Ako Zrušiť Podielové Spoluvlastníctvo Nehnuteľnosti: Komplexný Sprievodca

Podielové spoluvlastníctvo, forma vlastníctva, pri ktorej nehnuteľnosť vlastní viacero osôb s presne určenými spoluvlastníckymi podielmi, je na Slovensku chránené ústavou. V praxi často nastávajú situácie, kedy spoluvlastníci chcú tento vzťah ukončiť. Slovenský právny poriadok vychádza zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve proti svojej vôli, až na určité špecifické výnimky. Štandardne však existujú stanovené postupy, ako podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vysporiadať. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku.

Čo je Podielové Spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah minimálne dvoch osôb k tej istej veci. Spoluvlastníctvo znamená, že vec je vo vlastníctve viacerých osôb bez toho, aby bola reálne rozdelená. Základným charakteristickým znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je spoluvlastníkmi dohodnutá výška podielu, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Je prípustné, aby jednu vec vlastnili aj viacerí, v takom prípade ide o spoluvlastníctvo. Napríklad, ak sa dvaja nezosobášení partneri dohodli, že si kúpia spoločne auto, obaja budú označení ako kupujúci. Ak sa nedohodnú, kto bude mať aký podiel na aute, každý bude vlastniť polovicu. Spoluvlastnícky podiel môže byť vyjadrený zlomkom (napr. 1/2) alebo percentom (napr. a veľkosť podielu vyjadruje mieru jeho práv k tejto celej veci.

Vlastníctvo možno definovať ako spoločenstvo práv a povinností k predmetu vlastníctva. Predmetom vlastníctva sú najmä veci hnuteľné a veci nehnuteľné. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Občiansky zákonník v zásade rozdeľuje vlastníctvo na výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové. V rámci našej praxe sa stretávame s častými otázkami širokej verejnosti, ktoré sa týkajú najmä zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Podielové spoluvlastníctvo možno všeobecne definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva.

Vznik podielového spoluvlastníctva

Vychádzajúc z §132 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže podielové spoluvlastníctvo k veciam vzniknúť najmä:

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa a invalidný dôchodok

• Na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi: (napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva)
• Na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu
• Priamo zo zákona: (napr. pokiaľ si bývalí manželia nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva dohodou alebo podaním návrhu na súd (§149 ods.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Spoluvlastníci majú právo disponovať so svojím podielom. Môžu ho teda predať, darovať alebo zameniť, ale nie celú vec, iba svoj spoluvlastnícky podiel. Platí pre každý druh prevodu, nielen pre predaj. Pri prevode spoluvlastníctva je dôležité dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Ak chce spoluvlastník predať svoj podiel, musí ho vopred ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak má o podiel záujem jeden zo spoluvlastníkov, tomuto musí podiel odpredať.

Spoluvlastníci sa medzi sebou dohodnú o hospodárení s vecou a opráv a podobne. Ak sa nevedia dohodnúť, o veci rozhodne súd. Je dôležité, aby spoluvlastníctvo nebolo zneužívané na úkor druhých.

Spôsoby Zrušenia a Vyporiadania Podielového Spoluvlastníctva

Občiansky zákonník rozoznáva dva základné spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva:

1. Dohodou spoluvlastníkov
2. Rozhodnutím súdu na návrh niektorého zo spoluvlastníkov

Každý z týchto spôsobov má svoje špecifiká, výhody a podmienky, ktoré musia byť splnené pre úspešné ukončenie spoluvlastníckeho vzťahu. Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, t.j. pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník.

1. Dohoda o Zrušení a Vyporiadaní Podielového Spoluvlastníctva

Najjednoduchším spôsobom vyporiadania je uzavretie dohody. Toto riešenie prichádza do úvahy za predpokladu, že žiaden spoluvlastník nie je problematický a všetci sú ochotní dohodnúť sa. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi patrí medzi najrýchlejšie a najhospodárnejšie spôsoby zániku podielového spoluvlastníctva. Táto dohoda sa uzatvára v prípade, ak dochádza k celkovému zrušeniu spoluvlastníckeho vzťahu. Preto sa na jej platnosť vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov. Inými slovami, nestačí, aby dohodu uzavreli len niektorí spoluvlastníci.

