Ako Vypovedať Kúpnu Zmluvu: Komplexný Sprievodca

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti alebo iného majetku z predávajúceho na kupujúceho. Avšak, v určitých situáciách môže nastať potreba alebo možnosť od takejto zmluvy odstúpiť. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o tom, ako vypovedať kúpnu zmluvu v rôznych situáciách, pričom sa opiera o slovenské právne predpisy a praktické rady.

Úvod

Ukončenie zmluvných vzťahov je bežnou súčasťou obchodnej a občianskej praxe. Či už ide o nespokojnosť s dodávateľom, skryté vady nehnuteľnosti, alebo iné okolnosti, je dôležité vedieť, ako správne postupovať pri odstúpení od kúpnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na rozdiely medzi odstúpením od zmluvy a výpoveďou zmluvy, dôvody na odstúpenie, postup pri odstúpení a časté chyby, ktorých sa ľudia dopúšťajú.

Rozdiel Medzi Odstúpením od Zmluvy a Výpoveďou Zmluvy

Hoci sa tieto pojmy často zamieňajú, majú odlišný právny význam a dôsledky.

Odstúpenie od Zmluvy

Pri odstúpení od zmluvy dochádza k zániku zmluvy od jej samotného počiatku - na zmluvu sa hľadí tak, akoby nikdy neexistovala. Dôsledkom je povinnosť zmluvných strán vrátiť si všetko, čo si medzičasom vzájomne plnili podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o bezdôvodnom obohatení. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok strany na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku porušenia zmluvy.

Príklad: Pri odstúpení od kúpnej zmluvy vzniká na strane kupujúceho povinnosť vrátiť zakúpenú vec, na strane predávajúceho zas povinnosť vrátiť kúpnu cenu, ktorá už bola zaplatená.

Prečítajte si tiež: Podmienky Vatikánskej zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je možné iba v prípadoch, kedy to výslovne umožňuje zákon (napr. pri podstatnom porušení kúpnej zmluvy medzi podnikateľmi alebo v prípade, že jedna zo strán sa ocitla v omeškaní) alebo ak sa na možnosti odstúpiť od zmluvy strany medzi sebou dohodli (t.j. možnosť odstúpenia zakotvili priamo do zmluvy). V posledne uvedenom prípade je dôležité čo najpresnejšie špecifikovať dôvody, pre ktoré môže druhá strana odstúpiť a prípadne aj lehotu a formu, v akej musí odstúpenie od zmluvy vykonať.

Výpoveď Zmluvy

Výpoveď zmluvy predstavuje prejav vôle niektorej zo strán ukončiť zmluvný vzťah, ktorý sa ruší uplynutím dohodnutej alebo zákonom stanovenej výpovednej lehoty. Zmluva sa pritom ruší od okamihu uplynutia výpovednej lehoty, nie od jej počiatku ako v prípade odstúpenia. Výpoveď sa teda nedotkne práv a povinností, ktoré predchádzali účinnosti výpovede (zmluva existovala a bola dovtedy platná). Strany si preto na rozdiel od odstúpenia nemusia vrátiť to, čo si predtým vzájomne poskytli.

Príklad: Zmluvné strany si medzi sebou dohodnú výpovednú lehotu 1 mesiac. Ak bude výpoveď doručená 1. 1., zmluva sa považuje za ukončenú k 2. 2. s tým, že do tejto doby zmluva existovala a bola platná. V dodávkach tovaru či služieb tak strany môžu pokračovať až do polnoci 1. 2., kedy výpovedná lehota uplynie.

Ani pri odstúpení od zmluvy ani pri výpovedi zmluvy nie je súhlas druhej strany potrebný. V každom prípade však platí možnosť strán ukončiť zmluvný vzťah tiež dohodou, a to tak, že pôvodný záväzkový vzťah úplne zaniká alebo sa nahradzuje novým. V rámci dohody sa strany môžu dohodnúť na termíne a na podmienkach ukončenia podľa uváženia.

Dôvody na Odstúpenie od Kúpnej Zmluvy

Existuje niekoľko dôvodov, ktoré umožňujú odstúpenie od kúpnej zmluvy. Tieto dôvody môžu byť zakotvené v zákone alebo dohodnuté priamo v zmluve.

Prečítajte si tiež: Postupy pri vypovedaní zmluvy na prenájom pôdy

Zákonné Dôvody na Odstúpenie

1. Vady nehnuteľnosti:

   • Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak má vec vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
   • Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť (§ 597 Občianskeho zákonníka).

