Nájomné v SR: Zmeny v DPH a ich dopad na podnikateľov

Podnikanie v oblasti prenájmu nehnuteľností na Slovensku prešlo v posledných rokoch viacerými zmenami. Jednou z najvýznamnejších je zmena v uplatňovaní dane z pridanej hodnoty (DPH) na nájom nehnuteľností určených na bývanie, ktorá vstúpila do platnosti 1. januára 2019. Táto zmena má zásadný dopad na podnikateľov, ktorí využívajú prenájom nehnuteľností ako súčasť svojho podnikateľského modelu.

Daňová optimalizácia pred rokom 2019

Pred rokom 2019 bola bežná prax, že podnikatelia využívali štruktúru, kde firma A (platiteľ DPH) kúpila byt a následne ho prenajala firme B (tiež platiteľ DPH) s uplatnením DPH na prenájom. Firma B potom prenajala byt konečnému nájomcovi za sumu bez DPH. Tento model umožňoval firmám optimalizovať daňové zaťaženie a využívať výhodu odpočtu DPH.

Zmena v uplatňovaní DPH od 1.1.2019

S účinnosťou od 1. januára 2019 došlo k zásadnej zmene v zákone o DPH. Táto zmena sa týka nájmu nehnuteľností určených na bývanie. Podľa novej legislatívy je nájom takýchto nehnuteľností oslobodený od DPH bez ohľadu na daňové postavenie nájomcu. To znamená, že prenajímateľ nemôže uplatniť DPH na výstupe, aj keď je platiteľom DPH a prenajíma byt inému platiteľovi DPH.

Dôsledky zmeny pre prenajímateľov

Zmena v uplatňovaní DPH má významné dôsledky pre prenajímateľov nehnuteľností určených na bývanie. Najzásadnejším dôsledkom je strata nároku na odpočet DPH zo vstupov, ktoré sa vzťahujú k tomuto prenájmu. Medzi tieto vstupy patria:

• Obstaranie nehnuteľnosti: Ak prenajímateľ kúpil byt s DPH, nemôže si túto DPH odpočítať, ak byt prenajíma na bývanie.
• Náklady na energie: DPH zaplatená za energie (elektrina, plyn, voda) spojené s prenájmom bytu sa nedá odpočítať.
• Náklady na právne služby: DPH zaplatená za právne služby súvisiace s prenájmom (napríklad príprava zmlúv) sa nedá odpočítať.
• Iné náklady: Všetky ostatné náklady spojené s prenájmom, pri ktorých bola zaplatená DPH, nie je možné odpočítať.

Táto zmena v zákone o DPH tak výrazne ovplyvnila rentabilitu prenájmu nehnuteľností určených na bývanie pre podnikateľov, ktorí predtým využívali možnosť odpočtu DPH.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Príklad dopadu zmeny

Pre lepšie pochopenie dopadu zmeny si uveďme príklad:

• Pred rokom 2019: Firma A (platiteľ DPH) kúpila byt za 120 000 EUR (vrátane DPH 20 000 EUR). Následne ho prenajala firme B (platiteľ DPH) za 600 EUR + DPH (120 EUR) mesačne. Firma A si mohla odpočítať DPH z nákupu bytu (20 000 EUR) a odvádzala DPH z prenájmu (120 EUR mesačne), ale zároveň mala nárok na odpočet DPH z nákladov spojených s bytom.
• Po 1.1.2019: Firma A (platiteľ DPH) prenajíma byt konečnému nájomcovi za 600 EUR mesačne (bez DPH). Nemôže si odpočítať DPH z nákupu bytu (20 000 EUR) a nemá nárok na odpočet DPH z nákladov spojených s bytom.

Z tohto príkladu je zrejmé, že zmena v zákone o DPH výrazne znížila ziskovosť prenájmu nehnuteľností určených na bývanie pre platiteľov DPH.

Alternatívne riešenia a možnosti

Vzhľadom na zmenu v zákone o DPH musia podnikatelia hľadať alternatívne riešenia a možnosti, ako optimalizovať svoje daňové zaťaženie v oblasti prenájmu nehnuteľností. Medzi tieto možnosti patria:

• Prenájom nehnuteľností, ktoré nie sú určené na bývanie: Zmena v zákone o DPH sa týka len nehnuteľností určených na bývanie. Prenájom komerčných nehnuteľností (napríklad kancelárie, sklady, obchody) je stále možné zdaňovať DPH.
• Využitie iných daňových optimalizačných nástrojov: Podnikatelia môžu využiť rôzne iné daňové optimalizačné nástroje, ako napríklad optimalizácia nákladov, využitie daňových odpisov a podobne.
• Prehodnotenie podnikateľského modelu: V niektorých prípadoch môže byť potrebné prehodnotiť celý podnikateľský model a zamerať sa na iné oblasti podnikania, ktoré nie sú tak negatívne ovplyvnené zmenou v zákone o DPH.
• Individuálne posúdenie situácie: Každý podnikateľ by mal individuálne posúdiť svoju situáciu a zvážiť, aké opatrenia sú pre neho najvhodnejšie. Odporúča sa konzultovať s daňovým poradcom alebo účtovníkom, ktorý mu pomôže nájsť optimálne riešenie.

Dôležitosť odborného poradenstva

Je dôležité si uvedomiť, že informácie uvedené v tomto článku slúžia len na získanie základného prehľadu o danej problematike a nenahrádzajú odborné poradenstvo. Daňové, účtovné a právne predpisy sú komplexné a neustále sa menia. Preto je nevyhnutné konzultovať s odborníkmi, ktorí vám pomôžu správne aplikovať tieto predpisy v praxi a vyhnúť sa prípadným problémom.

Spoločnosti poskytujúce odborné poradenstvo (daňové, účtovné, právne) nezodpovedajú za prípadné nezrovnalosti, opomenutia a výsledky získané na základe použitia všeobecných informácií. Každá situácia je individuálna a vyžaduje si individuálny prístup.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #nájomné #v #esc