Aktuálne otázky katastrálneho konania: Katastrálny zákon v praxi a judikatúra

Katastrálne konanie je komplexný proces, ktorý upravuje zákon o katastri nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na aktuálne otázky, ktoré sa v praxi vyskytujú pri katastrálnom konaní, s dôrazom na katastrálny zákon a relevantnú judikatúru. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na danú problematiku pre široké spektrum čitateľov, od študentov až po odborníkov.

Kontrola zmluvy katastrom

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti kataster kontroluje, či je kúpna zmluva v poriadku. Kontrolu zmluvy vykonávajú orgány katastra podľa katastrálneho zákona. Katastrálny zákon umožňuje správe katastra podľa § 42 ods. 4 opraviť len chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti. Inak v zmysle zákonnej povinnosti, uloženej mu ustanovením § 31 katastrálneho zákona, skúma platnosť zmluvy a v súvislosti s ňou aj platnosť udelených splnomocnení. Obsah relevantných listín pritom posudzuje a vykladá v súlade s interpretačnými pravidlami výkladu vôle účastníka, formulovanými v § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. Pri vzniku pochybnosti o obsahu právneho úkonu treba ich odstrániť výkladom - gramatickým, logickým, systematickým - pritom je dôležité vychádzať z jazykového vyjadrenia, ale aj z vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.

Princíp legality a jeho prejavy v katastrálnom konaní

Kataster nehnuteľností zohráva významnú úlohu v úprave a evidencii právnych vzťahov k nehnuteľnostiam. Hoci má verejnoprávny základ, v značnej miere zasahuje do oblasti súkromného práva, čo je zvýraznené tým, že aj zápisy práv k nehnuteľnostiam prebiehajú v rámci katastrálneho konania, ako osobitnom druhu správneho konania. Ústavný princíp legality sa v katastrálnom konaní prejavuje prostredníctvom procesných noriem obsiahnutých v katastrálnom zákone. Tieto normy sa realizujú najmä prostredníctvom jednotlivých inštitútov konania.

Nadobudnutie vlastníctva od nevlastníka a princíp dobrej viery

Nadobudnutie vlastníctva od nevlastníka predstavuje osobitný prípad nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorého zvláštnosťou je nedostatok vlastníckeho práva na strane prevodcu. Práva nadobudnuté v dobrej viere by mali byť predmetom právnej ochrany. Slovenské súdy sú čoraz častejšie konfrontované s otázkou, či v prípade nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka treba dať prednosť princípu nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet alebo princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere (bona fides). Občiansky zákonník sa až na niektoré výnimky striktne pridržiava názoru, že vlastník veci nemôže previesť na iného viac práv než sám má. Súdna prax však v čoraz širšom rozsahu pripúšťa prielom do princípu nemo plus iuris.

Vplyv smrti účastníka na vkladové konanie

Smrť účastníka zmluvného vzťahu v priebehu vkladového konania má svoje následky, najmä ak zmluva obsahuje viacero právnych úkonov a povolenie vkladu vo vzťahu k jednému právnemu úkonu už nie je možné. Hoci právna úprava na základe gramatického výkladu pripúšťa povolenie vkladu právneho úkonu len ako celku, je nutné, najmä za aplikácie teleologického výkladu, počítať aj s výnimkami z daného pravidla, za predpokladu, že je to účelné.

Prečítajte si tiež: Vyhradený čas: Ako COVID-19 ovplyvnil dôchodcov

Novela katastrálneho zákona a jej dopady

Dňom 1. októbra 2018 nadobudol účinnosť zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Cieľom novely bolo najmä urýchliť a skvalitniť proces registrácie nehnuteľností a tvorbu legislatívnych podmienok na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností.

Zmeny v náležitostiach návrhu na začatie katastrálneho konania

Medzi najdôležitejšie zmeny možno zaradiť zmenu náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania. Od 1. Pokiaľ je navrhovateľom fyzická osoba s trvalým pobytom v zahraničí, odporúča sa uviesť tiež adresu na doručovanie v Slovenskej republike. V zmysle novely predmetom návrhu na vklad musia byť (i) všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a (ii) všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Zmeny v prílohách návrhu

Novela dopĺňa a mení zoznam príloh návrhu uvedený v doterajšom znení § 30 ods. Novinkou je doplnenie prílohy - čestného vyhlásenia, ktorým sa preukazuje splnenie podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka, resp. čestného vyhlásenia, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú. Geometrický plán už do budúcna v dôsledku elektronizácie štátnej správy nemá predstavovať povinnú prílohu návrhu na vklad a bude sa uvádzať len číslo úradného overenia geometrického plánu. Prílohou návrhu bude geometrický plán len vtedy, ak bol úradne overený do nadobudnutia účinnosti novely zákona, teda do 30. Okresný úrad je oprávnený vyžadovať predloženie aj ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie. Uvedené však neznamená, že by bol okresný úrad oprávnený žiadať predloženie akejkoľvek listiny.

Skrátenie lehoty na výmaz záložného práva

Ako pozitívum vnímame skrátenie lehoty na výmaz záložného práva, ktorá sa týka tak bežných občanov v prípade zmeny hypotekárnej banky ako aj veľkých transakcií. Inak lehoty na rozhodnutie neboli novelou zásadne ovplyvnené a okresný úrad je naďalej povinný rozhodnúť v konaní o návrhu na vklad do 30 dní resp. do 20 dní v prípade ak zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovil notár vo forme notárskej zápisnice alebo advokát ako autorizovanú zmluvu.

