Činnosti katastrálneho úradu: Definícia a význam

Právo a vlastníctvo nehnuteľností sú neoddeliteľne spojené. V slovenskom kontexte je vlastníctvo nehnuteľností hlboko zakorenené, pričom Slováci prejavujú v tejto oblasti väčšiu konzervatívnosť v porovnaní s inými európskymi národmi.

Úvod do realitného práva a katastra nehnuteľností

S obchodom s nehnuteľnosťami a prevodom ich vlastníctva úzko súvisí rozsiahla oblasť práva, ktorú nemožno stotožňovať výlučne s pozemkovým právom. V súčasnosti sa pre túto oblasť čoraz viac používa pojem realitné právo, ktorý lepšie vystihuje jej podstatu, zahŕňajúcu napríklad realitnú činnosť a činnosť realitných kancelárií. Základom realitného práva je však pozemkové právo, ktoré sa primárne zaoberá vlastníctvom pozemkov, teda vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam.

Tieto práva je potrebné evidovať, čo je nevyhnutným predpokladom existencie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Tu vstupuje do hry kataster nehnuteľností, ktorý možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností.

Čo je kataster nehnuteľností?

Inštitút katastra nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra nehnuteľností sú hlavne údaje o právach k takýmto nehnuteľnostiam. Ide najmä o jedno z najdôležitejších práv týkajúcich sa nehnuteľností, o vlastnícke právo. No to nie je jediné právo, ktoré sa eviduje v katastri. Kataster eviduje tiež údaje o právach, ktoré vyplývajú zo správy majetku štátu - Slovenskej republiky, ale aj údaje o právach vyplývajúce z majetku obcí (miest), z majetku samosprávnych krajov (vyšších územných celkov). Obsahuje tiež údaje o nájomných právach k pozemkom, ak tieto nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej 5 rokov. Kataster nehnuteľností tvoria takzvané katastrálne operáty. Kataster je totiž aj niečo ako veľmi prehľadný informačný systém, ktorý slúži hlavne na ochranu práv k rôznym druhom nehnuteľností. Inak povedané, aj laik si môže prostredníctvom katastra overiť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, vecné bremená, záložné práva, atď.

Účel a funkcie katastra

Dôležitým účelom katastra je tiež to, že slúži ako informačný systém pre oblasti, akými sú napríklad platenie daní z nehnuteľností, ako aj informačný systém pre rôzne poplatkové účely spojené s vlastníctvom nehnuteľností, prenájmom nehnuteľností, či s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster slúži tiež na oceňovanie rôznych druhov nehnuteľností. To sa týka najmä pozemkov, ale napríklad aj bytov a nebytových priestorov. Prečo? Z jednoduchého dôvodu, akým je orientácia na trhu z nehnuteľnosťami. V dnešnej dobe moderných informačných technológií je totiž otázkou v podstate elementárnej znalosti práce s internetom a trochou šikovnosti to, aby si aj obyčajný laik vedel aspoň orientačne určiť cenu svojej nehnuteľnosti, svojho bytu, chaty, či pozemku. Stačí do niektorého z vyhľadávačov zadať správne údaje týkajúce sa príslušného katastrálneho územia a je to.

Prečítajte si tiež: O Kataríne Bednárovej

Kataster slúži tiež na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu, lesného pôdneho fondu. Slúži tiež na ochranu nášho životného prostredia, na ochranu nášho nerastného bohatstva, ale aj na ochranu národných a kultúrnych pamiatok, ostatných kultúrnych pamiatok, či chránených území a prírodných výtvorov. Zároveň je predpoklad, že kataster bude aj v budúcnosti slúžiť ako základ pre rôzne informačné systémy o nehnuteľnostiach.

