Ako účtovať prenájom kancelárie: Komplexný sprievodca pre nájomcov a prenajímateľov

Podnikanie si často vyžaduje prenájom priestorov, či už ide o kancelárie, dielne, sklady alebo iné nebytové priestory. Správne účtovanie prenájmu je kľúčové pre dodržiavanie zákonných povinností a optimalizáciu daňového zaťaženia. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o účtovaní prenájmu kancelárie z pohľadu nájomcu aj prenajímateľa, s dôrazom na slovenské právne predpisy a postupy.

Úvod do problematiky účtovania prenájmu

Podnikatelia, ktorí nemajú vlastné priestory na podnikanie, si tieto priestory prenajímajú. Najčastejšie ide o prenájom kancelárskych priestorov, dielní, garáží, skladových priestorov a podobne. Úhradu za prenájom priestorov môžu účtovať ako daňový výdavok len vtedy, keď výdavok spĺňa ustanovenia § 2 písm. i) a § 19 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p.

Jednoduché vs. podvojné účtovníctvo

Podnikajúce fyzické osoby (FO), účtujú podľa § 9 ods. 2 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve, v z. n. p. (ďalej len „zákon o účtovníctve“), prevažne v sústave jednoduchého účtovníctva (JÚ). Jedným zo špecifických znakov sústavy JÚ je jeho úzke spojenie so ZDP. T. j., že podnikateľ, ktorý účtuje v JÚ, musí poznať okrem účtovných predpisov aj ustanovenia ZDP, ktoré sa týkajú FO. To obzvlášť platí pri účtovaní nájomného v JÚ, ktoré sa musí podľa § 19 ods. 4 ZDP časovo rozlišovať. Časové rozlíšenie výdavkov, resp. nákladov, je typické pre sústavu podvojného účtovníctva.

Účtovanie prenájmu z pohľadu nájomcu

Daňové hľadisko a daňové výdavky

Daňovým výdavkom je výdavok, ktorý spĺňa všetky podmienky ustanovené v § 2 písm. i) ZDP. Ako daňový výdavok môže podnikateľ zaradiť len výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, ktorý preukázateľne vynaložil a zaúčtoval v svojom účtovníctve. Ustanovenie § 19 ods. 1 ZDP dopĺňa definíciu daňového výdavku a ďalšie podmienky. Pre nájomné je takýmto ustanovením § 19 ods. 4 ZDP, podľa ktorého nájomné uhrádzané FO sa započíta do daňových výdavkov v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo zaplatené.

Účtovanie v jednoduchom účtovníctve

Podnikateľ, ktorý účtuje v JÚ, postupuje pri účtovaní nájomného podľa § 4 ods. 6 opatrenia MF SR č. MF/27076/2007-74, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a podrobnosti o označovaní a obsahovom vymedzení položiek účtovnej závierky pre účtovné jednotky účtujúce v sústave JÚ, ktoré podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak preukazujú svoje výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov na účely zistenia ZD z príjmov, v z. n. p. (ďalej len „Postupy účtovania v JÚ“), t .j, že zaplatené nájomné zaúčtuje do peňažného denníka ako daňový výdavok, ktorý ovplyvňuje ZD. Všetky výdavky, ktoré vznikli v priebehu účtovného obdobia, t. j. bežné prevádzkové výdavky, účtuje podnikateľ do peňažného denníka, podľa § 4 ods. 6 Postupov účtovania v JÚ, na základe uskutočnených úhrad podľa účtovných dokladov. Platí to aj pre nájomné, ktoré zaplatil za zdaňovacie obdobie, v ktorom účtuje. Takéto nájomné nemusí časovo nerozlišovať.

Prečítajte si tiež: Ako správne zaúčtovať bankový príspevok?

Príklad: Podnikateľka Petra začala od 1. 6. 2010 podnikať v obchodnej činnosti. Prenajala si na 3 mesiace (jún, júl a august) stánok s občerstvením v turistickej oblasti. Priestory má prenajaté na základe nájomnej zmluvy od FO. Podľa nájomnej zmluvy je povinná uhradiť nájomne do 15. 6. Zaplatené nájomné Petra zaúčtuje, podľa § 15 ods. Do peňažného denníka účtovala v deň úhrady, podľa § 4 ods.