2. Podstatné porušenie zmluvy: Ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich. V takomto prípade má predávajúci právo od zmluvy odstúpiť (§ 517 Občianskeho zákonníka).

3. Konanie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok: Podľa § 49 Občianskeho zákonníka, účastník, ktorý uzatvoril zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku. Nápadne nevýhodné podmienky znamenajú evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok.

4. Omeškanie s dodaním tovaru: Ak predávajúci nedodá tovar v dohodnutej lehote, objednávateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť (§ 613 Občianskeho zákonníka).

5. Nepravdivé ubezpečenia predávajúceho: Ak predávajúci ubezpečoval kupujúceho o určitej veci spojenej s nehnuteľnosťou, ale tá sa ukázala ako nepravdivá, kupujúci môže od kúpnej zmluvy odstúpiť.

   Prečítajte si tiež: Komisionárska zmluva: Výpoveď

Zmluvné Dôvody na Odstúpenie

Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Je dôležité, aby boli tieto dôvody jasne a presne definované v zmluve.

Príklad: Zmluvné strany si môžu dohodnúť, že predávajúci je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak čo i len časť kúpnej ceny nebude vyplatená v dohodnutej lehote podľa podmienok zmluvy.

Postup pri Odstúpení od Kúpnej Zmluvy

1. Písomná forma: Odstúpenie od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť v písomnej forme.
2. Doručenie druhej strane: Odstúpenie od zmluvy musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi.
3. Uvedenie dôvodu odstúpenia: Podľa judikatúry nie je potrebné uvádzať dôvod odstúpenia, ak dôvod vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy. Odporúča sa však dôvod uviesť pre prípadné spory.
4. Výzva na vrátenie plnenia: V odstúpení od zmluvy je vhodné vyzvať druhú stranu na vrátenie vzájomne poskytnutých plnení (napr. vrátenie kúpnej ceny a nehnuteľnosti).

Právne Náležitosti Odstúpenia

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. Na odstúpenie od zmluvy síce musí existovať zákonný alebo zmluvný dôvod, avšak podľa judikatúry nie je potrebné tento dôvod uvádzať.

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp.zn. 4 Cdo 111/2008 zo dňa 30. júna 2009: „Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obč. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi.

Dôsledky Odstúpenia od Kúpnej Zmluvy

Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností.

V prípade, ak k odstúpeniu od zmluvy príde až potom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolili vklad, je potrebné vrátenie nehnuteľnosti predávajúcemu a teda sa vyžaduje spätný zápis vlastníckeho práva predávajúceho na list vlastníctva.

V súčasnosti sa okresného úrady riadia judikovaným názorom Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľností sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a príslušný okresný úrad vykoná zápis vlastníckeho práva prevodcu záznamom, avšak len v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné a žiadna zo strán ho nespochybňuje, kataster tu vyžaduje odstúpenie podpísané oboma zmluvnými stranami. Ak je medzi stranami spor týkajúci sa odstupovania od zmluvy, nie je možné len na základe realizovaného jednostranného odstúpenia urobiť spätný zápis vlastníckeho práva pre predávajúceho, dotknuté zmluvné strany si musia svoje práva uplatniť súdnou cestou, pričom až na základe súdneho rozhodnutia, ktorým je určené vlastnícke právo pre predávajúceho z titulu odstupovania od zmluvy, kataster zápis vykoná.

Premlčacia Doba

Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe. Táto doba začína plynúť od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Časté Chyby pri Odstúpení od Zmluvy

1. Zaslanie výpovede namiesto odstúpenia: Podnikateľ namiesto odstúpenia od zmluvy na dobu určitú zašle svojmu obchodnému partnerovi výpoveď k určitému termínu. Nakoľko zmluvu na dobu určitú nemožno vypovedať, k ukončeniu zmluvy nedôjde a obchodný partner môže po zvyšok doby jej platnosti aj naďalej dodávať tovar či služby a tento riadne účtovať.
2. Ústne odstúpenie od písomnej zmluvy: Podnikatelia medzi sebou uzatvoria písomnú zmluvu, do ktorej zakotvia možnosť kedykoľvek od tejto zmluvy odstúpiť. S úmyslom zmluvu ukončiť jedna zo zmluvných strán zatelefonuje svojmu partnerovi a oznámi mu, že od zmluvy odstupuje. I v tomto prípade však k ukončeniu zmluvy nedôjde, s čím sú spojené rovnaké dôsledky ako v predchádzajúcom príklade.
3. Žaloba pred ukončením zmluvy: Častou je tiež situácia, kedy jedna zo zmluvných strán podá voči svojmu obchodnému partnerovi žalobu za zaplatenie poskytnutého plnenia, avšak zmluvný vzťah medzi nimi zatiaľ nebol ukončený - žaloba tak nemusí byť podaná dôvodne a môže byť zamietnutá. Ak sa preto domáhate tzv. bezdôvodného obohatenia, zamyslite sa najskôr, či došlo k zániku zmluvy (t.j. právneho dôvodu).

