Ako sa vyhnúť problémom pri kúpe nehnuteľnosti: Kontrola pred zaplatením zálohy

Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote. Aby ste sa vyhli strate peňazí a času, je nevyhnutné venovať pozornosť nielen technickému stavu, ale aj právnym, zmluvným a finančným aspektom obchodu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, čo by ste mali skontrolovať pred zaplatením zálohy, aby ste sa uistili, že vaša investícia je bezpečná.

I. Právna previerka nehnuteľnosti

Právna previerka je základným krokom pri kúpe nehnuteľnosti. Zahŕňa overenie rôznych aspektov vlastníctva a právnych obmedzení, ktoré by mohli ovplyvniť vaše budúce užívanie nehnuteľnosti.

1. List vlastníctva (LV)

Základným krokom je overenie aktuálneho Listu vlastníctva (LV) na katastrálnom portáli. LV obsahuje dôležité informácie o vlastníctve, záložných právach, vecných bremenách a iných obmedzeniach.

• Záložné právo (Hypotéka): Je bežné, že na nehnuteľnosti viazne hypotéka predávajúceho. Je dôležité overiť si výšku hypotéky a dohodnúť sa s predávajúcim na spôsobe jej vyplatenia. Ak sa kúpa financuje z hypotéky, peniaze z banky musia ísť predávajúcemu ako posledné, až po vyplatení vlastných zdrojov kupujúceho. Áno, je to nevyhnutné.

• Vecné bremeno: Napríklad právo doživotného bývania inej osoby. Tieto práva prechádzajú na nového majiteľa a môžu zásadne obmedziť vaše užívanie domu alebo bytu.

  Prečítajte si tiež: Dôchodok na Slovensku: Sprievodca

• Exekúcia alebo Plomba: Dávajte extrémny pozor na exekúciu, prebiehajúce dedičské konanie alebo tzv. plomby. Plomba signalizuje prebiehajúce konanie na katastri (napr. vklad iného práva). JUDr. Milan Ficek upozorňuje, že je dôležité skontrolovať LV aj v deň podpisu kúpnej zmluvy, aby sa predišlo prebiehajúcej plombe alebo exekúcii.

2. Typ vlastníctva

Je dôležité zistiť, či ide o osobné alebo družstevné vlastníctvo.

• Družstevný byt: Ak ide o družstevný byt, predávajúci nevlastní priamo nehnuteľnosť; vlastní ju bytové družstvo. Je nevyhnutné preveriť stanovy družstva a zistiť, či je splatená tzv. anuita.

3. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Ak predávajúci nadobudol nehnuteľnosť počas manželstva, zvyčajne patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Aj keby predával iba jeden manžel, vyžaduje sa súhlas (prípadne podpis) druhého manžela.

4. Prístupová cesta

Ak cesta k pozemku nie je verejná (obecná), musí byť na súkromnom pozemku zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu v prospech kupovanej nehnuteľnosti.

5. História nadobudnutia

Overte si, ako predávajúci nadobudol nehnuteľnosť. Vlastník mohol získať nehnuteľnosť podvodom. Riešili sme prípad, keď predávajúci predával garáž, ktorú nadobudol pred 2 mesiacmi. Nevysvetlil po priamej osobnej otázke, prečo predáva garáž tak skoro. Požiadali sme ho o kontakt na predchádzajúceho predávajúceho. Odmietol. A to je "red flag".

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

II. Zmluvná dokumentácia

Zmluvná dokumentácia je kľúčová pre zabezpečenie vašich práv a povinností. Nikdy nepodpisujte zmluvu neprečítanú alebo bez kontroly právnikom.

1. Rezervačná zmluva

Uzatvára sa po dohode o cene a slúži na „zmrazenie“ ponuky po dohodnutú dobu (napr. 4-8 týždňov pre vybavenie hypotéky). Musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti a kúpnu cenu. Rezervačný poplatok (obvykle 3 - 5 % ceny) sa skladá u tretej strany (realitnej kancelárie) a započítava sa do ceny. V zmluve by mali byť písomne uvedené všetky dôležité podmienky a prísľuby (napr. zariadenie, ktoré zostane v byte).

