Stanovenie Všeobecnej Hodnoty Majetku: Metódy a Postupy

Úvod

Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku je kľúčový proces v rôznych situáciách, ako sú predaj majetku, likvidácia podniku alebo majetkové vysporiadanie. Táto hodnota slúži ako základ pre rozhodovanie a transakcie. V Slovenskej republike upravuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku vyhláška Ministerstva spravodlivosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o týchto metódach a postupoch, s cieľom objasniť ich aplikáciu v praxi.

Legislatívny Rámec

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. stanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku znalcom. Táto vyhláška sa opiera o § 33 písm. d) zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Základné Princípy Stanovenia Všeobecnej Hodnoty

Vyhláška definuje niekoľko základných prístupov a metód stanovenia všeobecnej hodnoty majetku, ktoré sa aplikujú v závislosti od typu majetku a účelu ohodnotenia. Medzi hlavné prístupy patria:

• Likvidačná metóda: Používa sa pri skončení podnikateľskej činnosti likvidáciou.
• Podnikateľská metóda: Zohľadňuje budúce výnosy a peňažné toky podniku.
• Majetková metóda: Vychádza z hodnoty jednotlivých zložiek majetku.
• Transakčný prístup: Porovnáva sa s cenami podobných podnikov alebo majetkov.
• Výnosový prístup: Kapitalizácia budúcich odčerpateľných zdrojov.

Metódy Stanovenia Všeobecnej Hodnoty Podniku a Časti Podniku

Likvidačná Metóda

Všeobecná hodnota podniku a časti podniku stanovená pri skončení podnikateľskej činnosti likvidáciou predstavuje hodnotu majetku podniku a časti podniku stanovenú likvidačnou metódou k určitému dátumu, ktorá ostáva vlastníkovi po predaji majetku, po splatení všetkých cudzích zdrojov vrátane odmeny likvidátora a všetkých nákladov na likvidáciu.

Vzorec na výpočet všeobecnej hodnoty pri likvidácii:

Prečítajte si tiež: Facebook príspevky s odkazom na webstránku

VŠHNL = VHMaj - CZ - VŠHNL - (kS . VHMaj)

Kde:

• VŠHNL - všeobecná hodnota nákladov súvisiacich s likvidáciou
• kS - súhrnný koeficient speňažiteľnosti majetku ako celku zohľadňujúci mimoriadne špecifiká, ktoré sa nebrali do úvahy pri stanovení všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku a majú vplyv na výslednú všeobecnú hodnotu majetku ako celku.

Transakčný Prístup

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku podľa transakčného prístupu sa stanoví porovnaním so vzorovými podnikmi rovnakého odvetvia a zamerania, porovnateľnej veľkosti a štruktúry, ktoré boli kúpené alebo predané v nedávnom čase.

Metódy Stanovenia Všeobecnej Hodnoty Majetku

Zriaďovacie Náklady a Softvér

Všeobecná hodnota zriaďovacích nákladov sa stanoví len pri tých zložkách majetku, ktoré k dátumu ohodnotenia vykazujú majetkovú podstatu. Všeobecná hodnota softvéru sa stanoví v závislosti od jeho využitia pri činnosti podniku a prínosu pri realizovaní jeho podnikateľských aktivít.

Know-how

Všeobecná hodnota know-how sa stanoví metódou kapitalizácie odčerpateľných zdrojov.

VŠHNIM = SHOZ . i

Kde:

Prečítajte si tiež: Tipy pre pútavé príbehy na Facebooku

• VŠHNIM - Všeobecná hodnota nehmotného majetku
• SHOZ - Súčasná hodnota odčerpateľných zdrojov
• i - miera kapitalizácie v percentách vypočítaná podľa prílohy č. 4

Metódy Stanovenia Všeobecnej Hodnoty Nehnuteľností a Stavieb

Východisková Hodnota (VH)

Východisková hodnota sa vypočíta pomocou rozpočtových ukazovateľov. Výpočet sa vykoná na báze rozpočtových ukazovateľov. Rozpočtový ukazovateľ musí byť preskúmateľný.

VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK .

Kde:

• M - Obostavaný priestor
• RU - Rozpočtový ukazovateľ
• kCU - Koeficient aktuálnosti
• kV - Koeficient vyjadrujúci vplyv vybavenosti
• kZP - Koeficient zastavanej plochy
• kVP - Koeficient konštrukčnej výšky
• kK - Koeficient konštrukcie

Rozpočtový ukazovateľ (RU) sa rozumie hodnota základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom alebo stanovená tvorbou rozpočtového ukazovateľa na mernú jednotku hodnoteného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom. Výber porovnateľného objektu (rozpočtového ukazovateľa) sa vykoná podľa zatriedenia hodnoteného objektu do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na základe ktorej bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený.

