Ako Kúpiť Nehnuteľnosť Počas Manželstva: Dôležité Aspekty a Možnosti

Tento článok sa zaoberá problematikou nadobúdania nehnuteľností počas trvania manželstva na Slovensku, s dôrazom na bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a možnosti, ako s ním nakladať. Vysvetlíme si, čo BSM znamená, ako sa dá ovplyvniť a aké sú výnimky z tohto pravidla. Zameriame sa na situácie, keď jeden z manželov chce nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva, a predstavíme dostupné riešenia.

Čo je Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)?

BSM je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Zjednodušene povedané, BSM je všetok majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva. Nezáleží na tom, či je na liste vlastníctva (LV) napísaný len jeden z vás. To znamená, že ak počas manželstva kúpite nehnuteľnosť, automaticky sa stáva súčasťou BSM, a to aj v prípade, že je na liste vlastníctva uvedený len jeden z manželov. Ide o zákonný režim nadobúdania majetku do spoločného vlastníctva, ktorý existuje len medzi manželmi.

Výnimky z BSM: Kedy Nehnuteľnosť Nepatrí do Spoločného Majetku?

Existujú však výnimky, kedy nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva nepatrí do BSM. Medzi tieto výnimky patria:

• Majetok nadobudnutý pred manželstvom: Ak ste nehnuteľnosť vlastnili ešte pred uzavretím manželstva, táto zostáva vo vašom výlučnom vlastníctve.
• Dedičstvo a dary: Veci nadobudnuté dedením alebo darom počas trvania manželstva sú vo výlučnom vlastníctve toho manžela, ktorý ich zdedil alebo obdržal ako dar. Ak by sa Vám pozemok daroval, tak by išlo o Váš výhradný majetok.
• Transformácia výlučného majetku: Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste vlastnili pred manželstvom, a za získané peniaze kúpite inú nehnuteľnosť, táto nová nehnuteľnosť sa považuje za transformáciu vášho výlučného majetku a nepatrí do BSM. O takúto transformáciu ide napr. v prípade, ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli pred uzatvorením manželstvo (t.j. patrí do Vášho výlučného vlastníctva), tú počas manželstva predáte a následne z kúpnej ceny, ktorú z predaja máte, kúpite inú nehnuteľnosť. V takom prípade ide o vec získanú z výťažku veci vo výlučnom vlastníctve.
• Veci osobnej potreby: Veci, ktoré slúžia osobnej potrebe jedného z manželov, nepatria do BSM.

Dôležité je mať na pamäti, že ak sa na kúpu novej nehnuteľnosti použijú čo aj len sčasti prostriedky z BSM, tak do BSM bude patriť celá nehnuteľnosť.

Ako Nadobudnúť Nehnuteľnosť do Výlučného Vlastníctva Počas Manželstva?

Ak chcete nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva počas trvania manželstva, existuje niekoľko spôsobov:

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

1. Použitie výlučných prostriedkov: Ak celú kúpnu cenu uhradíte z prostriedkov, ktoré nepatria do BSM (napr. peniaze zdedené, darované alebo našetrené pred manželstvom), nehnuteľnosť bude vo vašom výlučnom vlastníctve. Ak auto bude kupované z jej výlučných prostriedkov, ktoré vlastnila pred manželstvom (a má o tom dôkaz napríklad vo forme výpisu z bankového spred manželstva), auto bude po právnej stránke patriť iba jej. Peniaze, ktoré ste získali na základe Vášho dedičského konania sú iba Vašimi výlučnými prostriedkami (veci nadobudnuté dedením sú vylúčené z BSM). Následne ak iba z týchto peňazí kúpite byt, pretransformujete svoj výlučný majetok (peniaze) na iný druh veci (byt). Stále bude tento byt iba Vaším výlučným vlastníctvom.
2. Dohoda o zúžení BSM: Uzavretím dohody o zúžení BSM u notára môžete dosiahnuť, že konkrétna nehnuteľnosť nebude patriť do BSM, aj keď ju nadobudnete počas trvania manželstva. Touto dohodou bude Váš byt vyňatý z predmetu BSM. Môžete sa s Vaším manželom dohodnúť na tom, že konkrétny byt napriek tomu, že ho kupujete počas trvania manželstva, nebude patriť do BSM. Na to, aby takáto dohoda bola platná musí spĺňať zákonné predpoklady upravené v ustanovení § 143a ods. 3 OZ. Podmienkou pre platnosť takejto dohody je jej spísanie formou notárskej zápisnice. Na základe toho Vám odporúčam vyhľadať notára vo Vašom okolí, súčasne s Vaším manželom sa dostaviť k nemu a uzatvoriť priamo pred ním predmetnú dohodu, ktorú on spíše vo forme notárskej zápisnice.
3. Darovacia zmluva: Ak Vám nehnuteľnosť daruje tretia osoba, táto nehnuteľnosť sa nestane súčasťou BSM, ale bude vo vašom výlučnom vlastníctve. Veci získané darovaním sú totiž z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) vylúčené.
4. Zápisnica s manželom pri kúpe bytu: Ďalšia možnosť je, ktorú robia ľudia v týchto prípadoch je, že kúpite byt s rodičmi (pretože oni tiež do toho dávajú peniaze) a hneď po kúpe ten svoj podiel Vám darujú. Takto zaistíte, že ste do nehnuteľnosti investovali viac peňazí ako manžel a tým pádom budete mať aj väčší podiel ako on.