2. Kúpna zmluva

Musí byť písomná a obsahovať presnú špecifikáciu nehnuteľnosti podľa katastra, dohodnutú cenu a platobné podmienky. K nej sa prikladá aj potvrdenie správcu, že predávajúci nemá nedoplatky (pri byte). Samotné nastavenie kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady je kľúčovou časťou každej revízie.

3. Spôsob platby

Vyhnite sa platbe v hotovosti, ktorá je pri sumách nad 15 000 € nezákonná a nesie riziko krádeže a podvodu.

• Notárska úschova peňazí: Kupujúci zloží kúpnu cenu notárovi, ktorý je nezávislý.
• Banková vinkulácia/úschova: Peniaze sú uložené na viazanom účte a banka ich uvoľní až po predložení stanovených dokumentov (napr. právoplatné rozhodnutie o vklade vlastníckeho práva).
• Notárska úschova vs. Banková úschova: Zistite si, koľko stojí notárska úschova v porovnaní s bankovou.

4. Návrh na vklad

Návrh na vklad sa podáva na katastrálny odbor. Konanie trvá štandardne 30 dní (poplatok 66 €) alebo 15 dní pri urýchlenom konaní (poplatok 266 €). Kataster preskúma zmluvu z hľadiska formy aj obsahu.

Prečítajte si tiež: Potrebné body pre invalidný dôchodok

5. Developerská zmluva

Developerské zmluvy patria medzi najkomplikovanejšie a často obsahujú podmienku zaplatenia 100 % kúpnej ceny ešte predtým, ako kupujúci nadobudne vlastníctvo.

• Platba pred kolaudáciou: Čo ak developer žiada celú sumu pred kolaudáciou? Je to vysoko rizikové, pretože v prípade úpadku developera môžete prísť o peniaze.

III. Technický stav nehnuteľnosti

Technický stav nehnuteľnosti je dôležitý pre vaše budúce bývanie a náklady na údržbu.

1. Kontrola stavu

• Vlhkosť a izolácie: Skontrolujte pivnice a suterény, hľadajte vlhké mapy, plesne a zatuchnutý zápach.
• Rozvody: Zistite vek a stav elektrických, vodovodných a kanalizačných rozvodov.
• Zamlčané vady: Chýbajúca ochrana pred skrytými vadami ako plesne či problémy s elektrinou.

2. Územný plán

Musíte zistiť, či je pozemok určený na výstavbu (stavebný pozemok).

• Regulačné podmienky: Územný plán môže obmedziť, čo a ako veľa môžete postaviť (max. výška budovy, zastavanosť pozemku).
• Ochranné pásma: Zistite, či cez pozemok nevedú siete (plyn, vysoké napätie), ktoré vytvárajú ochranné pásma a zásadne obmedzujú, kde môžete stavať.

IV. Ďalšie dôležité aspekty

1. Daň z nehnuteľnosti

Túto daň platíte obci/mestu každoročne.

2. Odovzdanie nehnuteľnosti

Po povolení vkladu do katastra nasleduje fyzické odovzdanie.

• Protokol o odovzdaní: Dátum odovzdania, stav meračov energií (plyn, elektrina, voda - pre prepis u dodávateľov) a zoznam odovzdaných kľúčov. Na základe protokolu si nový majiteľ prepisuje energie na seba.
• Elektromer: Pri odovzdávaní a preberaní bytu prostredníctvom realitnej maklérky sa zistilo, že číslo elektromeru, cez ktorý bola dodávaná elektrická energia, nesedí s číslom registrovaným v evidencii Západoslovenských elektrární.

3. Overenie identity

Vždy si overte totožnosť predávajúceho občianskym preukazom a skontrolujte, či meno sedí s listom vlastníctva. Podvodníci môžu falšovať LV alebo sa vydávať za vlastníka.

4. Predkupné právo

Ak kupujete podiel alebo je viac vlastníkov, musí byť písomne ošetrené vzdanie sa predkupného práva, ak existuje.

5. Rizikové faktory

• Nezapísané sľuby: Nikdy neverte ústnym prísľubom (napr. rekonštrukcia cesty).
• Unáhlenosť: Nepodpisujte zmluvy pod časovým tlakom realitného makléra.

