Povinnosti prenajímateľa a nájomcu pri ďalšom prenájme

Prenájom bytu predstavuje komplexný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorý je upravený právnymi predpismi. Od 1. mája 2014 vstúpil do platnosti zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý priniesol nové možnosti a povinnosti pre obe strany.

Čo treba vedieť pred prenájmom bytu?

Právny základ a typy nájomných zmlúv

Základným právnym predpisom upravujúcim nájomné vzťahy je Občiansky zákonník. Okrem neho je od roku 2014 účinný aj zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý umožňuje prenajímateľom uzatvárať zmluvy za výhodnejších podmienok. Prenajímateľ si môže vybrať, ktorý zákon je preňho výhodnejší.

Spolupráca s realitnou kanceláriou

Realitné kancelárie disponujú rozsiahlymi databázami prenajímateľov a záujemcov o nájom, čo umožňuje rýchle spárovanie ponuky a dopytu. Províziu realitnej kancelárii platí ten, kto o jej služby požiada, či už je to prenajímateľ alebo nájomca. Výška provízie sa zvyčajne pohybuje vo výške jednomesačného nájomného.

Inzercia bez realitnej kancelárie

Ak sa chcete vyhnúť službám realitnej kancelárie, môžete zadať inzerát na realitných portáloch. Medzi najnavštevovanejšie patria www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. Text inzerátu by mal byť jednoduchý, pútavý a nezavádzajúci, s uvedením výšky nájomného a energií. Dôležité je stanoviť triezvu cenu na základe konkurenčných ponúk.

Nájomná zmluva: Základný dokument

Nájomná zmluva je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Musí obsahovať určité povinné náležitosti v závislosti od toho, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Prečítajte si tiež: Možnosti po skončení rodičovského príspevku

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu (identifikácia bytu a rozsah jeho užívania)
• Výška nájomného
• Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu:

Okrem náležitostí podľa Občianskeho zákonníka musí zmluva obsahovať:

• Opis stavu bytu
• Opis príslušenstva a vybavenia bytu
• Opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe
• Určenie doby nájmu
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Ďalšie odporúčané náležitosti nájomnej zmluvy

• Dĺžka trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú)
• Deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu
• Výška kaucie
• Opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu
• Podmienky pre podnájom, chov zvierat, fajčenie a pod.

Dĺžka trvania nájmu a zmeny zmluvy

Pre prenajímateľa je výhodnejšia zmluva na kratšiu a určitú dobu, pre nájomcu naopak zmluva na dobu neurčitú. Zmluvu je možné kedykoľvek zmeniť so súhlasom oboch strán.

Nájomné a úhrady spojené s užívaním bytu

Nájomné sa skladá z dvoch častí: samotného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (energie, služby).

Úprava nájomného

Nájomné je možné zvýšiť vo väčšine prípadov len po dohode oboch strán. Nájomca môže požiadať o zníženie nájomného, ale dohoda závisí od rokovania. Nájomca má právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať (rekonštrukcia, nedostatok vody, elektriny a pod.).

Kaucia

Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za plnenia, spôsobenej škody alebo iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu. Hradí sa pri podpise zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného.

Prečítajte si tiež: Čo ak mi zamietli invalidný dôchodok?

Stavebné úpravy a opravy

Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy len so súhlasom prenajímateľa. Nájomca je povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek a údržbu bytu.

Podnájom

Byt je možné dať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.

Ukončenie nájmu a vysťahovanie

Nájom zaniká uplynutím doby, dohodou alebo výpoveďou. Ak sa nájomca nevysťahuje dobrovoľne, je potrebné podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a následne môže exekútor uskutočniť nútené vysťahovanie. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol možnosť odstúpenia od zmluvy a dohodnutia vlastných výpovedných dôvodov a kratšej výpovednej lehoty.

Zákon o krátkodobom nájme bytu a jeho pozitíva

Zákon priniesol zákonný rámec pre peňažnú zábezpeku (kauciu) a jeho pozitíva sa vzťahujú len na prenajímateľov, ktorí si splnili registračnú povinnosť na daňovom úrade.

Registrácia na daňovom úrade

Každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Budúcnosť sociálneho modelu v Európe

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Nájom vs. podnájom

Je dôležité rozlišovať medzi nájmom a podnájmom. Prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť nájomcovi, ktorý môže následne prenechať nehnuteľnosť do podnájmu podnájomníkovi. Na uzavretie podnájomnej zmluvy je vo väčšine prípadov potrebný súhlas prenajímateľa.

Súhlas prenajímateľa s podnájmom

Súhlas prenajímateľa s podnájmom závisí od typu nájomnej zmluvy. Pri všeobecnom nájme podľa Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka je potrebný písomný súhlas prenajímateľa. Pri nájme nebytového priestoru je potrebný súhlas prenajímateľa.

Povinnosti prenajímateľa

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec a udržiavať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ je povinný vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu, oznamovať prenajímateľovi potrebu vykonania opráv a poskytnúť mu súčinnosť pri ich vykonávaní. Nájomca je povinný znášať náklady za drobné opravy a bežnú údržbu bytu.

Drobné opravy a bežná údržba bytu

Drobné opravy súvisiace s užívaním bytu hradí nájomca. Ide napríklad o opravy kohútika, odpadového ventilu, výmenu roštu, upevnenie umývadla alebo nastavenie termostatu, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eura. Náklady spojené s bežnou údržbou bytu (maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku) znáša nájomca.

Náhrada nákladov na opravy

Ak nájomca vynaložil náklady pri oprave veci, má nárok na náhradu nákladov od prenajímateľa.

Dane a príjmy z prenájmu

Daňové povinnosti prenajímateľa

Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Medzi daňové výdavky patria napríklad výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Praktické rady a odporúčania

• Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok.
• Je vhodné konzultovať nájomnú zmluvu s právnikom alebo realitnou kanceláriou.
• Je dôležité zabezpečiť si poistenie nehnuteľnosti a poistenie zodpovednosti za škodu.
• Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom.
• Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie.
• Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu.

tags: #ďalej #prenájom #nájomca #povinnosti