Podnikanie v oblasti prenájmu nehnuteľností: Čo potrebujete vedieť

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, ktorý sa týka voľného nakladania fyzických a právnických osôb s majetkom v ich vlastníctve, a tým aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti splniť a vo väčšine prípadov aj preukázať autorizovanému orgánu splnenie viacerých podmienok a povinností. Nejde pritom o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie akejkoľvek nehnuteľnosti. Nejde pritom ani o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie nehnuteľností jednotným spôsobom. Podmienky a spôsob regulácie závisia od viacerých okolností, ktoré vyžadujú od prenajímajúcich osôb diferencovaný postup. Len ich poznanie môže dať odpoveď dotknutým osobám na dve kľúčové otázky.

Úvod do problematiky prenájmu nehnuteľností a podnikania

Článok sa zameriava na hľadanie hraníc medzi prenájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a prenájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry. Právna úprava nájmu bytu je konfrontovaná s ustanoveniami o zmluve o ubytovaní, ako aj s českou právnou úpravou. Osobitná pozornosť je venovaná problémom spojeným s využívaním digitálnych platforiem na sprostredkovanie krátkodobého ubytovania (napr. Airbnb). Cieľom článku je kriticky zhodnotiť právnu úpravu nájmu bytu a navrhnúť možné riešenia de lege ferenda. Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy, ako aj právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.

Kedy je prenájom nehnuteľnosti živnosťou?

Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej živnostenský zákon) vychádza z úpravy (§ 4 ods. 1), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j.

Základné a doplnkové služby pri prenájme

Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod. Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením. Nejde pritom o žiadnu nezvyklosť. Naopak, v bežnej praxi sa pri prenajímaní najmä bytových priestorov možno veľmi často stretať so situáciou, kedy sa popri prenájme samotných bytových priestorov súbežne poskytuje aj existujúce vnútorné vybavenie.

V podmienkach živnostenského podnikania súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby vyvoláva dvojité právne účinky. V zásade ide v danom prípade o súbeh dvoch prenájmov, pri ktorom dochádza jednak k vzniku povinnosti prenajímateľa (vnútorne vybaveného) priestoru mať živnostenské oprávnenie na prenájom príslušných nehnuteľných (bytových a nebytových) priestorov, jednak k vzniku povinnosti tejto osoby mať živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí. To za predpokladu, že poskytnutie (prenájom) vnútorného vybavenia je dôvodom k uzatvoreniu dohody o osobitnej úhrade za hnuteľné veci alebo je súčasťou dohodnutej výšky nájomného za vylepšenie podmienok užívania prenajímaných (holo)priestorov. A to bez ohľadu na spôsob a formu uzatvorenej dohody a bez ohľadu na spôsob výpočtu a úhrady (splátok) nájomného, či spôsob účtovania a fakturácie príslušnej úhrady.

Prečítajte si tiež: Starobný dôchodca a dohoda

V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti v kladnom prípade nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba osobitne upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti „Prenajímanie nehnuteľností“ nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou. A nie je to možné ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb, ktoré podmieňujú riadne užívanie nehnuteľnosti, aj súvisiace doplnkové služby.

V aplikačnej praxi sa možno veľmi často stretnúť s prípadmi znenia predmetov podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“ alebo „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“. Obsah tohto označenia vyjadruje zámer prenajímateľa nehnuteľnosti vykonávať prenájom príslušných bytových a nebytových priestorov alebo iných nehnuteľností podnikateľským spôsobom. Nevyjadruje však zámer prenajímateľa, aké služby spojené s prenájmom príslušnej nehnuteľnosti mieni poskytovať doplnkovým (podnikateľským) spôsobom.

