluvy zahrnúť

Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

• stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách,
• depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
• povinnosti zmluvných strán - teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
• zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného,
• skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Ďalšie dôležité body nájomnej zmluvy

Kaucia (Depozit)

Nájomca je povinný do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy zložiť na účet nájomcu uvedený v článku I. na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov z omeškania a zmluvných pokút alebo úhrad spojených s užívaním bytu, resp. nedoplatku za ročné vyúčtovanie nákladov súvisiacich s užívaním bytu za čas trvania nájmu, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť do konca mesiaca nasledujúceho po skončení nájmu na účet nájomcu uvedený v tejto zmluvy.

Výpovedná lehota

Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka, ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v článku VI. bod 1 tejto zmluvy. Výpovedná lehota je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu.

tags: #ako #sa #pise #najomna #zmluva #vzor