Ako Založiť Firmu na Prenájom Nehnuteľností: Kompletný Sprievodca

Prenájom nehnuteľností môže byť atraktívny zdroj príjmu, no vyžaduje si správne nastavenie a pochopenie daňových a právnych aspektov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, ako založiť firmu na prenájom nehnuteľností, či už ide o prenájom bytu, domu alebo kancelárie.

Úvod do Prenájmu Nehnuteľností

Či už si privyrábate prenájmom bytu, domu, alebo kancelárie, je dôležité vedieť, ako správne postupovať. Veľa závisí od toho, či máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku alebo nie, prípadne máte na túto činnosť živnosť. Rozhodnutie, ktorú cestu zvoliť, závisí od viacerých faktorov, ako sú rozsah prenájmu, poskytované služby a vaše daňové preferencie.

Prenájom Nehnuteľnosti Bez Zaradenia do Obchodného Majetku

Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, uplatňujú sa len bežné výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou. Neoplatí sa do neho vkladať byt či dom, ktorý je starší, prípadne ak ich chcete prenajímať len krátky čas a následne máte v úmysle ho predať.

Uplatňovanie Výdavkov

Ako nepodnikateľ si môžete uplatniť len skutočné výdavky. Viesť musíte buď zjednodušenú daňovú evidenciu, alebo jednoduché či podvojné účtovníctvo. Nemôžete využívať 40-percentné paušálne výdavky.

Oslobodenie od Dane

Môžete využiť oslobodenie od dane, a to 500 eur v úhrne za rok.

Prečítajte si tiež: Ako otvoriť domov pre seniorov: Košický kraj

Prenájom Nehnuteľnosti so Zaradením do Obchodného Majetku

Zaradenie bytu alebo domu do obchodného majetku môže byť pre vás výhodné. Daň z príjmu z prenájmu si môžete optimalizovať aj odpismi. Do obchodného majetku si môžete dokonca zahrnúť nehnuteľnosť aj v prípade, ak nepodnikáte. Stačí, ak sa zaregistrujete na finančnej správe ako prenajímateľ.

Uplatňovanie Výdavkov

Ak si nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si uplatniť len preukázateľné výdavky. Okrem bežných, ako sú náklady na energie, to môžu byť napríklad náklady na rekonštrukciu, na jej obstaranie formou odpisov, opravy či udržiavanie.

Účtovanie o Nehnuteľnosti

Pri prenájme nehnuteľnosti budete o nej účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri jednoduchom účtovníctve) alebo ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (pri podvojnom účtovníctve), alebo tiež môžete viesť evidenciu podľa zákona o dani z príjmov.

Výhody a Nevýhody Zaradenia do Obchodného Majetku

Výhodou je širšie uplatnenie výdavkov (vyššie). Nevýhodou je zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: jednak je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), jednak sa pri tomto predaji zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov.

Založenie Živnosti na Prenájom Nehnuteľností

Živnosť môže byť pre vás pri prenájme výhodná, ak chcete prenajímať viac nehnuteľností, alebo budete poskytovať aj doplnkové služby.

Prečítajte si tiež: Založenie denného stacionára krok za krokom

Postup Založenia Živnosti

Musíte zájsť na obvodný úrad, odbor živnostenského podnikania (jednotné kontaktné miesto) a požiadať o vydanie živnostenského oprávnenia na výkon činnosti prenájom nehnuteľností.

Paušálne Výdavky

Pri takýchto príjmoch si môžete uplatniť paušál na 60 percent dosiahnutých príjmov, maximálne 20-tisíc ročne.

Povinnosti SZČO

Považujete sa za samostatne zárobkovo činnú osobu, musíte platiť odvody do zdravotnej poisťovne, môže vám vzniknúť povinnosť platiť si aj sociálne odvody. Priznávate celý príjem, nemôžete využiť oslobodenú časť 500 eur, avšak môžete si za istých okolností uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka (3 803,33 eura), prípadne na manželku rovnakú sumu a daňový bonus na dieťa (256,92 eura). Môžete sa rozhodnúť medzi preukázateľne vynaloženými výdavkami a paušálnymi výdavkami (60 %). V daňovom priznaní môžete vykázať aj stratu.

Kúpa Bytu alebo Apartmánu na Firmu

Rozhodnúť sa môžete pre tri rôzne cesty:

1. Kúpa bytu na firmu alebo apartmánu z vlastných zdrojov.
2. Kúpa bytu alebo apartmánu na firmu zo zdrojov investičného fondu.
3. Konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu.

Pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje, či je fyzická osoba registrovaná ako platiteľ DPH a tiež účel využitia nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dom a maloletý spoluvlastník: Postup krok za krokom

DPH a Predaj Nehnuteľnosti

Častým omylom je, že pri kúpe „novostavby“ si firmy odpočítajú DPH, pričom následne ju začnú prenajímať v oslobodenom režime. Podobným problémom môže byť kúpa novostavby, bytu alebo apartmánu s cieľom jeho ďalšieho predaja. Ak ubehne viac ako päť rokov od dňa kolaudácie stavby, predaj bytu, resp. apartmánu musí byť od DPH oslobodený.

Poistenie Nehnuteľnosti

Pokiaľ kúpený byt slúži na podnikanie v rámci plochy väčšej než 50 percent, je potrebné poistiť ho prostredníctvom produktu vhodného na podnikanie.

Prenájom a Zákon o Štátnej Službe Colníkov

Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť, ale zákaz inej zárobkovej činnosti sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Prenájom bytu v osobnom vlastníctve sa nepovažuje za podnikanie, pokiaľ sa popri prenájme neposkytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Živnosť na Prenájom Bytu v Osobnom Vlastníctve pre SZČO

Ak ste SZČO, nemusíte si rozšíriť živnosť o ďalší predmet podnikania, ak chcete prenajímať byt v osobnom vlastníctve, pokiaľ neponúkate iné služby nad rámec základných, spojených s prenájmom.

Daňové Aspekty Prenájmu

Prenajímateľov na prvý pohľad daňové zákony zvýhodňujú - prenajímateľ nie je podnikateľ a funguje v jednoduchšom režime - no je to len zdanie: pravidlá pre daň z príjmov sú slušne zložité.

Prenájom so Živnosťou vs. Bez Živnosti

Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. Aký je rozdiel?

• Bez živnosti: Prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Môže si uplatniť iba reálne výdavky.
• So živnosťou: Prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má pridelené IČO a zároveň aj DIČ.

Daňové Náklady pri Prenájme

Aké daňové náklady je možné si pri prenájme uplatniť, ak je byt zaradený v obchodnom majetku a ktoré v prípade, ak ostane v majetku osobnom?

• Obchodný majetok: Okrem bežných nákladov na energie, to môžu byť napríklad náklady na rekonštrukciu, na jej obstaranie formou odpisov, opravy či udržiavanie.
• Osobný majetok: Môžete si uplatniť len bežné výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou.

Odpisy Nehnuteľnosti

Nevýrobné budovy - teda aj byty - sa odpisujú 40 rokov.

Oprava a Technické Zhodnotenie

Otázka, či sú práce, materiály, tehly či čokoľvek na bločku/faktúre opravou alebo technickým zhodnotením, je “večnou” daňovou otázkou. Opravy idú do nákladov hneď v danom roku, technické zhodnotenie prostredníctvom odpisov - tj dlhodobo a okrem toho sa o pár stupňov komplikuje 40-ročný odpisový plán.

Spoluvlastníctvo Nehnuteľnosti

Ide najmä o situáciu, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Vtedy si manželia môžu príjmy z prenájmu rozdeliť ľubovoľným pomerom, no rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj výdavky.

Oslobodenie od Dane a Hranica pre Podanie Daňového Priznania

Hranica pre podanie daňového priznania + oslobodenie od dane = kedy je možné nezdaniť nájomné? Ak celoročný príjem z prenájmu nepresiahne určitú hranicu (po odpočítaní oslobodenej sumy), nemusíte podávať daňové priznanie.

Prenájom Nehnuteľnosti Dôchodcom

A čo ak byt alebo miestnosť v rodinnom dome vlani prenajímal dôchodca? Aké výdavky si môže uplatniť a aké nezdaniteľné sumy využiť? Dôchodca si môže uplatniť rovnaké výdavky ako iný prenajímateľ.

Preddavky na Daň

Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky).

Elektronická Komunikácia s Daňovým Úradom

Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt.

Registrácia na Daňovom Úrade

Je alebo bol prenajímateľ sa povinný registrovať na daňovom úrade? Každá fyzická osoba, ktorá začala prenajímať nehnuteľnosť, je povinná do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na daňovom úrade.

Účtovníctvo a Evidencia

Aké účtovníctvo či evidencie musí prenajímateľ viesť? Postačí zjednodušená daňová evidencia.

Prenájom Nehnuteľnosti Vlastnej S.R.O.

Môžem byt či jeho časť prenajať ako sídlo, rokovačku, archív či sklad vlastnej eseročke? Pri obchode medzi 2 subjektmi musí byť trhová cena nájomného.

DPH a Prenájom Nehnuteľností

A čo DPH? Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami. Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH.