1. Ak mieni prenajímateľ poskytovať popri prenájme určitého bytového priestoru v právnom rámci § 663 a nasl.
2. Obdobne to platí aj na poskytovanie nebytových priestorov. Prenajímateľ môže nebytové priestory najčastejšie poskytovať v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, kde popri prenájme určitého nebytového priestoru môže ich prenajímateľ poskytovať zároveň aj ich stráženie. To vyžaduje od prenajímateľa nadobudnúť za uvedeným účelom aj osobitné živnostenské oprávnenie na prenajímanie nebytových priestorov, aj osobitné podnikateľské oprávnenie (licenciu) na strážnu službu, ktorú je možné poskytovať na základe a za podmienok zákona č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o súkromnej bezpečnosti).

V uvedenej súvislosti treba pripomenúť, že ak mieni záujemca ohlásiť živnosť „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“, mal by mať na zreteli, že na úspešné ohlásenie živnosti by mal zároveň - najneskôr ku dňu vzniku živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľností (čo je deň prevzatia úplného ohlásenia živnostenským úradom) - ohlásiť aj živnosť, ktorá má voči prenajímanej nehnuteľnosti charakter súvisiacej doplnkovej služby. V opačnom prípade sa vystavuje riziku, že samotné ohlásenie živnosti s uvedeným označením nespĺňa ku dňu jeho podania charakter živnosti. Uvedená skutočnosť podmieňuje uvedený postup prenajímateľov nehnuteľností (nadobudnúť najmenej dve živnostenské oprávnenia) aj v prípade, ak sa dotknutá osoba rozhodne poskytovať doplnkové služby súvisiace s prenajatou nehnuteľnosťou dodatočne, po určitom čase trvajúceho prenajímania iba (holo)priestorov.

Živnostenský zákon vychádza zároveň z úpravy (ustanovenia § 4 ods. 2), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo inej oprávnenej osobe, napr. ďalšiemu nájomcovi týchto priestorov a za tým účelom ju prenecháva komerčným spôsobom na prechodné alebo dlhodobé parkovanie vozidiel, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie. V praxi ide o veľmi často zanedbávanú povinnosť, ktorá sa vzťahuje na všetky osoby oprávnené užívať uvedené nehnuteľné priestory,v podmienkach živnostenského podnikania bez ohľadu na vlastnícky vzťah k nim (môže ísť o vlastníka, správcu, nájomcu apod.) i bez ohľadu na možné organizačno-právne postavenie (právnu formu).

popri vykonávaní strážnej služby zákaz súbežného vykonávania inej podnikateľskej činnosti ako technickej služby a podnikania v cestnej doprave s ochranou. V praxi to znamenalo pre osobu prevádzkujúcu odstavnú plochu (parkovisko) zákaz súbežného vykonávania strážnej služby podnikateľským spôsobom pod hrozbou zrušenia už vydanej licencie na poskytovanie strážnej služby podľa vtedy platného zákona o prevádzkovaní súkromných bezpečnostných služieb (č. 379/1997 Z. z.). Zároveň sa tým aj vylúčila možnosť poskytovania inej ako základnej služby, ktorá by inak generovala zmenu kvalifikácie prevádzkovania odstavnej plochy z nepodnikateľskej činnosti na podnikateľskú činnosť. Z praxe bolo známe, že v tomto postavení sa najčastejšie objavovali mestá Slovenskej republiky alebo nimi zakladané obchodné spoločnosti, prípadne zriaďované príspevkové organizácie, ktoré veľakrát zanedbávali uvedené súvislosti, čo malo závažné dôsledky na (ne)oprávnenosť konania v predmetnej veci a tým aj na takto získané bezdôvodné obohatenie nadobudnuté z príjmov, ktoré z takejto činnosti plynuli.

Prečítajte si tiež: Podmienky dohody o pracovnej činnosti

Za súčasného právneho stavu [zákon č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o súkromnej bezpečnosti)] už môže dôjsť k súbehu prevádzkovania parkoviska a zároveň aj k vykonávaniu strážnej služby podnikateľským spôsobom jedným právnym subjektom bez ohľadu na to, či ide o právnickú alebo fyzickú osobu.

