Čo by mala spĺňať vzorová zmluva o nájme

Či už prenajímate byt, kanceláriu alebo inú nehnuteľnosť, nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na to, čo by mala obsahovať kvalitná nájomná zmluva, s ohľadom na platnú legislatívu a judikatúru.

Právny rámec nájmu

Podmienky nájmu bytu alebo nebytového priestoru upravujú platné právne predpisy. Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, je Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.). Legálna definícia týchto pojmov je uvedená v § 2 ods. 1 a ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.), ako aj v § 43b ods. 2 stavebného zákona (zákon č. O tom, či ide o byt alebo nebytový priestor, nerozhoduje skutočnosť, na aký účel sa daný priestor využíva, napr. Zo súdnej praxe vyplýva, že: „Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt, je kolaudačný stav a nie stav faktický, t. j. spôsob užívania miestnosti alebo súboru miestností.“ (napr. Rozhodnutie NS SR z 29. mája 2002, sp. zn.

Na úpravu právnych vzťahov, ktoré vznikajú pri nájme bytu alebo nájme nebytového priestoru, sa používajú všeobecné a špeciálne právne predpisy. V niektorých prípadoch sa nájom bytu riadi aj inými špeciálnymi zákonmi, ako sú napr. zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) alebo zákon o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. To znamená, že ak sa napr. uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý bol postavený z finančných prostriedkov štátu, tak sa na takýto nájomný vzťah prednostne vzťahujú ustanovenia zákona č. 443/2010 Z. z. V prípade nájmu nebytového priestoru je všeobecným právnym predpisom Občiansky zákonník a špeciálnym právnym predpisom je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. V tomto špeciálnom zákone však nie je upravená napr. situácia, ak nájomca aj po skončení nájmu aj naďalej užíva nebytový priestor. To je však upravené vo všeobecnom predpise, a to v § 676 ods. 1.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

V príslušnom zákone, podľa ktorého sa spravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, sú uvedené obsahové náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré sú obligatórne. Väčšinou nájomná zmluva obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu (§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa nájom bytu uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), nájomná zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, ktoré sú uvedené v § 3 ods. Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa zákona o dotáciách a sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.) musí obsahovať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 12 ods. V porovnaní s inými zmluvami o nájme bytu je sociálne bývanie v takomto byte poskytované iba nájomcovi, ktorý musí spĺňať podmienky uvedené v § 22 ods.

Obligatórne (podstatné) obsahové náležitosti zmluvy o nájme nebytového priestoru sú upravené v § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č.

Prečítajte si tiež: Polovičný invalidný dôchodok: Postup a kritériá

Zhrnutie povinných náležitostí:

1. Označenie zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
2. Predmet nájmu: Dôkladný opis prenajímanej nehnuteľnosti (adresa, číslo bytu, poschodie, súpisné číslo, parcelné číslo pozemku, katastrálne územie). V prípade nebytového priestoru jeho presná identifikácia.
3. Rozsah užívania: Počet izieb, výmera obytnej plochy, príslušenstvo (pivnica, balkón, garáž).
4. Výška nájomného: Konkrétna suma, frekvencia platieb (mesačne, štvrťročne), spôsob platby (prevodom, v hotovosti).
5. Úhrady za služby: Výška zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu (voda, plyn, elektrina, teplo, odvoz odpadu), alebo spôsob ich výpočtu.
6. Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú (s presným dátumom ukončenia) alebo neurčitú.
7. Opis stavu bytu: Stav pri prevzatí a odovzdaní bytu, prípadné závady.
8. Vyhlásenie nájomcu: Pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

Doba trvania nájmu a ukončenie zmluvy

Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak lehota nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme bytu sa uzavrela na dobu neurčitú. To znamená, že ak nedôjde k dohode zmluvných strán, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku (§ 685 ods. Nájomca bytu je aj po výpovedi zmluvy o nájme bytu chránený tým, že mu Občiansky zákonník v niektorých prípadoch priznáva právo na tzv. Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) v § 3 ods. 1 obligatórne stanovuje dobu určitú, a to max. šesť rokov. Podľa § 12 ods. 2 zákona o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. V zákone sú uvedené výnimky, kedy a s akým nájomcom je možné uzatvoriť zmluvu o nájme bytu postaveného z finančných prostriedkov štátu na max. 1 rok alebo na max.

Podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.) musí nájomná zmluva obsahovať okrem iného aj čas, na ktorý sa uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas. V prípade ukončenia zmluvy o nájme nebytového priestoru platia ustanovenia zákona č. Zmluvu o nájme nebytového priestoru uzatvorenú na určitý čas môže prenajímateľ alebo nájomca písomne vypovedať pred uplynutím času len z dôvodov uvedených v zákone (§ 9 ods. 2 a ods. 3 zákona č.