Prečítajte si tiež: Zmeny v doplnkovom dôchodkovom sporení

V prípade, ak by nedošlo k dohode medzi všetkými spoluvlastníkmi o zrušení podielového spoluvlastníctva, jednotliví spoluvlastníci majú ešte možnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel samostatnou kúpnou, darovacou alebo inou scudzovacou zmluvou. V takom prípade však nejde o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, ale len o nakladanie s vlastným podielom konkrétneho spoluvlastníka. V prípade tejto možnosti je ale potrebné dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ak sa prevod podielu nerealizuje na blízku osobu. V oboch prípadoch (tzn. aj v prípade dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctv ako celku, aj v prípade samostatnej kúpnej/darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel) sa vyžaduje aj povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Forma a Náležitosti Dohody

Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. ako sa spoluvlastníci dohodli, že si majetok vyporiadajú.

V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. Nie je možné vylúčiť aj aplikáciu iných právnych noriem.

Pre nehnuteľnosti sa vyžaduje písomná forma dohody a jej zavkladovanie do katastra nehnuteľností.

Možnosti Vyporiadania Dohodou

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rôznych spôsoboch vyporiadania, napríklad:

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca odstránením príspevkov na Instagrame

• Reálne rozdelenie veci: Ak je to možné, pozemok sa vymeria a rozdelí na dve samostatné časti. Týmto spôsobom zaniká spoluvlastnícky vzťah a vznikajú dva samostatné pozemky. Dôležité je, aby rozdelenie bolo možné technicky aj právne.
• Prevod vlastníctva za vyplatenie: Jeden zo spoluvlastníkov si vec ponechá a ostatných vyplatí. Výška vyplatenia závisí od veľkosti podielov.
• Iné dohody: Možné sú aj dohody o zriadení vecného bremena, práva spätnej kúpy a ďalšie.

2. Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva Súdom

Ak sa Vám nepodarí s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť, je možné obrátiť sa na súd a podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní ich spoluvlastníctva, ktorýkoľvek z nich môže podať na súd návrh (žalobu) na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctvo. Právo podať takýto návrh má každý spoluvlastník bez ohľadu na veľkosť jeho podielu, teda aj menšinový, aj väčšinový spoluvlastník.

Treba mať však na pamäti, že súd v tomto prípade nie je viazaný žalobným návrhom a môže sa stať, že rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Ešte pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Treba si uvedomiť, že pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Rovnako si treba uvedomiť, že súd rozhoduje aj o náhrade týchto trov, t.j. v prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania. Pokiaľ sa neviete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť odporúčame obrátiť sa na právnika, ktorý sa môže pokúsiť dohodu spoluvlastníkov vo Vašom mene sprostredkovať. Naša advokátska kancelária v záujme svojich klientov sa vždy snaží o mimosúdnu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Na rozdiel od dohody všetkých spoluvlastníkov môže súd zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo na základe zákonných zásad uvedených v §142 Občianskeho zákonníka.

Postup Súdu pri Vyporiadaní

Súd pri rozhodovaní o spôsobe vyporiadania postupuje podľa nasledovného poradia:

• Reálne rozdelenie veci: Ak je to možné a účelné, súd má prioritne vec rozdeliť na reálne časti, ktoré sa rozdelia medzi spoluvlastníkov. V prvom rade súd musí vždy skúmať, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je možné vec dobre rozdeliť, súd musí vždy postupovať tak, že vec rozdelí, a to aj v prípade, že rozdelenie veci žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takémuto rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné.
• Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu: V prípade, ak reálne rozdelenie nie je možné a niektorý zo spoluvlastníkov (prípadne viacerí) prejavia záujem nadobudnúť nehnuteľnosť, súd prikáže nehnuteľnosť do vlastníctva tomu spoluvlastníkovi, ktorý o nehnuteľnosť prejavil záujem. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nielen jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Pokiaľ je predmetom spoluvlastníctva byt, v ktorom žijú dvaja spoluvlastníci a jeden z nich pácha násilie na druhom spoluvlastníkovi, tak byt prikáže do výlučného vlastníctva toho, ktorý je obeťou tohto násilia. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať.
• Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov: Táto možnosť prichádza do úvahy len v prípade, kedy ani jedna z vyššie uvedených možností neprichádza do úvahy. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo. V súdnom konaní sa zisťuje trhová hodnota veci najmä za účelom určenia výšky primeranej finančnej náhrady, ktorá bude patriť odstupujúcim spoluvlastníkom. Pokiaľ sa spoluvlastníci na trhovej hodnote nedohodnú, súd určí v konaní znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok, v ktorom určí predpokladanú trhovú hodnotu nehnuteľnosti. V praxi sa pristupuje k tejto možnosti len v prípade, ak iná možnosť nie je možná, pretože predaj na základe súdneho rozhodnutia sa realizuje prostredníctvom súdneho exekútora, čo môže podstatným spôsobom zvýšiť výdavky strán. Alternatívou tejto tretej možnosti je dohoda spoluvlastníkov o spoločnom predaji nehnuteľností po vlastnej réžií (prípadne využitím služieb realitných kancelárii) s následným rozdelením výťažku. Štandardne sa pritom vychádza zo znaleckého posudku o hodnote nehnuteľnosti, ak sa spoluvlastníci nedohodnú na hodnote inak.

Výnimky, Kedy Súd Spoluvlastníctvo NeZruší

V úvode tohto článku sme spomínali, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníckom vzťahu, až na špeciálne výnimky. V niektorých výnimočných prípadoch súd môže žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zamietnuť, a to z dôvodov hodných osobitného zreteľa (neplatí ti však pri reálnom rozdelení veci).

Napriek tomu, že každý prípad sa síce posudzuje individuálne, z rozhodovacej činnosti súdov je možné vyvodiť výnimočné okolnosti, ktoré boli pre súd smerodajné na zamietnutie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Náklady spojené so zrušením a vyporiadaním

Sú hodnotené individuálne. Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je potrebné počítať s určitými nákladmi, ktoré môžu zahŕňať:

• Súdne poplatky: Poplatok za podanie návrhu na súd.
• Znalecké posudky: V prípade súdneho konania súd spravidla ustanoví znalca, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti.
• Právne zastúpenie: Odmena pre advokáta za právne poradenstvo a zastupovanie.
• Dane: Pri prevode nehnuteľnosti môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z prevodu nehnuteľností.
• Iné poplatky: Poplatky spojené s katastrálnym konaním.

Výška nákladov závisí od toho, či došlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom.

Praktické rady a odporúčania

• Komunikácia: Vždy sa snažte o otvorenú a konštruktívnu komunikáciu s ostatnými spoluvlastníkmi.
• Mediácia: V prípade nezhôd je vhodné využiť služby mediátora, ktorý vám pomôže nájsť spoločné riešenie.
• Právne poradenstvo: Pred akýmkoľvek krokom sa poraďte s advokátom, ktorý vám poskytne odborné právne poradenstvo a pomôže vám zorientovať sa v danej problematike.
• Znalecký posudok: Nechajte si vypracovať znalecký posudok na stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Trpezlivosť: Súdne konanie môže trvať dlhšiu dobu, preto je dôležité byť trpezlivý a pripravený na dlhší proces.

Príklady z praxe

• Rodinný dom s viacerými vlastníkmi: Súrodenci zdedili rodinný dom a nevedia sa dohodnúť na jeho využívaní. Jeden zo súrodencov podá na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd nariadi predaj domu a rozdelenie výťažku medzi súrodencov.
• Pozemok s komplikovaným prístupom: Dvaja spoluvlastníci vlastnia pozemok, ku ktorému vedie len úzka prístupová cesta. Spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť na úprave prístupovej cesty. Súd rozhodne o rozdelení pozemku tak, aby každý zo spoluvlastníkov mal samostatný prístup k svojmu pozemku.

tags: #ako #zrušiť #spoluvlastníctvo #nehnuteľnosti