Apartmánové Bývanie: Definícia a Rozdiely Oproti Bytom

Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť. Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska.

Definícia Apartmánu

V rôznych publikáciách sa neraz nesprávne spomína, že „apartmán“ ako pojem nie je upravený právnymi predpismi SR, a preto je jeho výklad predávajúcimi používaný rôzne so snahou pridať najmä na lukratívnosti predaja priestoru, ktorý z rôznych dôvodov nie je možné skolaudovať ako byt. Pojem „apartmán“ upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom.

Právny Pohľad na Apartmány

Zákon o katastri nehnuteľností, stavebný zákon, ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem „apartmán“. Preto sa v zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine apartmány v bytovom dome zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt - t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán.

Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.

Rozdiely Medzi Bytom a Apartmánom

Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti. Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť.

Prečítajte si tiež: Dovolenka v apartmánovom dome

Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie. Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu.

Svetlotechnické Požiadavky

Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty. (Apartmány tu spomenuté nie sú, ergo požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nevzťahuje.) Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽ SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.

Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností.

Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14.

Trvalý Pobyt

Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.

Prečítajte si tiež: Ubytovanie RajecTeplice Afrodita

Parkovanie

Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.

Apartmány a DPH

Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.

Správa Apartmánových Domov

V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov? Pojmy apartmán a ateliér nemajú v súčasnosti v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať chaos v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi, a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy.

Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. V prvom rade je nevyhnutné sa zaoberať tým, ako vôbec môže táto situácia pri apartmánoch nastať, t. j., že na liste vlastníctva ich nájdeme ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní. Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.).

Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy. V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31.

Prečítajte si tiež: Dovolenka Slnečné jazerá

V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.

Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Problémy s Pojmológiou v Stavebníctve

Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný. Problémom je, že sa využíva aj na obchádzanie územného plánu. Stavebníci neraz byty vydávajú za apartmány a následne žiadajú povoliť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. V návrhoch na vydanie územného rozhodnutia stavebníci často používajú „obojaké“ pojmy, z ktorých nie je jednoznačné, čo chcú v danom území postaviť. Stretol som sa už aj s projektovou dokumentáciou, kde bolo uvedené, že navrhované „apartmány spĺňajú všetky požiadavky na byty“. S nejasným slovníkom v stavebníctve majú často problém aj stavebné úrady, nehovoriac o laikoch. Na tému tohto kreatívneho názvoslovia existuje na internete niekoľko článkov.

Žiadny právny predpis nedefinuje apartmán ako samostatný nebytový priestor slúžiaci na bývanie. Definíciu apartmánu nájdeme iba v zrušenej vyhláške č. 277/2008 Z. z., ale tu je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Z vyššie uvedenej definície vyplýva najdôležitejší znak apartmánu - slúži na ubytovanie hostí, inak povedané: slúži na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento znak splnený a jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. To však následne znamená, že musí byť na rovnaký účel aj skolaudovaný - t . j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí ako nebytový priestor (nemôže teda slúžiť na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodne).

Účel apartmánu je teda potrebné rešpektovať aj pri posudzovaní súladu medzi stavebným zámerom a územným plánom. Ak apartmán neslúži na ubytovacie služby, ale na prechodné bývanie vždy pôjde o obytný objekt, ktorý nepatrí do občianskej vybavenosti. Ak však stavebník deklaruje, že ide o priestor pre „prechodné“ bývanie, nepôjde ani o byt, pretože pri byte sa vyžaduje trvalé bývanie (§ 43b ods.

Keď pozrieme do územného plánu, nájdeme tam väčšinou plochy nazvané ako „IBV - individuálna bytová výstavba“ a „občianska vybavenosť“. Ako sme si však uviedli, apartmán pre prechodné bývanie nemožno umiestniť ani na jednej z týchto plôch. Stavebnému úradu teda nezostane nič iné, len výstavbu takýchto apartmánov na plochách IBV a obč. Je to prirodzený dôsledok toho, že stavebník nedodržal definíciu bytu podľa Stavebného zákona. Sú však aj územné plány, kde sa hovorí o „plochách individuálneho bývania“, a teda na týchto plochách nemusia byť postavené len byty, ale aj iné objekty určené na bývanie.