Účtovanie v podvojnom účtovníctve

Ak má nájomca s prenajímateľom jednoduchý nájomný vzťah, zľava z nájomného bude spadať pod jeho prevádzkové výdavky. Tie sa účtujú podľa toho, na aký čas má uzatvorenú nájomnú zmluvu. Ak ide o zmluvu uzatvorenú na obdobie kratšie ako jeden rok, účtuje sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 321 - Dodávatelia. Pokiaľ ide o zmluvu na obdobie dlhšie ako jeden rok, účtuje sa ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 474 - Záväzky z nájmu. Ak firma platí nájom ako netypický náklad, účtuje si ho na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 325 - Ostatné záväzky. V prípade, že platba za nájomné presahuje jedno účtovné obdobie, je potrebné ju účtovať na účtoch časového rozlíšenia.

Príklad: Ak ste dostali faktúru na prenájom priestoru, ktorú ste ešte neuhradili. S prenajímateľom ste sa dohodli aj na poskytnutí zľavy z nájmu a vystavil vám k nej dobropis. Ten vo vašom prípade predstavuje zníženie pôvodne zaúčtovaných nákladov. Prijatie dobropisu k neuhradenej faktúre teda znamená zníženie pôvodne zaúčtovaného záväzku.

Štátna dotácia na nájomné

Ministerstvo financií ešte neposkytlo bližšie informácie, ako postupovať z hľadiska účtovania štátnej dotácie na nájom. Predpokladá sa, že v tomto prípade ide o pohľadávku voči štátu, ktorú síce účtuje nájomca, ale je vyplatená priamo na účet prenajímateľa. Vyplatená dotácia pre firmu znamená výnos. Dotácie zo štátneho rozpočtu sa účtujú na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu. Ak dotáciu dostanete, jej suma sa účtuje do výnosov v období, ktoré zodpovedá vecnému a časovému súladu účtovania súvisiacich nákladov. Pri účtovaní dotácie treba rozlíšiť, na aký účel bola prijatá. V tomto prípade by malo ísť o dotáciu s cieľom okamžitej finančnej pomoci bez budúcich súvisiacich nákladov. Tá sa účtuje podľa § 52a ods. 4 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve.

Zvyšnú časť nájomného je nevyhnutné uhradiť najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, ktoré sú splatné vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca. Neuhradené nájomné môžete začať splácať až od 15. dňa po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončí mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19. To isté platí aj v prípade, ak vám prenajímateľ neposkytol žiadnu zľavu. Neuhradené nájomné za obdobie obmedzeného užívania priestorov môžete splácať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre získanie príspevku

DPH a nájom

V prípade, že si priestor prenajímate ako firma alebo podnikateľ a odpočítali ste si DPH, pri dobropise musíte príslušnú DPH vrátiť. Ak po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom ste uplatnili odpočítanie DPH, dôjde k zníženiu základu dane, bude potrebné opraviť aj jej výšku. Platí, že ak si prenajímate priestor a nie ste platiteľom DPH, výška dotácie sa vypočítava z ceny vrátane DPH. Ak ste nájomca, ktorý platí DPH, výška dotácie sa, naopak, vypočíta z ceny nájomného bez DPH.

Daň z príjmov a nájom

Štátna dotácia je predmetom dane a zdaniteľných príjmov, ak je poskytnutá právnickým osobám. Výdavky (náklady) na prenájom nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné až po zaplatení. Dotáciu teda do výnosov zahŕňa v zdaňovacom období nájomca v súlade s účtovníctvom. Ak prenajímateľ vystavil dobropis, znížia sa zaúčtované náklady a zvýši sa výška základu dane (za predpokladu, že nájomné bolo uhradené).

Účtovanie prenájmu z pohľadu prenajímateľa

Účtovanie zľavy na nájomnom

Ak prenajímate svoje priestory firme alebo živnostníkovi a dohodli ste sa na zľave z nájmu, účtujete si ju ako poskytnutie služby. Získaný príjem ide v prospech účtu výnosov: na výnosový účet 602 - Tržby z predaja služieb (v prípade, ak je poskytovanie služieb prenájmu vašou obvyklou hospodárskou činnosťou) a súčasne na ťarchu účtu 311 - Odberatelia alebo na výnosový účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti (ak nejde o váš obvyklý predmet činnosti) a zároveň na ťarchu účtu 374 - Pohľadávky z nájmu. Pri získaní štátnej dotácie na nájomné je dôležitá dohoda s prenajímateľom.