Odporúčané doložky v nájomnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré môžu predísť sporom a chrániť záujmy oboch strán:

1. Rozdelenie zodpovednosti za drobné opravy: Ujasniť, kto je zodpovedný za aké opravy a údržbu (napr. výmena žiaroviek, oprava batérie). Na drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu upravuje § 5 až § 9 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z.
2. Počet vyhotovení zmluvy: Uviesť, že každá strana obdrží jedno vyhotovenie zmluvy.
3. Podmienky výpovede: Okrem zákonných dôvodov je možné dohodnúť aj ďalšie podmienky, za ktorých môže byť zmluva vypovedaná.
4. Hrubé porušenie zmluvných podmienok: Jasne definovať, čo sa považuje za hrubé porušenie zmluvných podmienok (napr. rušenie nočného kľudu, neplatenie nájomného).
5. Právo prenajímateľa na kontrolu priestoru: Dohodnúť periodic­itu a podmienky, za ktorých má prenajímateľ právo na kontrolu prenajatého priestoru.
6. Finančná zábezpeka (depozit): Dohodnúť výšku finančnej zábezpeky, ktorá slúži ako ochrana pred neplatičmi, resp. poškodením bytu. Uviesť podmienky jej vrátenia po skončení nájmu. Odporúča sa dohodnúť aj povinnosť nájomcu doplniť výšku finančnej zábezpeky, ak klesne pod dohodnutú sumu. Napr. v § 12 ods. 7 a 8 zákona č. 443/2010 Z. z. alebo v § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.
7. Prílohy k zmluve: Kópia listu vlastníctva, kópia kolaudačného rozhodnutia, preberací a odovzdávajúci protokol, ktorý obsahuje opis zariadenia bytu, resp. nebytového priestoru, stav meračov energií.

Zánik nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka môže zaniknúť tak, že nájom bytu neprechádza na nikoho (absolútny zánik), ale aj tak, že nájom prechádza na zákonom určené osoby (napr. Občiansky zákonník v § 706, ods. 1, v § 707, ods. Ak zmluva o nájme bytu zaniká na základe právnych úkonov (výpoveď, dohoda), je potrebná písomná forma týchto úkonov. Teda zmluva o nájme bytu môže byť ukončená písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu je potrebné zdôrazniť, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v zákone, napr. v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v § 7 zákona č. 98/2014 Z.

Zmluva o nájme bytu môže byť ukončená aj na základe právnych udalostí, a to je:

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na úpravu kúpeľne pre osoby s ŤZP: Čo potrebujete vedieť

• smrť nájomcu, ak nie sú splnené podmienky prechodu nájmu bytu (§ 706, ods. 1 Občianskeho zákonníka),
• zničením bytu (§ 680 ods.

Zmluva o nájme nebytového priestoru môže byť ukončená dohodou alebo výpoveďou. V bode 3 tohto článku sú uvedené ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. Ako bolo v článku vyššie spomenuté, na zánik nájmu nebytového priestoru sa vzťahuje všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o nájme (§ 676 ods. 2). Nájom dojednaný na dlhšie ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšie sa obnovuje na tento čas.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka vs. Zákona o krátkodobom nájme bytu

Náš právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme byt. Vo všeobecnosti rozdiel medzi týmito zákonmi pri nájme bytu je ten, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu. Pre nájomcu je tak výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Nevýhodou pre prenajímateľa pri tejto zmluve je dlhšia výpovedná doba. Tá je totiž minimálne trojmesačná. Prenajímateľ navyše môže vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.

Výraznou nevýhodou tejto zmluvy je povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu. V určitých prípadoch nájomca nemôže ostať bez možnosti bývania, a to ani v prípade, že je povinný sa z bytu vysťahovať. Bytovú náhradu však nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť stále, ale iba v prípade ak sa nájom skončí z určitých zákonom vymedzených dôvodov, ako napr. keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba, alebo v prípade, ak je nájomca v hmotnej núdzi.

Nájomca je v neposlednom rade chránený aj v prípade výpovede, ak namietne na súde neplatnosť výpovede. V takomto prípade sa má za to, že výpoveď z nájmu bytu nastáva až rozhodnutím súdu o tom, že výpoveď zo strany prenajímateľa bola platná. Nájom sa tak končí až rozhodnutím súdu.

Prečítajte si tiež: Opatrovanie ZŤP: Všetko, čo potrebujete vedieť

Špecifikom nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je to, že v zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania. Môže to byť rok, tri roky, päť rokov, ale aj doba neurčitá. Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Je potrebné dodať, že nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje ako iné nájomné zmluvy (napr. nájomná zmluva na auto). Pri iných nájomných zmluvách, ak nájomca pokračuje v užívaní predmetu nájmu aj po skončení zmluvy a prenajímateľ to nenamietne na súde, dochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok.

Naproti nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.

Pre nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je charakteristické obmedzené trvanie zmluvy. Zmluvu možno uzatvoriť maximálne na dobu dvoch rokov. Zmluvu možno následne predlžiť dvakrát opäť o najviac dva roky. Dokopy tak nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať šesť rokov.

Daňové aspekty prenájmu

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda;teplo na kúrenie;elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu;osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;odvádzanie odpadovej vody;odvoz smetí;čistenie žúmp a komínov;koncesionárske poplatky;a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná, a to najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace. Takto dohodnuté ustanovenia nájomnej zmluvy tak v praxi následne spôsobujú vznik ďalších právnych problémov, ktoré môžu napr. spočívať v tom, že nájomca sa odmietne vysťahovať po dvoch mesiacoch s odôvodnením, že má za to, že táto dohoda o výpovednej dobe je pre rozpor s právnou úpravou Občianskeho zákonníka neplatná. Z týchto sporov je často jediným východiskom ich riešenie súdnou cestou, s čím je okrem iného spojený aj vznik ďalších nákladov. V takýchto prípadoch sú náklady zmluvných strán v konečnom dôsledku oveľa vyššie než náklady za poskytnutie kvalitnej právnej pomoci pri koncipovaní zmluvy.

V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru). Do tretice možno uviesť v praxi taktiež častý prípad, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa).

tags: #co #ma #splnat #zmluva #o #najme