Airbnb a Prenájom Nehnuteľností

Airbnb je platforma, prostredníctvom ktorej môžu svoje izby ponúkať aj prenajímatelia na účely krátkodobého prenájmu. Ak ide čisto o prenájom bez širších služieb, prenajímateľ postupuje podľa § 6 ods. ak ide o prenájom vrátane upratovania, stravovania atď, ide o živnosť - a teda možnosť uplatniť si paušálne výdavky, odpočítanie DPH no aj povinnosť platiť odvody.

Zdanenie Provízií z Airbnb a Booking

Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka 2018 do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov.

Sídlo Firmy v Prenajatej Nehnuteľnosti

Ako postupovať, ak chcete zriadiť sídlo firmy v prenajatej nehnuteľnosti?

Súhlas Vlastníka Nehnuteľnosti

Na zriadenie sídla spoločnosti potrebujete súhlas vlastníka nehnuteľnosti. Tento súhlas môže byť súčasťou nájomnej zmluvy alebo môže byť udelený na samostatnom dokumente.

Zmena Účelu Užívania Stavby

Ak je byt alebo dom pôvodne určený na bývanie, môže byť potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby.

Miesto Podnikania vs. Sídlo Firmy

Je dôležité rozlišovať medzi miestom podnikania a sídlom firmy. Miesto podnikania je priestor, kde podnikateľ skutočne vykonáva svoju činnosť, zatiaľ čo sídlo firmy je adresa zapísaná v obchodnom registri.

Kontrola Miesta Podnikania

Živnostenský úrad môže kontrolovať, či podnikateľ podnikateľskú činnosť skutočne vykonáva na mieste podnikania.

Problémy s Doručovaním Pošty

Ak podnikateľ pravidelne nenavštevuje miesto podnikania, môže mať problém s doručovaním pošty.

Zrušenie Zápisu Sídla v Obchodnom Registri

V niektorých prípadoch môže dôjsť k zrušeniu zápisu sídla v obchodnom registri, ak spoločnosť nesplní svoje povinnosti.

Realitné Podnikanie

Podstata realitného podnikania spočíva v sprostredkovaní predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľností.

Založenie Realitnej Kancelárie

Ak si chcete založiť vlastnú realitnú kanceláriu, je potrebné, aby ste mali ako fyzická osoba alebo vaša obchodná spoločnosť v predmete podnikania činnosť: „sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností (realitná činnosť)„.

Odborná Spôsobilosť

Živnostenský zákon pre vydanie tejto viazanej živnosti od budúcich podnikateľov požaduje, aby ste preukázali aj odbornú spôsobilosť.

Realitný Maklér

Realitný maklér zabezpečuje pre RK dokumenty, vykonáva administratívu, marketing, obhliadky nehnuteľností a pod.

Prenájom Časti Bytu Vlastnej S.R.O.

Som jediný majiteľ a konateľ s.r.o. a sídlo firmy mám na adrese môjho bytu, kde som podpísal súhlas so zriadením sídla. Viem, že musím spísať nájomnú zmluvu medzi mnou ako fyzickou osobou a eseročkou. Nájom musí byť za odplatu.

Stanovenie Výšky Nájmu

Byt, ktorý slúži na podnikanie aj na súkromné účely môžete prenajať spoločnosti s ručením obmedzeným a to do tej miery, ktorá sa reálne bude využívať na podnikanie. Čiže pri stanovení podlahovej plochy bytu, ktorá bude určená na prenájom, treba brať do úvahy priestor, v ktorom sa bude reálne vykonávať podnikateľská činnosť.

Náklady na Prevádzku Bytu

Čo sa týka ostatných výdavkov na byt, ako sú napríklad energie, internet, či fond opráv, tak tu odporúčam dať do výdavkov eseročky náklady na prevádzku v takej výške, ktorá sa vynásobí koeficientom, ktorý predstavuje ten istý pomer, ako je pomer medzi plochou bytu na prenájom a celkovou podlahovou plochou bytu.

Hypotéka a Daňové Výdavky

Čo sa týka výdavkov na hypotéku, tak tu predpokladáme, že hypotéka sa realizovala cez súkromnú osobu - nepodnikateľa a cez ňu je teda realizované aj celé obstaranie nehnuteľnosti. Z tohto titulu sa daňovo nedá obhájiť táto hypotéka ako náklad pre eseročku.

Trhová Cena Nájmu

Cena za prenájom nehnuteľnosti eseročke môže prevyšovať náklady na prevádzku bytu. Pri stanovení ceny za nájom treba dodržať princíp nezávislého vzťahu v rámci transferového oceňovania.

tags: #ako #založiť #firmu #na #prenájom #nehnuteľností