Evidenčná funkcia katastra

Podľa nášho názoru je to jednoznačne jeho evidenčná funkcia. Ľudia totiž obvykle nemajú predstavu čo všetko kataster eviduje a čo všetko možno v jeho evidenciách nájsť. Kataster v prvom rade poskytuje laikom, ale aj odborníkom z realitnej oblasti najmä pravdivé údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sú v evidenčnom systéme katastra nejakým spôsobom evidované. Týmto kataster zabezpečuje istý poriadok, ako aj právnu istotu pri nakladaní s majetkovými hodnotami. Pričom častokrát sa jedná o naozaj vysoké čiastky, preto hodnovernosť údajov katastra má v oblasti realitného práva veľmi dôležitú úlohu. Toto si však netreba zamieňať s tým, že kataster vždy a za každých okolností rozhoduje o skutočnostiach, respektíve o údajoch, ktoré sa do neho zapisujú.

Aby to bolo trochu zrozumiteľnejšie uvedieme príklad. Kataster napríklad nerozhoduje o tom, či je nejaká stredoveká budova v centre slovenského mesta národnou kultúrou pamiatkou alebo nie. Kataster to iba zapíše. O vyššie uvedených skutočnostiach totiž rozhoduje špecializovaný orgán štátnej správy, v tomto prípade pamiatkový úrad. Kataster poskytuje údaje, ktoré sa považujú a priori za údaje hodnoverné až do času, kým sa nepreukáže ich opak. Túto skutočnosť ustanovuje aj katastrálny zákon, konkrétne v § 70. Hodnovernosť údajov z katastra sa zabezpečuje tak, že všetky zmeny v katastri sa dejú iba podľa zákonom stanoveného postupu, a to na základe relevantných dôkazov. A čo sú to vlastne relevantné dôkazy? Ide najmä o rôzne verejné listiny, ktoré vydávajú príslušné štátny orgány, prípadne inštitúcie v niektorých druhoch konania vystupujúce v pozícii štátnych orgánov. Ak dôjde k situácii, že by bola katastru predložená listina, ktorá je z hľadiska práva irelevantná, tak kataster na základe toho takúto listinu (respektíve práva z nej vyplývajúce) odmietne zapísať. Ako príklad môžeme uviesť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe ústnej kúpnej zmluvy. Podľa nášho súčasného právneho poriadku totiž musia byť všetky zmluvy o prevode a prechode nehnuteľností v písomnej podobe. To je tiež jedna zo základných foriem ochrany práv k nehnuteľnostiam. Kataster ich ochraňuje tak, že o nehnuteľnostiach poskytuje pravdivé a hodnoverné údaje. Práve kataster nám pomáha spoľahlivo určiť, kto je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti. Kataster týmto pomáha predchádzať mnohým problémom, ako napríklad konfliktom, ktoré bežne nastávajú pri užívaní rôznych stavieb, či pozemkov.

História katastra

Dôvody na to, aby v minulosti začali vznikať zápisy pozemkov do ucelených zoznamov (teda v podstate niečo čo by sme mohli nazvať predchodcami dnešného katastra nehnuteľností), boli hlavne ekonomické. Aj v minulosti totiž štáty (rôzne stredoveké kráľovstvá, kniežatstvá, či republiky) potrebovali mať prehľad o veľkosti majetkov - území, ktoré sa nachádzali v ich hraniciach. Dôvod bol veľmi jednoduchý, pretože tento prehľad potreboval mať vtedajší výkonný štátny aparát kvôli rôznych formám zdanenia takéhoto vlastníctva (či dočasnej držby, pričom sa zvyčajne jednalo o pôdu). Z týchto naturálnych daní bol financovaný chod štátu, náklady na prevádzku kráľovského dvora, armádu, atď. Napríklad slávny Napoleon Bonaparte dal vybudovať niečo ako súčasný kataster nehnuteľností v nemeckom Bavorsku, ktoré dovtedy podobnú inštitúciu nemalo. Prostredníctvom takejto inštitúcie došlo k výraznému zvýšeniu príjmov štátneho rozpočtu bavorského kráľovstva a taktiež sa zjednodušilo obchodovanie s pozemkami (či inými nehnuteľnosťami). No tieto prvotné formy katastrov nemali ešte za svoj primárny cieľ ochranu majetku ako je tomu dnes.