Územný plán je základným nástrojom, ktorý slúži na regulovanie rôznych ľudských aktivít v krajine, a to tak, aby sa tieto aktivity navzájom neprimerane nerušili. Preto nemožno škôlku postaviť vedľa strelnice, nočný klub vedľa paneláku a kafilériu vedľa kvetinárstva. Takisto je rozdiel, či v určitej lokalite postavíme apartmánový dom využívaný ubytovanými hosťami, alebo akože „apartmánový dom“, kde budú trvalo (prechodne) bývať jeho majitelia a kde budú parkovať, produkovať odpad a inými spôsobmi zaťažovať dané územie svojimi ďalšími požiadavkami na kanalizáciu, gastronomické prevádzky a inú občiansku vybavenosť.

Praktické Rozdiely a Pozornosti pri Kúpe

Ak hľadáte pre seba nové bývanie a prehliadate ponuky aj medzi novostavbami, určite ste sa stretli s pojmami “byt” a “apartmán”. V nasledujúcom texte Vám vysvetlíme základné rozdiely medzi nimi, ich výhody a nevýhody a na čo si dávať pozor.

Byt musí mať obytnú plochu minimálne 16 m² a najmenšia izba nesmie mať menej ako 8 m². Jeho hlavná funkcia je trvalé bývanie a musí spĺňať hygienicko-technické normy. Najčastejšie sa spomína svetlo technika, ktorá hovorí o tom, že najmenej 1/3 plochy bytu musí byť presvetlená denným svetlom, a to min. 1,5 hod denne.

Apartmán je typologické označenie pre nebytový priestor, pričom nebytové priestory spravidla nie sú vhodné na bývanie. A tu nastáva rozkol, nakoľko hypotéka je úver určený na bývanie a je ňou možné financovať iba nehnuteľnosti vhodné na bývanie. Je však 21. storočie, žijeme na Slovensku a nebytový priestor nemusí byť vnímaný ako nebytový priestor (aj keď to má zapísané na liste vlastníctva), ak má prívlastok apartmán.

Apartmány nájdete z pravidla v novostavbách, či sú to rozostavané projekty v aktuálnej ponuke developera, alebo úž zrealizované projekty v bytových domoch postavených po roku 2000. Výhodou apartmánu, z pohľadu developera je, že jeho výmera sa započítava do podlahovej plochy občianskej vybavenosti. Keď developer predkladá investičný zámer na vydanie stavebného povolenia, projektový návrh musí vychádza z regulatív miestnej časti, ktoré určuje aj územný plán. Základnou charakteristikou územného plánu je, že určuje podiel výmery plôch nebytových priestorov (určené na občiansku vybavenosť ako služby alebo obchody) a podlahových plôch bytov, teda jednotiek určených na bývanie. V prípade ak je ten pomer pre developera nevýhodný, priveľa ťažko predajných plôch obchodných priestorov / priestorov občianskej vybavenosti (nedostatok bývania na Slovensku hrá v prospech predaja bývania),tak niektoré jednotky, najmä tie na vyšších podlažiach klasifikuje ako nebytové priestory s prívlastkom apartmán.

Menej častým dôvodom je architektúra, teda stavebno-technické riešenie, ktoré v prípade niektorých jednotiek nespĺňa podmienky pre klasifikáciu vo forme bytu (ako sme si uviedli na začiatku). Ďalším dôvodom môže byť, aby developer vyhovel požiadavkám na počet parkovacích miest, na ktoré nemá dostatočnú plochu. Keďže apartmány sú brané ako občianska vybavenosť, sú na nich pri posudzovaní potreby parkovacích miest kladené nižšie požiadavky. V niektorých prípadoch je aj tento aspekt pre developera kľúčový a volí radšej cestu predaja apartmánov ako budovania ďalších parkovacích miest.

Ako Odlíšiť Apartmán od Bytu?

Nakoľko stavebný zákon, katastrálny zákon a ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem apartmán, jeho zápis na liste vlastníctva nie je vždy jednotný. Najčastejšie sa apartmán kolauduje ako “nebytový priestor”, konkrétny druh nebytového priestoru ako č. 12 (teda „iný nebytový priestor“), pričom v sekcii B - Vlastníci, Iné údaje nájdete poznámku ako v ktorej je uvedené "apartmán”.

