Ceny za prenájom ornej pôdy na Slovensku: Prehľad a faktory ovplyvňujúce trh

Úvod

Prenájom a kúpa poľnohospodárskej pôdy sú dôležitými aspektmi poľnohospodárskeho podnikania. Na Slovensku sa ceny za prenájom a kúpu ornej pôdy výrazne líšia od priemeru Európskej únie. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o cenách prenájmu ornej pôdy na Slovensku, porovnáva ich s ostatnými krajinami EÚ a analyzuje faktory, ktoré ich ovplyvňujú.

Aktuálna situácia na Slovensku

Prenájom pôdy je na Slovensku najlacnejší v celej Európskej únii, čo potvrdzujú aj údaje Eurostatu. Priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je tiež nízka a krajina sa nachádza na chvoste európskeho rebríčka. Horšiu priemernú cenu za hektár majú iba Lotyšsko a Litva.

Konkrétne čísla:

• Priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy v EÚ: 15 224 eur.
• Priemer za celé Slovensko: 5 823 eur za hektár.
• Západné Slovensko: 7 291 eur/ha.
• Stredné Slovensko: 3 389 eur/ha.
• Východné Slovensko: 4 004 eur/ha.
• Priemerná cena nájomného za hektár poľnohospodárskej pôdy na Slovensku: 57 eur.

Porovnanie s Európou

Priemerná cena za hektár poľnohospodárskej pôdy v EÚ bola 15 224 eur, čo je o 6,1 percenta viac ako predchádzajúci rok. V porovnaní s tým je priemer za celé Slovensko 5 823 eur za hektár, čo predstavuje asi tretinu európskeho priemeru.

Extrémy v rámci EÚ:

Prečítajte si tiež: Dovolenka pre seniorov v Dudinciach

• Najdrahšia pôda: Malta (201 263 eur/ha), Kanárske ostrovy (149 415 eur/ha).
• Najdrahší prenájom: Holandsko (941 eur/ha ročne).
• Najlacnejší prenájom: Slovensko (69 eur/ha ročne).
• Najnižšie ceny pôdy: Sever Švédska (1 933 eur/ha).

Po Holandsku malo najvyššie ceny prenájmu pôdy Dánsko (580 eur) a Grécko (509 eur). V Grécku sa ceny prenájmu pôdy pohybujú od 250 do 1015 eur - najvyšší je na Kréte. Kým na Slovensku sa priemerná cena za prenájom poľno-hospodárskej pôdy pohybuje vo výške 57,-eur, Holanďania si za ňu pýtajú až 15-násobne viac. Za prenájom 1 hektára tam majiteľ dostane 840,-eur.

Faktory ovplyvňujúce ceny

Na cenu ornej pôdy a jej prenájom vplýva viacero faktorov:

1. Kvalita pôdy: Úrodnosť a zloženie pôdy priamo ovplyvňujú jej hodnotu.
2. Región: Ceny sa líšia v závislosti od lokality, pričom západné Slovensko má vyššie ceny ako stredné a východné Slovensko.
3. Konkurencieschopnosť: Vyššia konkurencia medzi farmármi zvyšuje ceny.
4. Investičné možnosti: Dostupnosť investícií do poľnohospodárstva ovplyvňuje dopyt a tým aj ceny.
5. Vysporiadanie vlastníctva: Nejasné vlastnícke vzťahy znižujú hodnotu pôdy.
6. Štruktúra poľnohospodárskej produkcie: Zameranie na ziskové plodiny zvyšuje záujem o pôdu.
7. Konkurencia medzi miestnymi farmármi: Väčšia konkurencia vedie k vyšším cenám.

Hovorkyňa Jana Holéciová uviedla, že na cenu vplývajú viaceré faktory. kvality pôdy, región, konkurencieschopnosť, otázka investičných možností. Na cenu pôdy vplýva aj otázka vysporiadaného vlastníctva k pôde. "Ide aj o regionálne faktory.

Právna úprava prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Novela okrem iných zmien špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. poľnohospodárskou pôdou podľa zákona č. 220/2004 Z. z.