Časové hľadisko platieb

Pri účtovaní potrebujete zohľadniť, na ktoré obdobie sa vzťahuje platba od nájomcu, teda či ide o nájomné platené vopred alebo dozadu. Nájomné, ktoré vám firma zaplatila vopred, sa účtuje pomocou účtu 384 - Výnosy budúcich období. Ak ste sa dohodli s firmou na zľave z nájomného za obdobie, keď mala obmedzenú prevádzku, ide o odpustenie časti nájomného spätne. Toto nájomné mohlo byť zaplatené v plnej výške, len sčasti alebo vôbec. Všetko závisí od toho, ako ste sa dohodli na platbách. Ak prenajímateľ vystavuje nájomcovi pravidelné mesačné faktúry a následne (napríklad v júni 2020) sa dohodnete s podnikateľom na poskytnutí zľavy (za predošlé mesiace marec, apríl či máj 2020), musíte vystaviť nájomcovi opravný účtovný doklad (dobropis) k pôvodnej faktúre. Firma (nájomca) si ho nemôže vystaviť len tak namiesto prenajímateľa.

Fakturácia zľavy z nájomného

Zľava z nájmu je súčasťou tržieb. Ako prenajímateľ si ju účtujete ako zníženie ceny na účely poskytnutia zvýhodnených podmienok pre odberateľa. Ide teda o zníženie výnosov súvzťažne k účtom 311 - Odberatelia, resp. 374 - Pohľadávky z nájmu. Dobropis, ktorý ste vystavili k pôvodnej ešte neuhradenej faktúre, sa berie ako zníženie pôvodne zaúčtovanej pohľadávky.

Prečítajte si tiež: Kultúrne podujatia a sociálny fond: dane

DPH a prenajímateľ

Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty je nájom nehnuteľnosti oslobodený od DPH. Ak prenajímate priestor zdaniteľnej osobe, môžete sa rozhodnúť, či si uplatníte DPH na prenájom. Keďže v prípade príspevkov na nájomné ide o podnikateľské priestory, v praxi sa môžu vyskytnúť plnenia oslobodené od DPH alebo plnenia s DPH. Ak prenajímateľ si k nájmu svojej nehnuteľnosti uplatňuje DPH a firme poskytne zľavu na nájom s vystaveným dobropisom, v tom prípade by ste mali uplatniť pravidlá zákona o DPH. Výnosy z prenájmu tvoria základ dane a odvádzate z nich DPH štátu. Dobropisy ovplyvňujú aj výšku DPH. Prenajímateľ opravou základu dane znižuje svoju daňovú povinnosť.

Daň z príjmov a prenajímateľ

Príjmy (výnosy) z prenájmu priestorov sú súčasťou základu dane bez ohľadu na to, či ich už nájomca uhradil alebo nie. Vyfakturované nájomné zahrniete do základu dane v súlade s účtovníctvom. Ak sa platby v nájomnej zmluve dohodli oddelene a nájomca platí zvlášť za nájom a zvlášť za energie, ako prenajímateľ by ste všetky tieto platby mali brať ako príjmy z prenájmu. Vystavením dobropisu sa znižujú pôvodne zaúčtované výnosy a tým aj základ dane z príjmov, čo u nájomcu, naopak, zníži zaúčtované náklady a zvýši výšku základu dane (za predpokladu, že nájomné bolo uhradené).

DPH pri nájme nehnuteľnosti: Špecifické prípady

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať). Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.

Príklad: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Príklad: Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. V danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti, t. j.

Príklad: Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods.

Príklad: Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy). Energie refakturuje nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm.

Príklad: Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. Významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Otázka spočíva v tom, či je možné nájomcu považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu a či teda môže prenajímateľ fakturovať prenájom s DPH, resp. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1. 4. 2009 platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (podľa zákona o DPH platného do 1. 4. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V konkrétnom prípade pri plánovanom prenájme je nájomcom osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou a súčasne vykonáva aj činnosť, ktorá nie je predmetom DPH, t. j. Uvedená skutočnosť je rozhodujúca pre posúdenie postupu podľa § 38 ods.

