Bezpodielové spoluvlastníctvo pozemkov: Podmienky, Vyporiadanie a Rozdiely oproti Podielovému Spoluvlastníctvu

Tento článok komplexne rozoberá problematiku bezpodielového spoluvlastníctva pozemkov, s dôrazom na podmienky nadobudnutia, vyporiadanie v prípade rozvodu, a rozdiely oproti podielovému spoluvlastníctvu. Článok sa opiera o aktuálnu legislatívu a súdnu prax, pričom poskytuje zrozumiteľné vysvetlenie pre široké spektrum čitateľov, od laickej verejnosti až po odborníkov.

Úvod do spoluvlastníctva

Spoluvlastníctvo je právny inštitút, ktorý upravuje situácie, keď jedna vec patrí viacerým osobám. Existujú dva základné typy spoluvlastníctva: bezpodielové a podielové. Rozdiel medzi nimi spočíva v rozsahu vlastníckych práv jednotlivých spoluvlastníkov.

Rozdiel medzi bezpodielovým a podielovým spoluvlastníctvom

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že vec je vo vlastníctve viacerých osôb, pričom každá z nich má určený konkrétny podiel. Podstatným znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel, ktorý je kvantitatívnym výrazom pre právne postavenie každého spoluvlastníka a vyjadrením miery jeho práv a povinností vo vzájomných vzťahoch spoluvlastníkov. Každému spoluvlastníkovi patrí ideálny podiel na spoločnej veci, ktorý sa v pomere k celku vyjadruje určitým zlomkom (napr. 1/2, 1/4) alebo v percentách (napr. 50%, 25%). Vlastníci môžu so svojím podielom nakladať podľa vlastného uváženia (napríklad ho predať), pokiaľ sa nedohodnú inak.

Bezpodielové spoluvlastníctvo znamená, že vec patrí viacerým osobám spoločne a nerozdelene. Najčastejšie sa tento pojem používa v súvislosti s manželmi, kde všetok majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom bez určenia podielu. Inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov je založený na zásade, že veci, ktoré ho tvoria, patria obom spoluvlastníkom bez určenia ich podielov; to znamená, že každý z nich je vlastníkom celej veci, pričom jeho vlastnícke právo je obmedzené rovnakým vlastníckym právom druhého. Za trvania spoločného majetku podiely manželov na spoločnej veci neexistujú.

Príklad z praxe

Určite ste sa stretli s pojmom „podielový vlastník“ alebo „spoluvlastníctvo“. Niekedy v súvislosti s kúpou bytu v bytovom dome, inokedy pri dedičskom konaní, alebo pri predaji pôdy. Osoba, ktorá takúto nehnuteľnosť vlastní, sa nazýva podielový spoluvlastník. Každý zo spoluvlastníkov má tie isté práva, aké má iný vlastník. Každý z nich má právo vec držať, užívať, disponovať, požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov (napríklad ½, ¼ a ¼, pričom spolu tvoria jeden celok). Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti. Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť, ako pozemok, si chcú rozdeliť vlastníci na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Iným príkladom nesprávneho chápania veľkosti podielu vzniká z titulu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“, resp. „oni sa postarali o rodičov“, a tak majú právo si ponechať dom, či byt. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu. Zrejme jediným pochopiteľným príkladom je byť podielovým vlastníkom spoločných častí a zariadení bytového domu. Druhým častým problémom je podiel rozhodovania na hospodárení. Zákon jasne hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní z nehnuteľnosťou. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu.

Prečítajte si tiež: Bezpodielové spoluvlastníctvo pri rozvode

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a pozemky

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický typ spoluvlastníctva, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Zahŕňa všetok majetok nadobudnutý počas manželstva oboma manželmi spoločne, s výnimkou majetku získaného darom, dedičstvom alebo reštitúciou, ako aj majetku, ktorý slúži osobnej potrebe jedného z manželov alebo výkonu jeho povolania.

Nadobudnutie pozemku počas manželstva

Ak manželia nadobudnú pozemok počas trvania manželstva, stáva sa súčasťou ich BSM. To platí aj v prípade, ak jeden z manželov prispeje k nadobudnutiu pozemku viac ako druhý. Dôležité je, že obaja manželia sú účastníkmi právneho úkonu, ktorým sa pozemok nadobúda (napr. kúpna zmluva).

Príklad: Predaj pozemku za nižšiu cenu

Ak rodičia predajú pozemok manželom za výrazne nižšiu ako trhovú cenu, pozemok sa stáva súčasťou BSM oboch manželov. Pri prípadnom rozvode a vyporiadaní BSM nemá jeden z manželov automaticky väčší nárok na tento pozemok len preto, že rodičia pozemok predali najmä kvôli nemu. Rozhodujúce je, že rodičia sa rozhodli predať pozemok obom manželom, pričom cena je irelevantná. Obdobne v prípade darovacej zmluvy (darovanie pozemku obom manželom) by účastníkmi zmluvy boli obaja manželia.

Zásluhovosť a vplyv na vyporiadanie BSM

Zásluhovosť jedného z manželov na nadobudnutí spoločného majetku (resp. jeho časti), môže mať pri vyporiadaní BSM vplyv na disparitu podielov, ktoré manželia nadobudnú. Nadobudnutie pozemkov od rodičov však nie je možné pričítať ako výnimočnú zásluhovosť jedného z manželov.