Vývoj katastra na Slovensku

Slovensko si prešlo v priebehu minulého storočia významnými celospoločenskými zmenami. Ešte začiatkom 20. storočia patrilo ako časť Uhorska do Habsburskej monarchie. Po konci prvej svetovej vojny a rozpade Rakúska - Uhorska sa stalo súčasťou prvej ČSR, v rokoch pred a počas druhej svetovej vojny na našom území existoval samostatný Slovenský štát. Po porážke nacizmu bola opätovne obnovená Československá republika, no už v roku 1948 došlo k prevratu a zmene demokratického režimu na komunistický s vládou jednej politickej strany. Počas všetkých týchto významných historických medzníkov našich dejín sa samozrejme vyvíjal aj inštitút pozemkových úprav, ako aj rôzne evidenčné systémy predchádzajúce dnešnému katastru nehnuteľností. Zásadným prelomovým obdobím boli roky po páde komunistického režimu a neskôr roky opätovného zavádzania demokratických štandardov, ako aj princípov trhovej ekonomiky a celkovej zmeny právneho systému. Išlo hlavne o obnovu právneho štátu a v rámci toho o obnovu a garantovanie všetkých druhov vlastníctva, samozrejme vrátane vlastníctva nehnuteľností. Najmä v období rokov 1945 až 1951 však mal informačný systém evidencie nehnuteľností pomerne značné nedostatky. Tie boli spôsobené druhou svetovou vojnou, ako aj udalosťami z nasledujúcich rokov. Hlavne v dôsledku preferovania užívacích vzťahov ku kolektivizovaným formám a takýmto využívaním poľnohospodárskej pôdy a lesnej pôdy v období rokov 1950-1989. V tomto období dochádza na našom území k zásadnému oddeľovaniu vlastníctva nehnuteľností od ich užívania. Obdobie týchto zhruba 40 rokov tiež prispelo k tomu, že povedomie Slovákov o vlastníckych vzťahoch k rôznym druhom nehnuteľností zásadne pokleslo a realitný trh na Slovenku fakticky neexistoval, hlavne ak to dáme do porovnania s obdobím po roku 1989.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

V rokoch 1951 až 1989 napríklad na našom území neexistoval žiadny orgán (úrad, inštitúcia), ktorý by mal na starosti správcovstvo evidencie nehnuteľností, prípadne aktualizáciu informácií o rôznych vlastníckych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Následkom bolo, že po roku 1989 logicky nastala potreba, aby sa takýto informačný a evidenčný systém musel vybudovať úplne nanovo. Každopádne bol stav na Slovensku v roku 1989 na úseku evidencie nehnuteľností, vlastníckych vzťahov k nim v dôsledku vyššie popísaných udalostí veľmi zložitý a málo prehľadný. Už ku dňu vzniku samostatnej Slovenskej republiky, teda 1. januára 1993 vznikli súčasne na celom území Slovenska aj osobitné štruktúry pre evidenciu nehnuteľností. Došlo tak k veľmi podstatnej reorganizácii a zmene dovtedajšieho spôsobu evidovania pozemkov. Najdôležitejšie bolo prijatie zákona č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a samozrejme prijatie zákona SNR č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike, ktorý na základe tohto zákona vznikol už k 1. januáru 1993, teda spolu so vznikom samostatnej Slovenskej republiky. Tieto dva zákony položili základy a v podstate umožnili vznik súčasného systému založeného na existencii katastra nehnuteľností.