Súhlas Manželov pri Nakladaní s Majetkom v BSM

V zmysle Občianskeho zákonníka platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je úkon neplatný. K bežným veciam patrí napr. obstarávanie nákupov potravín, bežného ošatenia či iných osobných potrieb spoločného dieťaťa manželov v primeranom rozsahu alebo bežné opravy v domácnosti. Forma súhlasu nie je zákonom stanovená, a teda súhlas môže byť vyjadrený písomne, ústne alebo aj konkludentne. Ak bola kúpna zmluva uzatvorená len jedným z manželov bez súhlasu druhého manžela, ide o relatívne neplatný právny úkon. Uvedené znamená, že kúpna zmluva je platná dovtedy, pokým sa druhý manžel nedovolá jej neplatnosti. V prípade úspešného dovolania sa relatívnej neplatnosti, sú účastníci zmluvy povinní vydať si tzv. bezdôvodné obohatenie, teda to čo si vzájomne plnili na základe zmluvy. Kupujúci je tak povinný vydať nehnuteľnosť a predávajúci kúpnu cenu.

Predaj Nehnuteľnosti Nadobudnutej Počas Manželstva

Plánujete predať byt či dom, ktorý ste nadobudli počas manželstva? Je to bežná životná situácia, no z právneho hľadiska je oveľa komplikovanejšia ako bežný predaj. Ak teda predávate byt, ktorý ste zdedili po rodičoch, môžete ho predať sami. Na zmluve o uzavretí budúcej zmluvy ako i na samotnej budúcej zmluve - zmluve o prevode nehnuteľnosti - by správne mali byť ako zmluvné strany uvedení účastníci - na jednej strane predávajúci a kupujúci na strane druhej - teda vaša manželka a vy. Pokiaľ ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, taká zmluva je neplatná. Neplatným je taký právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu alebo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak by ste aj v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, avšak váš podpis by k zmluve nebol pripojený, ani v takom prípade by nenastali právne účinky - nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti.

Hypotéka a BSM

Okamihom, keď ste vstúpili do manželstva, platíte úver spoločne, teda zo spoločných príjmov. V bezpodielovom spoluvlastníctve platí, že príjem jedného z manželov je aj príjmom druhého manžela. Ak ste v banke spoludlžníci, nie je rozhodujúce, kto je hlavný a kto je vedľajší spoludlžník. Ak na účel kúpi domu ste si zobrali úver, kde manžel je dlžníkom a vy spoludlžníkom, ktorý splácate zo spoločných peňazí /vyplatená mzda, materské/, potom nie je právny dôvod, aby ste neboli uvedená v kúpnej zmluve a dom bude patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov v súlade s ust. § 143 Obč. zákonníka.

Rozvod a Vysporiadanie BSM

V prípade rozvodu sa majetok patriaci do BSM delí medzi manželov. Ak sa manželia nedohodnú na vysporiadaní BSM, rozhodne o ňom súd. Pri rozdelení majetku súd zohľadňuje hodnotu majetku, potreby maloletých detí a príspevok každého z manželov k nadobudnutiu majetku.

Investície do Spoločného Majetku a Rozvod

Pri rozvode sa majetok získaný počas manželstva automaticky považuje za bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), teda každý z vás má nárok na polovicu. Avšak podľa § 150 Občianskeho zákonníka je možné uplatniť nárok na vyrovnanie za investície zo svojich prostriedkov na spoločný majetok. Takže, ak sa preukáže, že ste investovali viac ako váš manžel, môžete žiadať, aby to súd zohľadnil pri vyrovnaní. V prípadoch, keď ste investovali výrazne viac, máte možnosť uzavrieť dohodu s manželom o pomernom rozdelení majetku podľa príspevkov. Ak nedosiahnete dohodu, súd môže pri rozvode zohľadniť aj tieto investície. Tiez treba myslieť na infláciu. Napríklad keby ste pred 30timi rokmi investovali 100.000 korún, pričom hodnota bytu mohla byť 300.000 korún, tak ste síce investovali 1/3 ale pri vysporiadaní o 30 rokov, to uz nebude 1/3, pretože taky byt stojí teraz 150 tisíc eur a vaša investícia 3000 eur (v prepočte na eurá), je len 1/50tina ceny. Súd zaráta 3000 eur a nie 1/3.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

tags: #ako #kupit #nehnutelnost #pocas #manzelstva