Koeficient aktuálnosti (kCU) vyjadruje vývoj cien stavebných prác medzi termínom ohodnotenia a obdobím, pre ktoré bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu. Koeficient sa určí pomocou verejne publikovaných indexov vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky po jednotlivých štvrťrokoch pre odbor stavebníctvo ako celok.

Koeficient štandardu (kSi) i-tej konštrukcie alebo vybavenia zohľadňuje štandardné, podštandardné alebo nadštandardné vybavenie.

Prečítajte si tiež: Postup založenia chránenej dielne

Koeficient zastavanej plochy (kZP) vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení závislých od zastavanej plochy v porovnaní s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnateľnej stavby.

Koeficient konštrukčnej výšky (kVP) vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavenia závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Priemerná konštrukčná výška sa vypočíta ako vážený priemer konštrukčných výšok všetkých podlaží stavby alebo jej časti.

Koeficient konštrukcie (kK) vyjadruje rozdiel ceny v závislosti od použitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, ak to nebolo zohľadnené v kV.

Špecifické Prípady

Pri stavbách, ktoré majú vo zvislom alebo vodorovnom členení časť, ktorá sa typom konštrukcie alebo účelom výrazne líši podľa zatriedenia do klasifikácie stavieb (napr. dielne s kanceláriami na hornom podlaží, bytové domy s obchodmi na prvom nadzemnom podlaží, výrobné haly s administratívnymi alebo technickými prístavbami a pod.), východisková hodnota sa môže vypočítať ako súčet ohodnotení jednotlivých častí. Pri vodorovnom delení sa obstavaný priestor základov a strechy, t. j. Obdobným spôsobom sa postupuje pri vstavbách v halových objektoch. Obstavaný priestor halového objektu sa neznižuje o obstavaný priestor vstavby, výnimku tvorí zvisle oddeliteľná (samostatná) časť.

Nedokončenými stavbami sa rozumejú rozostavané stavby, nadstavby a prístavby v čase od začatia výstavby do vydania kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom alebo stavby, na ktorých sa vykonáva rekonštrukcia a modernizácia. Začiatkom výstavby sa na účely tejto vyhlášky rozumie fyzické začatie stavebných prác na hodnotenom objekte. Východisková hodnota stavby, na ktorej sa s výstavbou nezačalo, sa nepočíta. Obdobným spôsobom sa postupuje pri poškodených stavbách.

Vek stavby (V) sa vypočíta ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, a roku, v ktorom nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie. V prípadoch, keď došlo k užívaniu stavby skôr, vypočíta sa vek tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať.

Základná životnosť stavby (ZZ) sa rozumie predpokladaná životnosť daného typu stavieb s ohľadom na ich konštrukčno-materiálové riešenie a zatriedenie do klasifikácie. Životnosť stavby (Z) sa rozumie celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch.

Transakčný Prístup pri Nehnuteľnostiach

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. V prípadoch, keď sa výnosová hodnota stavieb približne rovná súčtu alebo je vyššia ako technická hodnota stavieb, spravidla platí: a = b = 1.

Výnosová Hodnota Stavieb

Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom.

VŠHS= TH .## VŠHB = TH .

kde:

K - úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100].

Odčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z využívania nehnuteľnosti formou prenájmu. Hrubý výnos sa vypočíta za predpokladu 100 % prenajatia objektu ako súčin ročnej nájomnej sadzby a mernej jednotky (napr. m2 podlahovej plochy, podlažie, miestnosť, budova a pod.) Nájomné sadzby sa určia z uzatvorených nájomných zmlúv. Ak sa nájomné sadzby nedajú zistiť pre nedostatok podkladov alebo ak sa odlišujú od dosiahnuteľných výnosov pri riadnom obhospodarovaní majetku alebo stavby (príp.

Náklady na využívanie nehnuteľnosti sa určia podľa predložených dokladov, najmä platobného výmeru na daň z nehnuteľností, poistnej zmluvy a pod., prípadne odhadom z východiskovej hodnoty alebo hrubého výnosu s ohľadom na veľkosť majetku a predpokladanú výšku pri jeho riadnom obhospodarovaní.

Metódy Stanovenia Všeobecnej Hodnoty Pozemkov

Transakčný Prístup pri Pozemkoch

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (1 m2 pozemku) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku. Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika.

Výnosový Prístup pri Pozemkoch

OZ - odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby.## k - úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky.## VŠHPOZ = M .## VŠHMJ = VHMJ .

Jednotková Východisková Hodnota Pozemku (VHMJ)

Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách, hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov a pozemkov pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách, hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov a pozemky pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem.

Koeficient Polohovej Diferenciácie (kPD)

kPD = kS . kV . kD . kF . kI . kZ .

Dopravné Vzťahy (kD)

1. pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespevnené a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min. pri bežnej premávke 0,80
2. obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85
3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min.

Uplatnenie hodnoty koeficientu funkčného využitia sa posudzuje podľa územnoplánovacej dokumentácie platnej k rozhodnému dátumu. Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné, prípadne obecné pozemky (napríklad komunikácie).