Princípy a úpravy katastra

Právna úprava katastra nehnuteľností spočíva na základných princípoch, ktoré vychádzajú z požiadaviek získať čo najväčšiu istotu v právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Jeho základnou ideou by malo byť predsavzatie dosahovať súlad stavu uvedeného v katastri nehnuteľnosti s reálnym právnym stavom. Z toho všetkého čo sme v našej práci spomenuli vyššie je zrejmé, že kataster nehnuteľností je zložité, nákladné a rozsiahle dielo, ktoré sa vytvára aj viacero desaťročí. Takýto systém by mal spravidla nejakým spôsobom nadväzovať na predchádzajúce výsledky. Je samozrejmosťou, že systém ako kataster nehnuteľností by mal v prvom rade slúžiť obyvateľom Slovenska. Musí sa teda dokázať prispôsobovať aj dobe a novým skutočnostiam, ktoré so sebou zmenené spoločenské podmienky prinášajú. Preto bol aj zákon o katastri nehnuteľností od svojho prijatia viackrát novelizovaný. Ambíciou týchto novelizácií bolo, aby sa kataster dokázal prispôsobiť zmeneným spoločenským pomerom. Zatiaľ poslednou novelizáciou bola tá z roku 2016. Hlavnou snahou bolo poukázať na to, aký význam má existencia katastra nehnuteľností pre realitné právo, teda fakticky aj pre existenciu niečoho takého veľkého ako je slovenský realitný trh. Bez evidencie pozemkov (či iných druhov nehnuteľností), vlastníckych a iných práv k nim by nemohlo dochádzať k zmenám ohľadom týchto nehnuteľností.

Novela katastrálneho zákona

Katastrálny zákon bol novelizovaný zákonom č. 212/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej aj len ako „zákon č. 212/2018 Z. z. Novela katastrálneho zákona z roku 2018 si kladie za cieľ najmä rýchlejšie a kvalitnejšie fungovanie katastra nehnuteľností, i jeho elektronizáciu s prihliadnutím na vývoj informačnej spoločnosti. Účinnosť nadobúda 1. októbra 2018. Vybrané ustanovenia nadobúdajú účinnosť až od 1. októbra 2019.