V. Splátkový kalendár

V niektorých prípadoch je možné dohodnúť sa s predávajúcim na splátkovom kalendári. Je dôležité vedieť, aké sú možnosti a obmedzenia.

1. Dohoda so zamestnávateľom

Je možné dohodnúť sa so zamestnávateľom na splátkovom kalendári dlhu na 1 rok, ak zamestnávateľ navrhuje iba 6 mesiacov. Aká je maximálna dĺžka splátkového kalendára podľa zákona? Podľa ust. § 191 ods. (3) Zákonníka práce, ak zamestnanec uzná záväzok nahradiť škodu v určenej sume a ak s ním zamestnávateľ dohodne spôsob náhrady, je zamestnávateľ povinný uzatvoriť dohodu písomne, inak je dohoda neplatná.

2. Notárska zápisnica

Je možné vyhotoviť notársku zápisnicu týkajúcu sa splátkového kalendára. Ak by ste chceli podpísať notársku zápisnicu ako exekučný titul, z ktorej by vyplývalo, že pri neuhradení jednej zo splátok sa stáva splatný celý dlh naraz, tu treba vedieť, že veriteľ by nemusel podávať návrh na súd, ale mohlo by predmetnú zápisnicu podať priamo na exekučné konanie cestou súdneho exekútora, lebo notárska zápisnica je exekučným titulom v zmysle ust. Preto treba zvážiť podpísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu, keďže je možné, že samotná pohľadávka už je premlčaná a veriteľ chce len dosiahnuť úhradu premlčaného dlhu.

3. Exekučný dlh

Ak máte exekučný dlh, môžete požiadať o splácanie v splátkach. Musí vám exekútor vyhovieť? Nakoľko vaša pohľadávka presahuje sumu 5.300,- EUR, exekútor by vám plnenie vymáhaného nároku v splátkach povolil len so súhlasom oprávneného. Ak tento na to súhlas nedá, exekútor Vám plnenie v splátkach nepovolí. Žiadosť si však podať môžete, avšak nemusí jej vyhovieť. Závisí to teda od vyjadrenia oprávneného. Uvedené ustanovuje § 61g ods.

4. Splátkový kalendár bez podpisov

Ak dlžnú sumu vymáha súdny exekútor, vo veci musel byť vydaný platobný rozkaz alebo rozsudok, v zmysle ktorých ste boli zaviazaný k úhrade a k úhrade trov súdneho konania, potom v zmysle ust par. 61g/ exek. poriadku pri žiadosti o splátkový kalendár musí byť prvá splátka vo výške min. 50 eur, celkový dlh musí byť uhradený v max. Ak Vás kontaktovala vymáhačská spoločnosť a vo veci nebol vydaný platobný rozkaz alebo rozsudok, pričom od splatnosti zročnej splátky uplynuli viac ako 3 roky, nepodpisujte žiadne uznanie dlhu, dohodu o splátkach alebo dohodu o zrážkach zo mzdy.

5. Potvrdenie o prevzatí splátky

Ak sa dve osoby dohodli na splácaní dlhu v hotovosti, všeobecný vzor potvrdenia neexistuje. Dôležité je, aby takéto potvrdenie obsahovalo na základe akého titulu platí sumu, kedy ju zaplatil, kto v prospech koho ju platí a podpis dlžníka a veriteľa.

VI. Príklady z praxe

• Problémy s elektromerom: Pri odovzdávaní a preberaní bytu sa zistilo, že číslo elektromeru nesedí. Nový majiteľ bol upozornený, ale nekontaktoval ZSE Energia včas. V tomto prípade nie je predávajúci zodpovedný za administratívne pochybenie ZSE Energia a ani za nečinnosť nového majiteľa.

• Nedostupnosť bytu pred vysťahovaním: Kupujúci sa snažili dostať do bytu pred vysťahovaním predávajúcich, ale boli odmietnutí. Ak je v kúpnej zmluve uvedené, že predávajúci je povinný sa vysťahovať najneskoršie 1.12.2020, môže tak urobiť až v uvedený deň 1.12.2020 a neporuší tým ustanovenie kúpnej zmluvy.

tags: #co #treba #pred #zaplatenim #zalohy #na