Pozemkové spoločenstvá: Zrušenie spoločnej nehnuteľnosti a jeho dôsledky

Zrušenie spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom spoločenstve je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a historických súvislostí. Tento článok sa zameriava na aktuálnu právnu úpravu, dôsledky zrušenia spoločnej nehnuteľnosti a zmeny, ktoré priniesol nový zákon o pozemkových spoločenstvách.

Historický kontext spoločnej nehnuteľnosti

Spoločná nehnuteľnosť je výsledkom dlhodobého vývoja vlastníctva pôdy na Slovensku. Korene siahajú do 18. a 19. storočia, keď tereziánske a jozefínske reformy umožnili roľníkom získať vlastnícke práva, najmä k pasienkom a lesom. Podobný princíp fungoval aj v komposesorátoch, združeniach šľachtických rodín, ktoré spoločne vlastnili rozsiahle lesné územia. Tieto formy kolektívneho vlastníctva sa často nerozdelili, čo viedlo k ich pretrvaniu až do druhej polovice 20. storočia.

Po roku 1948 bol majetok urbárskych a podielnických spoločenstiev zoštátnený alebo ponechaný v právne nevysporiadanom stave. Až po zmene režimu v 90. rokoch sa začala riešiť otázka vlastníckych vzťahov k pôde, čo viedlo k prijatiu osobitnej právnej úpravy, ktorá transformovala majetok niekdajších spoločenstiev do režimu tzv. spoločnej nehnuteľnosti. Tento režim, pôvodne spravovaný zákonom č. 181/1995 Z. z., bol neskôr nahradený zákonom č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

Aktuálna právna úprava a pozemkové spoločenstvá

Zákonodarca zámerne rozhodol, že spoločná nehnuteľnosť sa nebude spravovať podľa Občianskeho zákonníka, ale podľa osobitného režimu definovaného v zákone č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, najmä v ustanoveniach § 8 až § 11. Tento zákon upravuje práva a povinnosti pozemkových spoločenstiev, ich vnútornú organizáciu a fungovanie, ako aj vzťahy so Slovenským pozemkovým fondom a správcami lesného majetku štátu.

Medzi hlavné charakteristiky spoločnej nehnuteľnosti patrí:

Prečítajte si tiež: Prehľad domovov dôchodcov Košický kraj

• Nemožnosť rozdelenia: Spoločnú nehnuteľnosť nie je možné rozdeliť ako pozemok v podielovom spoluvlastníctve.
• Spoluvlastnícky podiel: Spoluvlastnícky podiel sa viaže na celú nehnuteľnosť.
• Zrušenie spoluvlastníctva: Zrušenie spoluvlastníctva je možné len prostredníctvom pozemkových úprav.
• Predkupné právo: Predkupné právo sa uplatňuje inak ako pri bežnom podielovom spoluvlastníctve. Ponuku zabezpečuje výbor pozemkového spoločenstva zverejnením vhodným spôsobom.
• Členstvo v spoločenstve: S vlastníctvom podielu automaticky vzniká členstvo v spoločenstve.

Zmeny v zákone o pozemkových spoločenstvách

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky predložilo návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tento návrh reaguje na skúsenosti z aplikačnej praxe, ako aj na dlhodobé problémy vyplývajúce z existencie spoločnej nehnuteľnosti.

Medzi najzásadnejšie zmeny patrí:

• Odstránenie princípu nedeliteľnosti: Návrh zákona odstraňuje princíp nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti s ponechaním princípu nemožnosti zrušenia a vysporiadania jej spoluvlastníctva s výnimkou postupu definovanom pri pozemkových úpravách. To znamená, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o úplnom alebo čiastočnom zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva postupmi, ktoré upravuje platný právny poriadok.
• Nadobúdanie vlastníctva podielov spoločenstvom: Zavádza sa možnosť pre spoločenstvo nadobúdať vlastníctvo podielov spoločnej nehnuteľnosti, avšak len do limitu 49 % podielu. Tento postup je podmienený súhlasom spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. Spoločenstvo môže v mene svojich členov uzatvárať zmluvu o nadobudnutí vlastníctva podielu spoločnej nehnuteľnosti v prospech členov spoločenstva. Cieľom je umožniť spoločenstvám získavať vlastníctvo drobných podielov a kumulovať ich, alebo ich rozdeliť medzi spoluvlastníkov.
• Úprava predkupného práva: Precizuje sa úprava ustanovení o predkupnom práve, resp. o jeho vylúčení, s cieľom jasnejšie formulovať tieto ustanovenia bez závažnejšej zmeny ich doterajšieho významu.
• Prevod a prechod vlastníctva: Ustanovuje sa, že pri prevode a ani pri prechode nemôže dôjsť k zmene vlastníctva podielov spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých jej parcelách, ale vždy na všetkých.
• Vzťahy s fondom a správcom: Dôležitým prínosom je precizovanie vzťahov spoločenstva so Slovenským pozemkovým fondom a so správcom (Lesy Slovenskej republiky, š. p.). Fond už nebude mať povinnosť uzatvárať so spoločenstvom nájomnú zmluvu, ale spoločenstvo bude automaticky užívateľom podielov, pričom fond bude mať nárok na podiel zo zisku. Zrovnoprávňuje sa postavenie správcu s postavením fondu.

Dôsledky zrušenia spoločnej nehnuteľnosti

Zrušenie spoločnej nehnuteľnosti má niekoľko dôležitých dôsledkov:

• Zmena vlastníckych vzťahov: Zrušením sa mení charakter vlastníctva z nedeliteľného spoluvlastníctva na klasické podielové spoluvlastníctvo alebo individuálne vlastníctvo, v závislosti od spôsobu vysporiadania.
• Možnosť individuálneho nakladania s pozemkami: Po zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva môžu jednotliví vlastníci nakladať so svojimi pozemkami individuálne, čo môže viesť k efektívnejšiemu využívaniu pôdy.
• Zánik členstva v spoločenstve: V prípade úplného zrušenia spoločnej nehnuteľnosti a vysporiadania všetkých spoluvlastníkov zaniká členstvo v pozemkovom spoločenstve.
• Daňové dôsledky: Zrušenie spoločnej nehnuteľnosti a vysporiadanie spoluvlastníctva môže mať daňové dôsledky, ktoré je potrebné zohľadniť.

Konanie vo veci vedenia registra

V ustanoveniach o konaní vo veci vedenia registra pozemkových spoločenstiev dochádza k vyčleneniu tých konaní, ktoré sa budú viesť ako správne konania (konanie o zápise spoločenstva do registra a konanie o zápise zrušeného spoločenstva s dodatkom „v likvidácii“, ak o tom rozhodlo valné zhromaždenie), zatiaľ čo ostatné konania budú mať len evidenčný charakter (zmeny údajov v registri a výmaz zrušeného spoločenstva z registra). Z dôvodu zníženia náročnosti konania sa navrhuje zníženie sadzby správneho poplatku.

Rozlišuje sa medzi konaniami, ktorých výsledkom bude rozhodnutie, resp. zápis údaju s konštitutívnym účinkom (konanie o zápise spoločenstva do registra, konanie o zápise zrušenia spoločenstva, výmaz spoločenstva z registra), a konaniami o zápise údajov len s deklaratórnym účinkom (prakticky všetky konania o zápise zmien údajov v registri).

Prečítajte si tiež: Ako ušetriť na odvodoch pri zamestnávaní dôchodcu

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a jeho zrušenie

tags: #pozemkové #spoločenstvo #zrušenie #spoločnej #nehnuteľnosti #dôsledky