Príklad: Dánsky podnikateľ prenajímal súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov. Niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám. Garáže tvorili súbor jednotlivých objektov oddelených stenou, so samostatnými vchodmi. Termín „poskytnutie a prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa okrem prenájmu majetku, ktorý je hlavným predmetom prenájmu, i všetok majetok, ktorý je k nemu pridružený.

Príklad: Spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca mala uzatvorenú zmluvu na prenájom administratívnych priestorov. Pôvodný prenajímateľ predal uvedenú nehnuteľnosť a nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme. Je odplata, ktorú platí prenajímateľ nájomcovi za predčasné ukončenie nájmu, považovaná za plnenie oslobodené od dane, teda je odplatou za nájom nehnuteľného majetku? Táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na prenajímateľa užívať nehnuteľný majetok. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy. Nájomca uzavrel nájomnú zmluvu umožňujúcu mu používať nehnuteľný majetok za dohodnuté obdobie. Na základe zmluvy nájomca nebol bez súhlasu prenajímateľa oprávnený ďalej prenajímať (podnájom) nehnuteľnosť alebo postúpiť nájomné právo na tretiu osobu. Po udelení súhlasu prenajímateľa nájomca postúpil nájomnú zmluvu na nového nájomcu, ktorý sa podľa dohody o postúpení nájomnej zmluvy zaviazal odškodniť doterajšieho nájomcu v prípade akýchkoľvek strát alebo záväzkov vzniknutých z dôvodu nájomnej zmluvy. Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia. Osoba podliehajúca dani, ktorá za účelom dosiahnutia určitého ekonomického cieľa disponuje voľbou medzi oslobodeným plnením a zdaniteľným plnením, musí sama vo vlastnom záujme uskutočniť náležité vlastné rozhodnutie v súlade s princípom neutrality systému DPH. Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.

Príklad: FML je inštitúcia, ktorá pôsobí v prenájme kotevných miest pre lode na vode a miest na súši pre zimovanie lodí. Kotevné miesto môže byť prenajaté na rok alebo kratšiu dobu. V prípade ročného nájmu má nájomca právo používať spoločné zariadenia prístavu. Každé miesto má individuálne číslo a je označené. Dlhodobí nájomcovia miest pre lode s právom umiestnenia na súši musia zaplatiť ročný poplatok za prenájom a zložiť vklad. Zahŕňa pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode? Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, FML je vlastníkom prístavného terénu a bazénu. Skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku. Prenájom miesta na kotvenie lodí sa považuje za prenájom nehnuteľnosti.

Ako ušetriť na nákladoch na kanceláriu

Dosahovať vyšší zisk sa dá aj cestou znižovania nákladov. Pri spoločnostiach, ktoré tvoria svoje produkty prácou v kancelárii, je často práve prevádzka kancelárie druhým najväčším výdavkom po mzdových nákladoch.