Na posúdenie rozsahu a spôsobu regulácie poskytovaných ubytovaných služieb je rozhodujúce, či, v akom rozsahu, v akej kvalite (ponuke jedál) a za akých okolností sa spolu s poskytovaním ubytovacích služieb poskytujú aj pohostinské služby. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k poskytovaniu pohostinských služieb, v právnom rámci živnostenského zákona môže mať táto činnosť dvojaký charakter. voľnú živnosť v ostatných prípadoch poskytovania ubytovania v ubytovacích zariadeniach, ktoré neposkytujú pohostinské činnosti, čomu zodpovedajú viaceré prípady kategorizovaných ubytovacích zariadení s nižším zatriedením. Každý, kto sa rozhodne prenechávať do užívania iným, tretím osobám nehnuteľné priestory na ubytovanie, musí prednostne vyriešiť otázku, aký druh živnosti (aké živnostenské oprávnenie) potrebuje k prevádzkovaniu ubytovacích zariadení. Pokiaľ ide o otázku regulácie poskytovania ubytovacích služieb, podľa platného živnostenského zákona je tieto služby možné poskytovať dvojakým spôsobom, a to buď ako regulovanú viazanú živnosť, alebo ako neregulovanú voľnú živnosť. V zjednodušenom chápaní otázky a odpovede možno povedať, že každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá spolu s ubytovacími službami poskytuje aj pohostinskú činnosť, vykonáva regulovanú viazanú živnosť. Prevádzkovateľ ubytovacích zariadení bez poskytovania pohostinských služieb vykonáva neregulovanú voľnú živnosť.

V zásade možno zároveň povedať, že iná štruktúra služieb poskytovaných v spojitosti s ubytovaním nemá vplyv na uvedený dvojaký spôsob regulácie ubytovacích služieb. Neplatí to však absolútne. Odchýlky od uvedenej zásady majú v praxi pomerne veľký význam, čo platí najmä pre okruh osôb, ktoré využívajú možnosti sezónneho poskytovania ubytovacích služieb v súkromí. V právnej podobe je táto zásada premietnutá aj v platnej právnej úprave reprezentovanej prílohou č. 2 živnostenského zákona, ktorá upravuje zoznam viazaných živností, a vyhláškou, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried. Od poskytovania pohostinských služieb ako jedného z kritérií preto možno odvíjať zaradenie (klasifikáciu) ubytovacieho zariadenia do príslušných tried (hviezdičiek), čo v praxi v zásade umožňuje spájať druh živnosti so zatriedením ubytovacieho zariadenia do príslušnej triedy podľa počtu hviezdičiek a tým odvodiť požiadavku na príslušný druh živnostenského oprávnenia (na znenie predmetu podnikania).

Na názornú ilustráciu toho, v ktorých ubytovacích zariadeniach sa (povinne) poskytujú pohostinské činnosti, je uvedené v tabuľkovom prehľade formou označenia ubytovacieho zariadenia šedým rastrom (k tomu pozri prílohu č. 1). Uvedená zásada v praxi neplatí absolútne v tom význame, že ak poskytovateľ ubytovacích služieb zároveň poskytuje aj pohostinské služby, ide vždy o regulovanú viazanú živnosť. To vyplýva z toho, že za pohostinské služby nemožno na podnikateľské účely považovať poskytovanie akýchkoľvek stravovacích služieb. V praxi primárne treba posúdiť obsah pohostinských služieb. Ich (právny) obsah nemožno stotožňovať s významom, ako sa mu prisudzuje v bežnej praxi. Pozitívnym vymedzením pohostinskej činnostisa podľa živnostenského zákona rozumie príprava a predaj jedál a nápojov, ak sa podávajú na priamu konzumáciu na mieste. Na účely živnostenského podnikania, a tým aj na účely posúdenia kvalifikácie charakteru (druhu) živnosti je osobitne dôležité poznanie, žeza pohostinskú činnosť sa nepovažujú niektoré činnosti, ktoré formálne plnia znaky pozitívne vymedzenej pohostinskej činnosti.