Dohoda o Zrušení Kúpnej Zmluvy

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že nesplnený záväzok alebo jeho časť sa zrušuje bez toho, aby vznikol nový záväzok. Ak z dohody nevyplýva niečo iné, zrušovaný záväzok zaniká, keď návrh na jeho zrušenie prijala druhá strana.

Príklad dohody o zrušení kúpnej zmluvy:## Dohoda o zrušení kúpnej zmluvy## Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „predávajúci“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Dohody o zrušení kúpnej zmluvy (ďalej len „dohoda“) v zmysle ust. § 572 ods. 2 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet dohody

1. Medzi predávajúcim a kupujúcim bola dňa 01.09.2014 uzatvorená kúpna zmluva č. 123/2014 predmetom ktorej bol predaj zámkovej dlažby č. 12345, rozmery 30x45 cm.
2. V súlade s ust. § 572 ods. 2 a nasl. Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany dohodli, že podpisom tejto dohody zrušujú kúpnu zmluvu uvedenú v bode 1. tohto článku v celom rozsahu, a to bez toho, aby zmluvným stranám vznikli akékoľvek nové záväzky, s výnimkou záväzkov, ktoré sú uvedené v tejto dohode.
3. Zmluvné strany sa dohodli, že žiadna zo strán nebude od druhej zmluvnej strany požadovať žiadne plnenie vyplývajúce z kúpnej zmluvy uvedenej v bode 1. tohto článku, v dôsledku čoho predávajúci nie je povinný odovzdať predmet kúpy a kupujúci nie je povinný zaplatiť kúpnu cenu.

Článok II. Záverečné ustanovenia

1. Na vzťahy neupravené touto dohodou sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka.
2. Táto dohoda nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu obidvoma zmluvnými stranami.
3. Dohoda je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží predávajúci a jeden (1) rovnopis obdrží kupujúci.
4. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohoda bola vyhotovená podľa ich slobodnej a vážnej vôle, nebola uzatvorená v tiesni ani za inak jednostranne nevýhodných podmienok. Zmluvné strany si dohodu riadne prečítali, jej obsahu porozumeli.

Príklady z Praxe a Otázky od Užívateľov

Skryté Vady Nehnuteľnosti

Otázka: Dobrý deň. Rada by som sa opýtala, či môžem odstúpiť od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť ako kupujúca, keď som zistila po prebraní nehnuteľnosti skryté závady na dome a nebola som o nich informovaná. Nehnuteľnosť ešte nie je zapísaná na katastrálnom úrade. Vlastníkom nehnuteľnosti je stále predávajúci.

Odpoveď: Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť (§ 596 Občianskeho zákonníka). Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť (§ 597 Občianskeho zákonníka).

Neuhradenie Kúpnej Ceny

Otázka: Pred dvoma mesiacmi sme uzavreli kúpnu zmluvu, no kupujúci nám neuhradili kúpnu cenu. Byt sme už vypratali, ale peniaze sme nedostali. Je pravda, že musíme druhej strane písomne oznámiť odstúpenie od zmluvy a ešte aj vrátiť rezervačnú zálohu, aj keď kúpnu zmluvu porušila druhá strana?

Odpoveď: Ak kupujúci neuhradili kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich. V takomto prípade máte právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne. Súhlas kupujúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy nepotrebujete, lebo ide o výkon Vášho práva v zmysle ust. § 517 Občianskeho zákonníka. Čo sa týka rezervačnej zálohy, je potrebné rozlišovať, či bola záloha poskytnutá ako záloha na úhradu kúpnej ceny podľa Občianskeho zákonníka, alebo ako zádržné, prípadne ako zmluvná pokuta alebo preddavok. Ak bola záloha poskytnutá ako záloha podľa, platí, že ak dôjde k porušeniu zmluvy zo strany kupujúceho, predávajúci má právo zálohu zadržať, ak sa tak zmluvné strany dohodli, alebo ak to vyplýva z účelu zálohy.