VŠHPOZ = M .## VŠHMJ = VHMJ .

VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa osobitného zákona6) v závislosti od katastrálneho územia a okresu. V prípade, že v osobitnom zákone je uvedená nulová východisková hodnota, jednotková východisková hodnota ornej pôdy sa stanoví v závislosti od kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky7) poskytnutého príslušnou správou katastra alebo príslušným obvodným pozemkovým úradom.

VŠHPOZ = M .## VŠHMJ = VHMJ .

Lesné Pozemky

VŠHLPOZ = M .## VŠHLMJ = VHLMJ .## Hpz = Hpzjk . fp = Zcujk .

VHLMJ - jednotková východisková hodnota lesného pozemku v €/ha (€/m2) sa stanoví ako súčet základnej hodnoty lesného pozemku pre cieľové drevinové zastúpenie podľa prílohy č.14 tab. č. I a hodnoty faktora polohy v závislosti od približovacej a odvoznej vzdialenosti podľa prílohy č.14 tab.

Hpzjk - základná hodnota lesného pozemku v €/ha cieľových drevín - k, j-tej bonity, príloha č. 14, tab. Hv1, Hv2 - jednotková hodnota sadzby faktora polohy lesného pozemku za približovanie (v1) a odvoz (v2) dreva v €/m3, príloha č. 14, tab. Zcujk - celková zásoba produkcie dreva na pni, cieľových drevín - k, j-tej bonity v rubnej dobe na hektár, príloha č. 14, tab.

bonitného rozpätia dole 1,2 0,95 - 1,0 Lesy ochranné a chránených území s 2., 3. a 4. stupňom ochrany prírody 1,0 0,90 - 0,95 Lesy chránených území s 5. Vplyv inej využiteľnosti lesného pozemku (napr.

Trvalé Porasty

VŠHP = VHP .

VHP - jednotková východisková hodnota porastu sa stanoví podľa prílohy č. 15 pre ovocné stromy podľa tabuľky č. I, pre viničné porasty podľa tabuľky č. II, pre chmeľové porasty vrátane zariadenia chmeľníc podľa tabuľky č. III a pre okrasné dreviny podľa tabuľky č.

kPD - koeficient polohovej diferenciácie, ktorý zohľadňuje špecifiká kvality, stupňa poškodenia, dosahovania výnosu, predajnosti a pod.

VŠHLP = M .## VŠHLPMJ =VHLPa .## VHLPa = Hporzijk .## Hporzijk = [(Hutjk - cjk) . faijk + cjk] kd - zstijk .## fP = Zsijk .

Hporzijk - základná hodnota lesného porastu v €/ha sa stanoví ako súčet hodnoty jednotkovej sadzby lesného porastu danej dreviny vo veku 3 rokov (cjk), príloha č. 15, tab. VI, a súčinu vekového hodnotového faktora dreviny (faijk), príloha č. 15, tab. IV.1 - IV.6, a hodnoty ťažbového výnosu v rubnej dobe (Huťjk), príloha č. 15, tab. V, zníženého o hodnotu jednotkovej sadzby lesného porastu danej dreviny vo veku 3 rokov (cjk), príloha č. 15, tab.

Huťjk - hodnota ťažbového výnosu v rubnej dobe, danej bonity (j) a dreviny (k), príloha č. 15, tab. cjk - celkové pestovné náklady založenia lesného porastu vo veku 3 rokov danej bonity (j) a dreviny (k), príloha č. 15, tab. faijk - vekový hodnotový faktor i-tého vekového stupňa, j-tej bonity, k-tej dreviny, príloha č. 15, tab. IV. 1 - IV.

kP - koeficient poškodenia porastu (podiel zníženia celkovej hodnoty porastu odvodený zo zníženia hodnoty zásoby dreva vo vekovom stupni), príloha č. 15, tab. fP - hodnota faktora polohy v €/ha sa určí ako súčin jednotkových hodnôt faktora polohy v €/m3, príloha č. 15, tab. kd - koeficient prepočtu základnej hodnoty porastu určujúcich drevín na hodnotu priradených drevín, príloha č. 15, tab. Hv1, Hv2 - jednotková sadzba faktora polohy lesného porastu za približovanie (v1) a odvoz (v2) dreva v €/m3, príloha č. 15, tab.

Porasty staršie, ako sú rubné doby v prílohe č. 15 v tab. IV. 1 - IV. V prípade poškodenia porastu antropogénnou činnosťou, predovšetkým imisiami sa jednotková východisková hodnota lesnéh…

Výber Vhodnej Metódy

Výber vhodnej metódy vykoná znalec. Výber je v znaleckom posudku zdôvodnený. Podľa účelu znaleckého posudku možno použiť aj viac metód súčasne, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie vystihuje definíciu všeobecnej hodnoty.

tags: #vytvorenie #novej #parcely #desatinné #metre