Zmeny zavedené novelou

1. Do § 3a katastrálneho zákona bola doplnená definícia pojmu „Iná oprávnená osoba“. Definícia vymenúva osoby oprávnené z práva k nehnuteľnosti. Pôvodne katastrálny zákon v § 7 písm. c) obsahoval iba legislatívnu skratku pojmu oprávnenej osoby. Touto novou definíciou sa rozširuje okruh oprávnených osôb napr.
2. Definície rozostavaných stavieb, bytov a nebytových priestorov sa z katastrálneho zákona vypúšťajú.
3. Do účinnosti novely katastrálneho zákona platilo v zmysle § 6 ods. 2 katastrálneho zákona, že drobné a inžinierske stavby sa do katastra spravidla nezapisujú. Tento pojem (spravidla) bol v praxi vykladaný rôzne, a spôsoboval rozdielne posudzovanie povinnosti zápisu v prípade obdobných stavieb. § 6 ods. Rovnako ako v prípade rozostavaných stavieb, rozostavaných bytov a nebytových priestorov, otázku zápisu drobných a inžinierskych stavieb vyriešilo nové znenie § 46 katastrálneho zákona. Ten určuje nové podmienky zápisu stavieb do katastra nehnuteľností. Ak drobná alebo inžinierska stavba má obvodové múry uzavreté strešnou konštrukciou, musí byť do katastra zapísaná.
4. Ak vzniknú pochybnosti o tom, či je určitá stavba predmetom evidovania v katastri, o tejto otázke bude rozhodovať výlučne Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „úrad“).
5. Katastrálny zákon účinný od 1. októbra 2018 dopĺňa do evidencie katastra údaj o cene všetkých nehnuteľností evidovaných v katastri. V zmysle dôvodovej správy k zákonu č. 212/2018 Z. Ceny všetkých nehnuteľností sa budú evidovať v katastri od 1. októbra 2018. Súčasne § 68 ods.
6. Pôsobnosť úradu (Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky) sa s účinnosťou od 1. Do pôsobnosti úradu sa okrem iného pridáva aj poskytovanie a zverejňovanie údajov z katastra na základe nového znenia § 68 a 69 katastrálneho zákona. Pôsobnosť okresných úradov sa od 1. októbra 2018 mení taktiež. Okresné úrady už nerozhodujú v prípade pochybností o predmete evidovania v katastri (či sa má alebo nemá evidovať) - túto úlohu prevzal úrad. Ďalej sa pri niektorých úkonoch úradu dopĺňa, že tieto úkony vykonávajú okresné úrady v mene úradu. Napríklad sa síce ponecháva pôsobnosť okresných úradov vo vzťahu k poskytovaniu údajov z katastra, avšak dopĺňa sa, že tak okresné úrady robia v mene úradu. Dôvodom je skutočnosť, že úrad je správcom Informačného systému geodézie, kartografie a katastra, v súlade s § 19 ods. 2 zákona č. 215/1995 Z. z.
7. Novelou katastrálneho zákona sa ďalej zavádza všeobecná úprava náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania, a to novým § 24 katastrálneho zákona. Návrh na začatie katastrálneho konania s účinnosťou od 1. pri návrhu na vklad aj označenie právneho úkonu, na základe ktorého sa návrh na začatie katastrálneho konania podáva (ide o právny úkon, na základe ktorého vznikne, zmení sa alebo zanikne právo k nehnuteľnosti - napr. nehnuteľnosť, ktorej sa návrh týka, a to v rozsahu špecifikovanom v § 42 ods. 2 písm. číslo úradného overenia geometrického plánu, a to pri rozdeľovaní alebo zlučovaní pozemkov alebo zriadení vecného bremena alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. žiadosť o zaslanie oznámenia o vykonaní zápisu alebo výsledok prešetrenia údajov elektronickej podobe, a to v prípadoch podľa § 24 ods. 1 písm. V súvislosti s autorizáciu príloh, ak sa podávajú v elektronickej podobe, sa do § 23 ods. 2 katastrálneho zákona dopĺňa odkaz na zákon č. 305/2013 Z. z. Vzhľadom na zavedenie všeobecnej právnej úpravy návrhu na začatie katastrálneho konanie sa vypúšťa pôvodný § 30 ods. Geometrický plán už podľa novely katastrálneho zákona účinnej od 1. Podľa § 24 ods. 1 písm. g) postačí uviesť odkaz na číslo úradného overenia geometrického plánu. Pozor - to neplatí pre geometrické plány overené pred 1. § 79l ods. „K zmluve, verejnej listine alebo k inej listine o právach k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli reálnym rozdelením alebo zlúčením nehnuteľností, k zmluve, verejnej listine alebo k inej listine o vecnom bremene k časti nehnuteľnosti alebo k zápisu údajov podľa § 46 ods. 2 až 4, 6 až 8 je potrebné pripojiť aj geometrický plán, ak bol geometrický plán úradne overený do 30.