Dôležité aspekty legislatívy:

Prečítajte si tiež: Dovolenka pre seniorov s polpenziou

• Písomná zmluva: Od 1. mája 2018 sa vyžaduje písomná nájomná zmluva.
• Minimálna doba nájmu: Pozemok sa prenajíma najmenej na päť rokov.
• Skončenie nájmu: Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.
• Podnájom: Nájomca môže dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu, ak to zmluva nezakazuje, a je povinný oznámiť to prenajímateľovi do 30 dní.
• Pomernej úpravy nájomného: Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods.

S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou. Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods.

Slovenský pozemkový fond

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Kúpa poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je. Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi.

Podmienky nadobudnutia poľnohospodárskej pôdy:

1. Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
2. Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Prečítajte si tiež: Štatistická analýza cien

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z.

Verejné údaje o nájomnom

Agroministerstvo od roku 2018 každoročne zverejňuje priemerné ceny nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy podľa jednotlivých katastrálnych území. Podľa zákona o prenájme poľnohospodárskej pôdy z roku 2018 zmluvy medzi majiteľom a záujemcom o pôdu už musia obsahovať informáciu o „obvyklej“ cene.

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR v spolupráci s okresnými úradmi zverejňuje priemerné výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené podľa jednotlivých katastrálnych území.

Význam zverejňovania údajov

Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť. Odporúčame všetkým majiteľom pozemkov, aby si pred uzavretím každej novej zmluvy skontrolovali obvyklé nájomné, ktoré je zverejnené na stránke ministerstva pôdohospodárstva.

Časté chyby pri vypĺňaní formulárov

Agrorezort vyhodnotil aj najčastejšie chyby a nedostatky pri vypĺňaní formulárov zo strany nájomcov. Išlo o duplicitne podané formuláre jedného nájomcu pre to isté katastrálne územie s rôznymi údajmi či neúplné údaje vo formulároch, keď boli napríklad vyplnené len údaje o prenajatej výmere, ale údaje o dohodnutom alebo zaplatenom nájomnom nie. Problémom boli aj nesprávne uvedené výmery prenajatej poľnohospodárskej pôdy alebo nesprávne uvedené hodnoty dohodnutého alebo zaplateného nájomného, prípadne oboch. Okresné úrady v takýchto prípadoch vyzývali nájomcov na nápravu a predloženie nových, opravených, resp.

Príklady z praxe a ponuky prenájmu

Na internete možno nájsť rôzne ponuky prenájmu a predaja ornej pôdy na Slovensku. Tieto ponuky ilustrujú rozmanitosť cien a podmienok v rôznych regiónoch.

Príklady ponúk:

• Prenájom pozemku pre farmu v okrese Malacky.
• Prenájom/predaj pozemku v okrese Zlaté Moravce.
• Prenájom ornej pôdy v okrese Senec.
• Predaj ornej pôdy v obci Čakanovce.
• Predaj ornej pôdy pri obci Gajary.

Vplyv cien pôdy na poľnohospodárstvo

Ceny poľnohospodárskej pôdy a jej prenájmu majú významný vplyv na poľnohospodárstvo. Podľa FADN cenu poľnohospodárskej pôdy ovplyvňuje aj štruktúra poľnohospodárskej produkcie a to, aká je konkurencia medzi miestnymi farmármi. Opačne platí, že ceny pôdy napovedajú, v akom stave je poľnohospodárska produkcia v jednotlivých regiónoch a štátoch.

„Ak je napríklad nájomné za pôdu vysoké, dá sa predpokladať, že (v danej oblasti) bude poľnohospodárstvo ziskové a bude tam aj dostatok poľnohospodárov so záujmom o prácu na pôde.

Podľa údajov Informačnej siete poľnohospodárskeho účtovníctva (FADN) z roku 2018 je totiž z celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy prenajatej až 91 percent. To je, opäť, najvyššie číslo v Únii.

tags: #ceny #za #prenajom #ornej #pôdy #na