Rezervačná Zmluva a Vrátenie Zálohy

Otázka: Chcela by som sa spýtať, či je pravdivé, že ak je podpísaná rezervačná zmluva a zaplatený rezervačný poplatok, kupujúci má nárok na vrátenie zálohy aj vtedy, keď v zmluve bolo jasne uvedené, že poplatok sa nevracia. Platí to najmä v prípade, ak byt nemá zákonom požadované vybavenie - konkrétne kuchynskú linku a sporák.

Odpoveď: Ak samotná rezervačná zmluva oprávňovala budúceho kupujúceho, aby od rezervačnej zmluvy odstúpil, prípadne možnosť odstúpenia od zmluvy vyplýva zo zákona, potom budúci kupujúci je oprávnený od rezervačnej zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy je však predstavuje výkon práva a toto odstúpenie nemôže byť pokutované tým, že budúci predávajúci si rezervačný poplatok ponechá titulom pokuty. Takéto konanie zo strany predávajúceho by bolo v rozpore s ust.

Zmluva Podpísaná Pod Nátlakom

Otázka: Podpísala som kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť pod nátlakom a hrozbou.

Odpoveď: Ak bola zmluva uzatvorená pod nátlakom, tak táto je absolútne neplatná a nie je potrebné od nej odstupovať. Podľa ust. § 37 ods. V praxi je však veľmi náročné toto tvrdenie preukázať. Preto, ak by ste sa domáhali určenia vlastníckeho práva súdnou cestou, tak by ste museli preukázať, že zmluvu ste uzatvorili pod hrozbou a nátlakom, napríklad prostredníctvom svedkov či iných dôkazných prostriedkov.

Neinformovanosť o Záplavovej Oblasti

Otázka: Kúpnou zmluvou sme sa stali vlastníkmi nehnuteľnosti - ornej pôdy. Neboli sme oboznámení so skutočnosťou, že nehnuteľnosť sa nachádza v záplavovej oblasti. Z listu vlastníctva vyplýva, že ide o chránenú vodohospodársku oblasť, o čom sme neboli informovaní a táto podstatná skutočnosť nie je uvedená v kúpnej zmluve. Naša otázka, prosím, je, či máme nejakú možnosť odstúpiť od predmetnej zmluvy.

Odpoveď: Ak vám bola predložená kúpna zmluva na podpis, bolo potrebné ju preštudovať, resp. aspoň konzultovať s advokátom a zistiť aktuálny stav na liste vlastníctva, kde je tento údaj uvedený /§ 8 zákona o katastri nehnuteľností/. Pokiaľ ide o záplavovovú oblasť, čo ste zrejme zistili tiež až následne, tu bolo potrebné prípadne preštudovať tzv. záplavové resp.

Prístup k Nehnuteľnosti

Otázka: Zakúpili sme nehnuteľnosť (chatu) s pozemkom v určitej obci. Keďže pri danom pozemku neexistuje verejná cestná komunikácia, vypytali sme si informácie od realitného makléra predávajúceho, týkajúce sa prístupu k nehnuteľnosti. Prístup sa zabezpečuje cez dva pozemky patriace iným vlastníkom. Predávajúci nám pri obhliadke poskytol informáciu, že s takýmto prístupom nie je žiaden problém, keďže sa takto vždy chodilo, avšak k tomuto tvrdeniu neexistuje žiaden písomný dôkaz. Po obdržaní kľúčov od nehnuteľnosti nás majiteľ jedného z dotknutých pozemkov odmieta vpustiť na svoj pozemok a vyjadril sa, že nám nikdy neposkytne písomný súhlas na vstup na svoj pozemok. Na základe tejto situácie sme podali odstúpenie od zmluvy (do 14 dní od kúpy). Chcem sa opýtať, či je možné túto situáciu považovať za vadu, ktorá robí danú nehnuteľnosť neupotrebiteľnou a máme teda právo odstúpiť.

Odpoveď: Na tieto situácie sa neuplatňuje pravidlo, že je možné odstúpiť bez udania dôvodu do 14 dní. Rovnako v zmysle Občianskeho zákonníka môžete od kúpnej zmluvy odstúpiť, ak Vás predávajúci ubezpečoval o určitej veci spojenej s nehnuteľnosťou, ale tá sa ukázala ako nepravdivá (prechod cez pozemky). Alternatívou pre odstúpenie od zmluvy a vyriešenie tejto situácie je podať na súd žalobu o zriadenie vecného bremena, nakoľko ste vlastníkom stavby, na ktorý nie je možné vstúpiť bez prechodu cez cudzí pozemok, ktorý Vám nepatrí (ustanovenie § 151o ods.

tags: #ako #vypovedat #kupnu #zmluvu