Trvalý Pobyt v Apartmáne

Zákon hovorí, že “trvalý pobyt má občan len v budove, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.” Táto definícia je veľmi vágna a dáva úradníkom priestor na rozdielny výklad, je potrebné si preveriť možnosť prihlásenia trvalého pobytu na príslušnom miestnom úrade. Z tejto definície vyplýva, že ak je v budove akýkoľvek podiel funkcie bývania a je v nej aspoň jeden byt, miestny úrad by nemal robiť problém pri prihlásení trvalého pobytu aj na apartmán. V praxi sa však často stretávame, že miestny úrad argumentuje tým, že apartmán je nebytový priestor, teda nie je určený na trvalé bývanie a prihlásenie trvalého pobytu vám nedovolia.

Výhody a Nevýhody Apartmánu

Najväčšou výhodou apartmánov je vo väčšine prípadov ich cena. Toto pravidlo síce nie je 100%, ale mnoho developerov prihliada pri cenotvorbe aj na obmedzenia spojené s apartmánom a v konečnom dôsledku viete ušetriť, v porovnaní s kúpou bytu s podobnými parametrami, nemalé peniaze.

Čo sa týka nevýhod, tak tou hlavnou bude práve problematika trvalého pobytu, ako sme už spomínali vyššie. Ak sa Vám trvalý pobyt nepodarí vybaviť, je stále možnosť zriadiť si virtuálny pobyt v danej mestskej časti, čo v dnešnej dobe nie je žiaden problém.

Ďalšou nevýhodou môže byť aj parkovanie. Pri developerských projektoch kúpa apartmánu, na rozdiel od bytu, nebýva podmienená kúpou parkovacieho státia. Z tohto dôvodu odporúčame si overiť možnosti parkovania v okolí. Okrem toho, na apartmán, ako na nebytový priestor, sa s najväčšou pravdepodobnosťou vzťahuje iná (vyššia) daň z nehnuteľnosti ako na byt. V súčasnosti zaplatíte v Bratislave za nebytový priestor dvojnásobne vyššiu daň ako za byt. Napriek tomu sa rozprávame zväčša o sume v desiatkach eur, preto tento fakt nebýva rozhodujúce kritérium, avšak treba aj na to myslieť.

Taktiež treba brať do úvahy rozdiely vo výpočte predpisov zálohovýchplatieb oproti bytom. Preto je určite na mieste pýtať sa aj na výškuzálohových platieb.

Financovanie Apartmánu Hypotékou

A samostatná kapitola je financovanie kúpy apartmánu hypotékou. Častokrát sa stretnete s prísnejšími podmienkami ako pri kúpe bytu. Prejavuje sa to najmä na hladine maximálneho LTV, ktoré je spravidla nižšie ako pri bytoch. Dovolíme si povedať, že na 90% LTV mimo rozostavaných developerských projektov pri kúpe z papiera, môžete zabudnúť.

Keď kupujete apartmán „z papiera“, teda aktuálny rozostavaný projekt developera v predaji s financujúcou bankou (informácia o financujúcej banke býva uvedená na predajnej stránke), rozdiel pri schvaľovaní hypotéky na apartmán alebo byt ani nepocítite.

Postoje bánk pri financovaní apartmánu, ktorý už stojí, a nejde o prvo-kúpu od developera, je už prísnejší. Platí však nepísané pravidlo, ak sa apartmán nachádza v bytovom dome, kde je viac ako 50% bytov, schválenie hypotéky za štandardných podmienok by malo ísť aj na výnimku.

Odporúčania Pred Kúpou

Či už vás zaujal apartmán priamo u developera, alebo v ponuke realitnej kancelárie, pýtajte sa na dôvody, prečo je daný priestor vedený ako apartmán. Ak kupujete nehnuteľnosť “z papiera” ( tzn. ešte nie je postavená) od developera či RK, a tvrdia vám, že dôvod prečo je nehnuteľnosť vedená ako apartmán je len územný plán, pokojne si vypýtajte svetlo technickú a hlukovú štúdiu. Ak ju náhodou nemajú vypracovanú (keďže na apartmány potrebná nie je), skontrolujte si svetové strany, opýtajte sa, či hneď vedľa nemá vyrásť ďalšia budova, prípadne si to overte na príslušnom stavebnom úrade. Taktiež odporúčame si skontrolovať okolie (diaľnica, železnica, iný zdroj hluku). Vo väčšine prípadov sa stretávame s menej závažnými dôvodmi, prečo je priestor vedený ako apartmán. Preto sa netreba apartmánov hneď obávať, stačí byť len obozretný.

tags: #apartmánové #bývanie #definícia #nebytový #priestor