Vyporiadanie BSM pri rozvode

Pri zániku manželstva rozvodom dochádza aj k zániku BSM. Majetok patriaci do BSM sa následne vyporiadava. Vyporiadanie môže prebehnúť dohodou medzi manželmi alebo rozhodnutím súdu.

Prečítajte si tiež: Dôchodok v manželstve

Dohoda o vyporiadaní

Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva dohodou je najprirodzenejším a aj najbežnejším spôsobom vyporiadania medzi manželmi; na túto dohodu sa vzťahujú všeobecné ustanovenia o právnych úkonoch. Ak dôjde k uzavretiu takejto dohody, manželia sú povinní vydať si na požiadanie potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Na splnenie tejto zákonnej povinnosti má každý z manželov nárok, preto sa ho možno domáhať aj žalobou na nahradenie vôle podľa ustanovenia § 161 ods.

Ak sú predmetom dohody iba hnuteľné veci, právna úprava nepredpisuje určitú formu (preto ju možno uzavrieť písomne, ústne i konkludentne). Ak sú však jej predmetom nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a účinnosť nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.

Súdne vyporiadanie

Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov súdnym rozhodnutím prichádza do úvahy v prípade, keď nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou a neuplatnila sa ani zákonná domnienka ustanovená v § 149 ods. 4. Občianske súdne konanie sa začína len na návrh, ale súd nie je viazaný návrhmi účastníkov (ide o tzv. iudicium duplex) v tom smere, ako má vyporiadanie vykonať. Je však povinný zisťovať, čo patrí do bezpodielového spoluvlastníctva, lebo vyporiadanie sa musí týkať celého majetku.

Pohľadávky a dlhy manželov, ktoré vznikli za trvania ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa vyporiadajú primerane podľa § 149 a 150 (pozri § 853). Vyporiadanie týchto práv a povinností sa však týka len vzťahov medzi manželmi a nijako nemôže zasahovať do práv a povinností tretích osôb. Vo výroku súdneho rozhodnutia nemožno vysloviť, že jeden z manželov je povinný vrátiť pôžičku či iné plnenie tretím osobám, a pod. Súdne rozhodnutie má konštitutívny charakter.

Lehota na vyporiadanie BSM

Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Prečítajte si tiež: Praktické aspekty BSM

Podielové spoluvlastníctvo pozemkov a problémy s ním spojené

Podielové spoluvlastníctvo, hoci bežné, môže prinášať komplikácie, najmä ak spoluvlastníci nie sú schopní sa dohodnúť na spôsobe užívania a správy spoločnej veci.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Každý zo spoluvlastníkov má právo vec držať, užívať, disponovať, požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov (napríklad ½, ¼ a ¼, pričom spolu tvoria jeden celok). Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti.

Rozhodovanie o spoločnej veci

Zákon jasne hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní z nehnuteľnosťou. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, pripadnutie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku. V súvislosti s možnosťou rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve upozorňujeme aj na zákon č. 180/1995 Z. z.

Pozemky s nezisteným vlastníkom

S neznámymi vlastníkmi sa v praxi počíta Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva býva zvyčajne zdĺhavý proces. Z právneho hľadiska väčšinou nie je komplikované; problémom sú skôr diametrálne odlišné názory spoluvlastníkov na to, ako by malo vyzerať. Existujú však aj prípady, v ktorých ostatných spoluvlastníkov ani nemožno kontaktovať. Z listu vlastníctva totiž nevyplývajú také údaje, ktoré by umožnili spoľahlivo určiť ich totožnosť. Takéto parcely sa označujú ako tzv. pozemky s nezisteným vlastníkom. Dôvody nedostatočnej identifikácie vlastníka (resp. spoluvlastníka) sú pozostatkom historického spôsobu evidencie nehnuteľností. Pôvodne sa údaje o parcelách evidovali v tzv. pozemkových knihách; stručné označenie ich vlastníkov bolo na danú dobu postačujúce, pretože ich v obci spravidla každý poznal. Ak s pozemkami vlastníci nerealizovali nijaké právne dispozície, nedostali sa v určitom období ani na listy vlastníctva. Na tieto napokon boli prenesené až v súvislosti s registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). V rámci tohto procesu ale nebolo vždy možné zistiť, komu by mali pozemky aktuálne patriť.

Správa pozemkov s nezistenými vlastníkmi

Tieto pozemky sú spravované Slovenským pozemkovým fondom (ďalej tiež „SPF“); ak ide o lesné pozemky, vykonávajú správu Lesy SR. Správcovia pozemkov s nezistenými vlastníkmi môžu s pozemkami (resp. so spoluvlastníckymi podielmi k nim) oproti skutočným vlastníkom disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania určitých podmienok.

Možnosti vysporiadania so správcom

So správcom je možné vysporiadať spoluvlastníctvo len vymedzenými spôsobmi Slovenský pozemkový fond či Lesy SR podľa zákona môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní. Háčik je v tom, že aj keď o uzatvorenie takejto dohody môžete správcu požiadať, nemáte právny nárok na to, aby vám vyhovel.

tags: #bezpodielove #spoluvlastnictvo #pozemkov #podmienky