1. Dvakrát meraj a raz sťahuj! Základným faktorom je cena nájmu a súvisiacich služieb a energií. Cena nájmu je zvyčajne priamo úmerná lokalite. Ak hľadáme finančne menej náročné priestory, orientovať sa budeme napríklad na okrajové štvrte, ktoré sú spravidla lacnejšie ako prémiové polohy v centre. Zamestnanci ocenia dobrú dostupnosť hromadnou dopravou, ak je s tou problém, využívajú viac osobné vozidlá a prípadne platené parkoviská. Tým sa im navyšujú náklady na dopravu a rovnako stúpajú aj ich platové požiadavky.
2. Energetická efektívnosť budovy: Tu býva veľký rozdiel medzi rekonštruovaným staršími budovami a najnovšími projektami sledujúcimi nové trendy v staviteľstve a technológiách. Hovoríme o energetickej náročnosti resp. úspornosti budovy, ktorá sa pretaví do nákladov na spotrebu energie. Moderné budovy často okrem použitia vyspelejších materiálov fungujú aj na inteligentných systémoch využívania a prípadne recyklovania tepla, vody, elektriny, ktoré sa významne odzrkadlia vo vyúčtovacích faktúrach nájomcov. Najlepšie sú na tom tzv. zelené budovy, spĺňajúce podmienky certifikátov ako sú BREEAM alebo LEED.
3. Zamyslite sa nad balíkom služieb v budove: Popri energiách nájomca platí aj tzv. prevádzkové poplatky. V nich sú zahrnuté náklady na správu budovy, služby, ako napríklad recepcia (mzda pre zamestnanca recepcie), upratovanie spoločných priestorov, ich vykurovanie, osvetlenie, starostlivosť o okolie budovy atď. Pre nájomcov je výhodou, ak má budova recepciu, ale nie vždy ju potrebujú, pričom predstavuje jednu z najnákladnejších položiek v rámci prevádzkových poplatkov.
4. Nižší nájom nie je vždy nižší nájom! Ak je podlažie budovy efektívne riešené, architekt navrhne rovnako efektívne usporiadanie kancelárií. Zrazu zistíte, že kým v staršej budove ste si pre 30 zamestnancov prenajímali 500 m2, teraz vám postačuje 300 m2.
5. Nechajte služby na druhých a môžete ušetriť: Ušetriť peniaze môžete aj výberom správneho typu kancelárie. Okrem tých bežných existujú aj zariadené flexibilné tzv. servisované kancelárie, vhodné najmä pre menšie spoločnosti. Ide o centrá, ktoré poskytujú svojím klientom všetky potrebné služby súvisiace s chodom kancelárie - od technickej podpory (kopírka, projektor, ..) cez personálnu (asistencia recepčných pri obsluhe kancelárie) až po upratovanie kancelárie.
6. Informácie majú cenu eura: Zistite si, aké zmluvné podmienky sa aktuálne na trhu vyskytujú. Cena za nájom v konkrétnej budove sa často mení nielen z dôvodu zmeny trhu ale aj obsadenosti v budove. Počuli ste, že sa z vašej budovy odsťahovala veľká firma? Možno je čas na prerokovanie podmienok s prenajímateľom, ktorý už nebude chcieť stratiť ďalšieho nájomcu. To platí o to viac, keď sa rozhodujete, či kvôli nákladom kanceláriu presťahovať.
7. Čas, konajte teraz: Ak si na hľadanie kancelárie nevyhradíte potrebný čas, môžete sa dostať do stresu a na vyjednávanie najlepších možných podmienok neostane priestor. Nový prenajímateľ to využije a nemá dôvod vylepšovať cenu, nakoľko vie, že priestory k danému termínu potrebujete.

Príjem z prenájmu a daňové priznanie

Ak mal niekto za rok príjem z prenájmu nižší ako 500 eur, nemusí ho vôbec uvádzať v daňovom priznaní. V prípade zamestnanca to znamená, že nemusí podávať daňové priznanie, a dokonca aj ročné zúčtovanie daní mu môže urobiť jeho zamestnávateľ. Okrem nezdaniteľnej sumy 500 eur si prenajímatelia môžu zo svojho zárobku odpočítať aj výdavky spojené s prenájmom. Rozhodujúce je, či je daná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo nie. Ak totiž patrí do obchodného majetku, môžete si odpočítať viac výdavkov. Ak tak urobíte, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby. Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, máte aj menej možností. Môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby. V oboch prípadoch si možno odpočítať aj výdavky, ktoré bezprostredne súvisia s prenájmom, ako sú služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu a podobne.

Zníženie výdavkov v pomere k príjmom

Výdavky treba znižovať v rovnakom pomere, ako si prenajímateľ znížil príjmy vďaka odpočítaniu nezdaniteľnej sumy 500 eur. Ak má niekto príjem z prenájmu 5 000 eur, po odpočítaní 500 eur uvedie do daňového priznania sumu 4 500 eur. To znamená, že uviedol len 90 percent svojich skutočných príjmov. V takom prípade môže uviesť len 90 percent skutočných výdavkov.

Manželia a príjem z prenájmu

Ak sú prenajímatelia manželia, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v pomere, ktorý si dohodnú a zároveň si každý z nich môže odpočítať sumu 500 eur. Manželia, ktorí si rozdelia príjem z prenájmu, si v takom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky.

#

tags: #ako #účtovať #prenájom #kancelárie