8. V prípade návrhu na vklad sa rozširuje rozsah požadovaných príloh, a to o nasledovné prílohy v § 30 ods. Písm. e) vyššie sa vzťahuje len na akciové spoločnosti, v súlade s § 59a ods. 5 zákona č. 513/1991 Zb. Písm. V novelizovanom znení § 30 ods. „Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
9. Do katastrálneho zákona sa dopĺňa možnosť podania návrhu na vykonanie záznamu aj na webovom sídle úradu, prostredníctvom na to určeného elektronického formulára. Toto ustanovenie § 35 ods. 1 posledná veta, spolu s § 43 ods. 3, nadobúdajú účinnosť až 1. Súčasne sa demonštratívne určujú prílohy návrhu na vykonanie záznamu. V prípade, ak sa požaduje vykonanie záznamu na základe údajov, ktoré nevychádzajú z údajov katastra, okresný úrad vyzve navrhovateľa a ďalšie dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu, alebo podali žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.
10. S účinnosťou novely katastrálneho zákona od 1. októbra 2018 bude možné tieto chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti v zmluve po podaní návrhu na vklad opraviť len dodatkom k zmluve. Odôvodnením tejto zmeny je skutočnosť, že pri elektronickom podaní návrhu na vklad nie je možné opraviť tieto chyby doložkou k zmluve. Chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti v zmluve vyhotovenej notárom vo forme notárskej zápisnice sa opravujú postupom podľa § 43 zákona č. 162/1992 Zb.
11. Novelou zákona sa v § 43 ods. Rovnako sa okresnému úradu skracuje lehota na vykonanie záznamu na 30 dní od doručenia návrhu, ak bol podaný prostredníctvom elektronického formulára. Toto ustanovenie § 43 ods. 3, spolu s § 35 ods. 1 posledná veta, nadobúdajú účinnosť až 1. Novela katastrálneho zákona zavádza aj novinku, ktorá má prispieť k dodržaniu lehôt na vykonanie zápisu a predchádzať možnému vzniku škôd. Ide o oprávnenie predsedu úradu rozhodnúť o tom, že na určený čas a v určených konaniach o vklade alebo o zázname bude rozhodovať iný okresný úrad.
12. Novela katastrálneho zákona prináša v § 46 katastrálneho zákona viacero úprav. Keďže § 46 stanovuje podmienky zápisu rozostavaných stavieb, bytov a nebytových priestorov, ich definícia sa z katastrálneho zákona vypúšťa. Rovnako sa vypúšťa, že drobná alebo inžinierska stavba sa zapisuje do katastra spravidla. To spôsobovalo rôzny výklad a odlišné posudzovanie povinnosti zápisu v rámci jednotlivých okresných úradov. Nové znenie § 46 upravuje podmienky zápisu stavieb tak, že ak je stavba ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, musí byť do katastra zapísaná. Rovnako sa stanovujú podmienky pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu alebo nebytového priestoru do katastra.
13. Novela katastrálneho zákona upravuje aj konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte. V § 59 sa do katastrálneho zákona najmä dopĺňa definícia konania o oprave, postup v konaní, špecifikuje sa rozsah údajov a prípady opráv v konaní o oprave. Napríklad sa špecifikuje postup opravy údajov o viacnásobnom vlastníctve, s cieľom vyhnúť sa súdnemu konaniu ak sa účastníci vedia dohodnúť.
14. Ustanovenia § 68 a § 69 katastrálneho zákona boli zákonom č. 212/2018 Z. z. prepracované, a to z dôvodu novej legislatívy upravujúcej ochranu osobných údajov, a vývoja informatizácie spoločnosti.
15. Súpis nehnuteľností obsahuje v súlade s § 69 ods. 9 katastrálneho zákona súpis všetkých nehnuteľností, ku ktorým sa viaže rovnaký právny vzťah k jednej osobe. Ide teda o súpis nehnuteľností, ktoré vlastní alebo spravuje jedna osoba.

Význam katastra pre realitné právo

Myslím si, že v súčasnej spoločnosti je pre každého jednotlivca dôležité (a potrebné) poznať aspoň základné vzťahy ohľadom vlastníctva nehnuteľností, či iných práv k nim. Každý by mal mať aspoň základnú vedomosť o tom, čo je to kataster nehnuteľností, na čo slúži, aké informácie si v ňom môže vyhľadať, kto má na takéto informácie nárok, prípadne koľko takéto úkony stoja. Existencia katastra nehnuteľností robí celé odvetvie realitného práva oveľa prehľadnejším, transparentnejším.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

tags: #činnosti #katastrálneho #úradu #definícia