Ako Účtovať Neuhradený Nájom z Daňového Hľadiska na Slovensku

Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú významnú časť príjmov pre mnohých daňovníkov na Slovensku. Z daňového hľadiska je dôležité správne účtovať tieto príjmy a s nimi súvisiace výdavky, vrátane prípadov neuhradeného nájmu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické príklady.

Príjmy z prenájmu a zákon o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Tieto príjmy sa zdaňujú, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Na rozdiel od príjmov z podnikania, poberanie príjmov z prenájmu nevyžaduje živnostenské oprávnenie. Príjmy z prenájmu plynú na základe nájomnej zmluvy, ktorá sa riadi ustanoveniami § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Do tejto kategórie patria príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Ak prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby (napr. upratovanie), príjem sa považuje za príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP). Za základné služby sa považujú tie, ktoré podmieňujú riadnu prevádzku nehnuteľnosti (dodávka energií, odvoz odpadu a pod.).

Daňová evidencia a účtovanie

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností je daňovník povinný uplatňovať preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Na tento účel vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. Alternatívne, daňovník sa môže rozhodnúť pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo (§ 6 ods. 13 ZDP). V tomto prípade však nie je účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a nemusí prikladať účtovné výkazy k daňovému priznaniu. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Nezdaniteľné časti základu dane (na daňovníka a manželku) je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (§ 5 a § 6 ods. 1 a 2 ZDP).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú hranicu.

Prečítajte si tiež: Ako správne zaúčtovať bankový príspevok?

Paušálne výdavky

Ak daňovník neuplatňuje preukázateľné daňové výdavky, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov (§ 6 ods. 10 ZDP). V týchto výdavkoch sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na zdravotné a sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.

Oslobodenie od dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP je možné uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu vo výške päťnásobku životného minima. Ak sú manželia spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, môžu si toto oslobodenie uplatniť obaja, ak podajú daňové priznanie samostatne.

Neuhradený nájom a jeho daňové dôsledky

Jedným z kľúčových aspektov účtovania príjmov z prenájmu je správne posúdenie situácie, keď nájomca neuhradí nájomné včas alebo vôbec. V takomto prípade je potrebné zohľadniť ustanovenia § 17 ods. 19 a 27 ZDP, ktoré upravujú daňovú uznateľnosť výdavkov a dodanenie záväzkov.

Daňové výdavky po zaplatení (§ 17 ods. 19 ZDP)

Podľa § 17 ods. 19 ZDP, niektoré výdavky sú daňovo uznané až po zaplatení. To znamená, že ak prenajímateľ fakturuje nájomné, ale nájomca ho neuhradí do konca zdaňovacieho obdobia, prenajímateľ si nemôže tento príjem znížiť o súvisiace výdavky (napr. odpisy, energie) v danom zdaňovacom období. Tieto výdavky sa stanú daňovo uznateľnými až v zdaňovacom období, v ktorom dôjde k úhrade nájomného.

Dodanenie záväzkov (§ 17 ods. 27 ZDP)

Ustanovenie § 17 ods. 27 ZDP upravuje situáciu, keď má daňovník (v tomto prípade prenajímateľ) záväzok (neuhradené nájomné), ktorý prislúcha k daňovému výdavku. Ak tento záväzok nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia, daňovník je povinný o túto sumu zvýšiť základ dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre získanie príspevku

Konkrétne, ak od splatnosti záväzku uplynulo:

• Viac ako 360 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 20 % hodnoty záväzku.
• Viac ako 720 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 50 % hodnoty záväzku.
• Viac ako 1080 dní, základ dane sa zvýši o 100 % hodnoty záväzku.

Dôležité je, že tieto percentá predstavujú minimálnu hranicu. Ak to finančná situácia daňovníka umožňuje, môže dodaniť celý záväzok naraz.

Odpis záväzku

Ak prenajímateľ odpíše neuhradený záväzok z účtovníctva (napr. z dôvodu premlčania), táto skutočnosť má tiež daňové dôsledky. Odpis záväzku sa účtuje do výnosov, čo zvyšuje základ dane. Ak bol však tento záväzok v minulosti už dodanený podľa § 17 ods. 27 ZDP, daňovník si môže v roku odpisu znížiť základ dane o túto sumu.

Príklad

Spoločnosť prenajíma nehnuteľnosť a k 31. 12. má neuhradené nájomné vo výške 7 000 €, ktoré je po splatnosti viac ako 36 mesiacov. V daňovom priznaní za daný rok musí spoločnosť zvýšiť základ dane o 7 000 €. Neskôr, 1. 12. nasledujúceho roka, sa tento záväzok premlčí a spoločnosť ho odpíše do výnosov. V daňovom priznaní za tento rok si môže spoločnosť znížiť základ dane o 7 000 €.

Špecifické situácie

Kaucia (zábezpeka)

Pri posudzovaní kaucie je dôležité vychádzať z podmienok nájomnej zmluvy. Zmluva by mala jasne definovať, kedy a za akých podmienok bude kaucia použitá alebo vrátená. To má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Kultúrne podujatia a sociálny fond: dane

Operatívny lízing

V prípade operatívneho lízingu (prenájmu hnuteľnej veci) zostáva vlastníkom prenajímateľ, ktorý majetok odpisuje. Nájomca si nemôže tento majetok zaradiť do svojho majetku a neodpisuje ho. Nájomné je daňovo uznateľným výdavkom nájomcu, ak spĺňa podmienky § 2 písm. i) ZDP (výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov).

Ukončenie operatívneho prenájmu a odkúpenie veci

Ak po skončení operatívneho prenájmu nájomca odkúpi prenajatú vec, je potrebné testovať kúpnu cenu voči daňovej zostatkovej cene u prenajímateľa (§ 17 ods. 24 písm. b) ZDP). Ak je kúpna cena nižšia ako zostatková cena, nájomca musí zvýšiť základ dane o rozdiel medzi uplatneným nájomným a odpismi, ktoré by mohol uplatniť ako vlastník.

Údržba, opravy a technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Nájomca je povinný starať sa o prenajatú vec a je oprávnený vykonávať na nej zmeny len so súhlasom prenajímateľa. Dôležité je rozlišovať medzi údržbou, opravou a technickým zhodnotením. Náklady na opravy a údržbu sú prevádzkové náklady, ktoré je možné považovať za daňové výdavky v rozsahu, v akom vyplývajú z nájomnej zmluvy.

tags: #ako #uctovat #neuhradeny #najom #danove #hladisko