Elektronizácia a podávanie návrhov na záznam

Novela predpokladá ďalšie prehĺbenie elektronizácie a s účinnosťou od 1. októbra 2019 umožní podanie návrhu na vykonanie záznamu aj prostredníctvom elektronického formulára. V prípade hrozby nedodržania zákonnej lehoty v konaní o vklade alebo o zázname okresným úradom, môže predseda úradu na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o vklade alebo v konaní o zázname bude konať zamestnanec iného okresného úradu.

Prečítajte si tiež: Pomoc pre občanov v Košiciach

Oznámenie o návrhu na vklad

Novela ponechala v platnosti možnosť pred samotným podaním návrhu na vklad môžu navrhovatelia podať oznámenie o návrhu na vklad. Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky. Jeho účel spočíva najmä v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky premietnu do informačného systému katastra nehnuteľností. Novela ponechala účastníkom možnosť podať návrh na vklad v elektronickom konaní.

Riešenie predbežných otázok v katastrálnom konaní

V konaniach, počas ktorých je doručené odstúpenie od zmluvy alebo námietka relatívnej neplatnosti, katastrálne odbory nezriedka odmietnu riešiť túto predbežnú otázku a posúdiť náležitosti týchto právnych úkonov. Namiesto toho prerušujú konanie a účastníkov konania vyzývajú na vyjadrenie sa s tým, že ak účastník s námietkou, či odstúpením nesúhlasí, ide o „spornú“ vec a preto je vyzvaný, aby podal na súd určovaciu žalobu. V niektorých prípadoch správne orgány nepodanie takejto žaloby považujú za „akceptáciu“ platnosti odstúpenia alebo námietky, v iných prípadoch nepodanie žaloby považujú za neodstránenie nedostatku konania.

Pojem „akceptácia odstúpenia“, ktorý používa Najvyšší súd SR vo vyššie uvedenom rozsudku je pre právnu vedu nový termín, s ktorým sa nemožno stretnúť ani v právnych predpisoch, a ani v odbornej literatúre. Takýto postup správnych orgánov môže značne poškodiť konkrétnych účastníkov konania, pretože najmä vo vkladových konaniach dáva priestor rôznym špekulantom a oslabuje právnu istotu zmluvných strán ešte niekoľko týždňov po podpísaní zmluvy. Katastrálny odbor by sa mal so súkromnoprávnou predbežnou otázkou vysporiadať (okrem tých otázok, kde to Správny poriadok vylučuje - § 40 ods. 2) obdobným spôsobom ako súd.

Judikatúra a katastrálne konanie

Rozhodovacia prax súdov má významný vplyv na katastrálne konanie. Súdy sa zaoberajú rôznymi aspektmi katastrálneho konania, ako napríklad výklad právnych úkonov, posudzovanie platnosti zmlúv a riešenie sporov medzi účastníkmi konania.

Výklad právnych úkonov

Podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka právne úkony vyjadrené slovami je treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak nie je táto vôľa v rozpore s jazykovým prejavom. Uvedené ustanovenie predpokladá, že o obsahu právneho úkonu môže vzniknúť pochybnosť z hľadiska jeho určitosti alebo zrozumiteľnosti a pre taký prípad formuluje výkladové pravidlá, ktoré ukladajú súdu, aby tieto pochybnosti odstránil výkladom založeným na tom, že okrem jazykového vyjadrenia právneho úkonu vyjadreného slovne (nie teda konkludentne podľa § 3 5.

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR Čadca: Sociálna oblasť

Zmluvná autonómia a formalizmus

Ústavný súd dlhodobo uprednostňuje zmluvnú autonómiu pred prílišným formalizmom pri výklade zmlúv (I. ÚS 640/2014), preto striktne formalistický výklad právnej normy v kontexte predmetnej zmluvy vedie k nespravodlivému záveru, ktorý znamená porušenie základných práv (primerane I. ÚS 164/2012). Aj najvyšší súd vo svojej už ustálenej rozhodovacej praxi (viď. napr. rozsudok z 27. septembra 2001, sp. zn. 7MObdo/2/2000 (Zb. č. 9/2002), resp. rozsudok z 30. apríla 2008, sp. zn. 1ObdoV/2/2006-399) dlhodobo judikuje, že nepresnosti v označení účastníka zmluvy nespôsobujú neplatnosť zmluvy, ak je nepoc.

Premlčanie práva na náhradu škody

Podľa ustanovenia § 106 Občianskeho zákonníka právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo dňa keď sa poškodený dozvie o škode, a o tom kto za ňu zodpovedá. Najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne za 10 rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej škoda vznikla; to neplatí ak ide o škodu na zdraví. Pri premlčaní práva na náhradu škody je ustanovená kombinovaná premlčacia doba a to subjektívna a objektívna. Začiatok subjektívnej a objektívnej premlčacej doby je stanovený odlišne, na sebe nezávisle, a ich plynutie a skončenie je tiež.

Preukazovanie nároku zmenkou

Ak navrhovateľ ako dôkaz osvedčenia uplatneného nároku doloží zmenku, platí bez ohľadu na povahu procesného nástroja, ktorý navrhovateľ použil, že: 1. pokiaľ z akýchkoľvek okolností prejednávanej veci vyplynie konajúcemu súdu súvislosť s nekalou povahou či neprípustnosťou uplatneného nároku, je tento ex offo povinný zabezpečiť prieskum nároku v intenciách možnej absolútnej neplatnosti úkonu, v ktorom má nárok základ; 2. pokiaľ súd nevzhliadne žiadnu nekalosť či neprípustnosť predloženého návrhu, súd pristúpi k prieskumu uplatneného nároku v rozmedzí prípadne vznesených námietok zohľadňujú.

tags: #aktuálne #otázky #katastrálneho #konania #katastrálny #zákon