Z uvedeného vyplýva, že na otázku, o aký druh živnosti ide v prípade konkrétneho poskytovania ubytovacích služieb spolu s poskytovaním stravovacích služieb, odpoveď možno nájsť aj v skladbe a štruktúre poskytovanej stravy, aj v počte lôžok ubytovacích zariadení. Osobitný praktický význam rozdielneho obsahu pohostinskej činnosti na podnikateľské účely možno uplatniť najmä u poskytovateľov ubytovania v súkromí, u ktorých možno predpokladať poskytovanie ubytovania spolu s prípravou a predajom jedál, nápojov a polotovarov na priamu konzumáciu ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok. V prípade dodržania tejto kapacitnej podmienky je poskytovanie ubytovacích služieb aj spolu s poskytovaním pohostinskej činnosti v plnom neobmedzenom rozsahu voľnou živnosťou. Obdobne o voľnú živnosť pôjde aj v prípade, ak poskytovateľ ubytovacieho zariadenia, ktorý bude poskytovať stravovacie služby, prekročí uvedený počet lôžok. V takomto prípade je však podmienkou, aby skladba poskytovanej stravy neprekročila rámec vyššie uvedeného negatívneho vymedzenia pohostinskej činnosti. To znamená, že aj pre väčší počet osôb môže prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia poskytovať pohostinskú činnosť v rozsahu voľnej živnosti, napríklad ak poskytuje tepelne rýchlo upravované mäsové výrobky a obvyklé prílohy alebo poskytuje bezmäsité jedlá. Možnosť tepelne rýchlo upravovaných mäsových výrobkov zahŕňa najmä možnosť smaženia, grilovania, pečenia mäsových výrobkov, ako sú klobásy, párky a pod., ku ktorým sa podávajú obvyklé prílohy, ako je horčica, kečup, chren, rôzne dresingy a pod.

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR Komárno - posudková činnosť: Ako ich kontaktovať?

Voľbu „vopchať sa“ pod latku regulovanej viazanej živnosti (prevádzkovať ubytovacie zariadenie „na voľnú živnosť“) neumožňuje živnostenský zákon z vyššie uvedených dôvodov prevádzkovateľom chatovej osady triedy 3 a kempingu triedy 3 a 4. V praxi to znamená, že aj keď by prevádzkovateľ uvedených zariadení poskytoval pohostinskú činnosť v uvedenom (negatívnom vymedzení) rozsahu pohostinskej činnosti, prevádzkovanie chatovej osady triedy 3 a kempingu triedy 3 a 4 má vždy charakter viazanej živnosti.

V predchádzajúcich častiach príspevku bola venovaná pozornosť regulácii ubytovacích služieb so súčasným poskytovaním pohostinských služieb v súvislosti s (povinnou) klasifikáciou ubytovacích zariadení do tried, a tým aj s predpokladaným (povinným) poskytovaním pohostinských služieb v zaradeniach určitej triedy (počtu hviezdičiek). V praxi môže vzniknúť a aj vznikajú situácie, ak sa prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia - zaradeného d…

Nájom bytu ako podnikanie podľa Obchodného zákonníka

V kontexte živnostenského zákona, ak prenájom nehnuteľnosti nespĺňa znaky živnosti, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.

Všeobecná definícia podnikania a jej aplikácia na prenájom

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.

V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. V prvom rade možno vylúčiť náhodné konanie alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.

V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého OZ sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podni­kateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Hulmák v požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom vidí požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie na to, aby sa činnosť považovala za podnikanie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.

Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa: a) osoba zapísaná v obchodnom registri, b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia, c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov (napr. advokát, notár, lekár, psychológ, banka a pod.), d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu (t.j. samostatne hospodáriaci roľník zapísaný do evidencie obce podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov), e) zahraničná osoba, ktorá má právo podnikať v zahraničí. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia. právnej úprave. Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť?

Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) (ďalej aj "ŽZ"), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. "živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby (napr. domy hotelového typu)". Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, t.j. Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 ŽZ považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.

#

tags: #činnosti #v #oblasti #nehnuteľností #prenájom #podnikanie