Prenájom pre dve osoby: Podmienky a aspekty, ktoré je potrebné zvážiť

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. V praxi ide o veľmi často využívané služby, ktoré sa svojím obsahom a dôsledkami týkajú širokého okruhu osôb. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu nehnuteľností pre dve osoby, s dôrazom na právne, daňové a praktické aspekty.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností

Problematika prenájmu nehnuteľností je upravená viacerými právnymi predpismi, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom. Za týmto zámerom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb. Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je v uvedenom reťazení kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie na konci tohto reťazca upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely (vecne i časovo diferencovanej) registrácie dane z príjmovv právnom rámci zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, osobitne na účely rozdielneho spôsobu zdaňovania príjmov nadobudnutých z prenajímania nehnuteľností v právnom rámci zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení).

Občianskoprávny rámec

Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov a na jeho základe vydané predpisy, osobitne v zákone č. 116/1990 Zb. upravujú súkromné právo fyzickej alebo právnickej osoby (vlastníka) prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez toho, aby k tomu potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka.

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 685 a nasl. upravuje podmienky nájmu bytov. V ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Živnostensko-právny rámec

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Prečítajte si tiež: Možnosti osobnej asistencie pre dôchodcov

Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona, prenájom nehnuteľností je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby. Základnými službami sa rozumejú služby, ktoré zabezpečujú možnosť riadneho užívania nájomcom (napr. dodávka vody, elektriny, plynu). Ak prenajímateľ poskytuje aj iné ako základné služby (napr. upratovanie, stráženie), ide o živnosť a prenajímateľ musí mať živnostenské oprávnenie.

Daňový rámec

Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení.

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prečítajte si tiež: Pracovná náplň sociálneho pedagóga

Medzi daňové výdavky, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť, patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklady:

• Príklad 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura, je daňovník povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad 4: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Registračná povinnosť

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklady:

• Príklad 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Vzťahuje sa na mňa povinnosť registrácie.
• Príklad 2: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie.
• Príklad 3: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzťahuje sa na mňa registračná povinnosť.
• Príklad 4: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Nevzťahuje sa na mňa registračná povinnosť.
• Príklad 5: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.
• Príklad 6: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť.

Praktické aspekty prenájmu pre dve osoby

Pri prenájme nehnuteľnosti pre dve osoby je dôležité zvážiť niekoľko praktických aspektov:

• Veľkosť a dispozícia nehnuteľnosti: Pre dve osoby je ideálna nehnuteľnosť s dostatočným priestorom na bývanie, spravidla byt s jednou alebo dvoma izbami. Dôležitá je aj dispozícia bytu, ktorá by mala zabezpečiť dostatok súkromia pre obidve osoby.
• Lokalita: Lokalita bytu by mala byť dobre dostupná k práci, škole alebo iným dôležitým miestam pre obidve osoby. Dôležitá je aj občianska vybavenosť v okolí (obchody, reštaurácie, služby).
• Vybavenie: Byt by mal byť vybavený všetkým potrebným nábytkom a spotrebičmi, aby bol obývateľný. Dôležité je aj pripojenie na internet a televíziu.
• Nájomná zmluva: Nájomná zmluva by mala byť jasná a zrozumiteľná a mala by obsahovať všetky dôležité informácie o prenájme (výška nájmu, platobné podmienky, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu).
• Zodpovednosť: Je dôležité, aby obidve osoby, ktoré budú v byte bývať, boli uvedené v nájomnej zmluve a boli spoločne a nerozdielne zodpovedné za plnenie povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy.

Možnosti ubytovania pre dve osoby na Slovensku

Na Slovensku existuje široká ponuka ubytovania pre dve osoby, od bytov v mestách až po chaty a chalupy v prírode. Niektoré z možností zahŕňajú:

Prečítajte si tiež: Všetko o balayage

• Byty v mestách: Ponuka bytov na prenájom v mestách je veľmi široká a ceny sa líšia v závislosti od lokality, veľkosti a vybavenia bytu.
• Apartmány: Apartmány ponúkajú komfortné ubytovanie s vlastnou kuchyňou a kúpeľňou.
• Chaty a chalupy: Chatky a chalupy sú ideálne pre tých, ktorí hľadajú oddych v prírode. Mnohé z nich ponúkajú aj wellness vybavenie (vírivka, sauna).
• Ubytovanie v súkromí: Ubytovanie v súkromí ponúka možnosť bývať v izbe alebo byte v rodinnom dome.

Príklady ubytovania pre dve osoby na Strednom Slovensku:

• Domček Lazy: Tiché prostredie v obci Lazy pod Makytou.
• Chalúpka Slnečnica: Romantická chalúpka so saunou a kúpacou kaďou v Brezne.
• Tiny house v lese: Ekologické ubytovanie v Súľove - Hradnej.
• Domček v raji: Romantický domček s kaďou pri Banskej Bystrici.

tags: #prenajom #pre #dve #osoby #podmienky