Darovacia zmluva na dom a podmienky veku darcu: Komplexný sprievodca

Tento článok sa zaoberá problematikou darovacej zmluvy na dom, s dôrazom na podmienky veku darcu a obdarovaného. Mnohí z nás sa zaujímajú o možnosť darovať nehnuteľnosť deťom, vnukom či vnučkám, a to aj v prípade, ak sú tieto osoby maloleté. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike, vrátane právnych aspektov, postupov a praktických rád.

Spôsobilosť maloletého dieťaťa vlastniť nehnuteľnosť

Vo všeobecnosti panuje mylná predstava, že dieťa nemôže vlastniť nehnuteľnosť. Opak je však pravdou. Spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením. Túto spôsobilosť má aj počaté dieťa, avšak podmienkou je narodenie živého dieťaťa.

Zastupovanie maloletého dieťaťa pri právnych úkonoch

Spôsobilosť fyzickej osoby na právne úkony vzniká v plnom rozsahu až plnoletosťou. Do dovŕšenia veku dospelosti je dieťa spôsobilé len na tie právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku. Dieťa napríklad môže uzavrieť kúpnu zmluvu na cukríky v obchode, no nemôže scudziť nehnuteľnosť.

Za fyzickú osobu, ktorá nie je spôsobilá na právne úkony, koná zákonný zástupca. Zákonné zastúpenie dieťaťa ďalej špecifikuje zákon o rodine. Medzi základné rodičovské práva a povinnosti patrí aj zastupovanie maloletého dieťaťa. Kým dieťa nie je spôsobilé samostatne konať, rodičia dieťa zastupujú a spravujú jeho majetok ako jeho zákonní zástupcovia. Zastupovanie a správa majetku by mali byť v súlade so záujmami dieťaťa. Žiaden z rodičov tak nie je oprávnený zastupovať maloleté dieťa pri takých právnych úkonoch, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom.

Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu

Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu je právne prípustné, avšak vyžaduje si splnenie určitých podmienok.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Súhlas oboch rodičov

Osobitným, ale nie výnimočným javom sú mimomanželské vzťahy, v rámci ktorých je dieťa vychovávané. Ak by došlo k rozchodu rodičov, ktorí nie sú manželmi a jeden z nich by chcel darovať spoločnému dieťaťu nehnuteľnosť, k danému úkonu sa vyžaduje súhlasný prejav druhého z rodičov. Postup je taký, že obaja rodičia sa dohodnú na podstatných náležitostiach darovacej zmluvy, v rámci ktorej by nemala chýbať klauzula o tom, kto z rodičov zastupuje dieťa v súvislosti s darovaním, že obaja rodičia súhlasia s daným úkonom a že tento je plne v záujme maloletého dieťaťa. V mene obdarovaného maloletého dieťaťa podpisuje darovaciu zmluvu ten z rodičov, ktorý nie je darcom. Odporúča sa, aby podpisy oboch rodičov boli na darovacej zmluve úradne overené.

Schválenie darovacej zmluvy súdom

Podľa § 176 Občianskeho súdneho poriadku, právny úkon urobený v mene maloletého dieťaťa podlieha schváleniu súdu v rámci tzv. starostlivosti súdu o maloletých. Darovanie tak závisí od privolenia súdu, pričom o veci súd rozhoduje rozsudkom. Súd vo veciach starostlivosti súdu o maloletých spravidla rozhoduje bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa začatia konania.

Návrh na schválenie úkonu (darovacej zmluvy) sa podáva na súde, v obvode ktorého má maloletý na základe dohody rodičov alebo rozhodnutia súdu, prípadne iných rozhodujúcich skutočností svoje bydlisko. Za podanie návrhu sa neplatí súdny poplatok, náklady sa tak môžu týkať právnej pomoci za vypracovanie zmluvy a ďalej notárskej odmeny za overenie podpisov na zmluve. Výnimka z miestnej príslušnosti súdu prichádza do úvahy vtedy, ak nie je príslušný súd známy alebo ak nemôže včas zakročiť. V tom prípade zakročí súd, v obvode ktorého sa maloletý zdržuje. Ak by sa zmenili okolnosti, podľa ktorých sa posudzuje príslušnosť súdu, príslušný súd môže preniesť svoju príslušnosť na iný súd, ak je to v záujme maloletého.

Darovanie nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Pokiaľ by sa rodičia maloletého rozhodli, že svojmu dieťaťu darujú nehnuteľnosť, ktorú nadobudli/nadobudol jeden z nich prostredníctvom hypotekárneho úveru, je nevyhnutné pred oslovením súdu kontaktovať príslušnú finančnú inštitúciu (záložného veriteľa). Každá takáto inštitúcia má svoje vlastné obchodné podmienky, v rámci ktorých môže subsumovať prípadné scudzenie nehnuteľnosti (napr. jej darovanie) pod svoj súhlas. V prípade udelenia súhlasu možno predložiť darovaciu zmluvu spolu so súhlasom záložného veriteľa súdu na schválenie. Ak súd darovanie schváli, maloleté dieťa sa stáva záložným dlžníkom vo vzťahu k záložnému veriteľovi, avšak hypotekárne splátky naďalej uhrádza zástupca dieťaťa - darca - čo je napokon logické vzhľadom na nedostatočný vek obdarovaného. Nakoľko by bola darovaná nehnuteľnosť zaťažená napr. záložným právom, môže sa stať, že súd vo svojej praxi úkon darovania v prospech maloletého dieťaťa nemusí schváliť.

Náležitosti darovacej zmluvy

Darovacia zmluva je dvojstranný právny úkon, pri ktorom darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci alebo inej hodnote na obdarovaného a ten tento dar prijíma. Na rozdiel od kúpnej zmluvy nejde o prevod za protihodnotu, ale o bezodplatný prevod. Jedným z podstatných aspektov darovacej zmluvy je zásada liberality, čo znamená, že poskytnutie daru nesmie byť plnením právnej povinnosti, ktorá by povinnému vyplývala zo zákona alebo z uzavretej zmluvy. Predmetom darovania môže byť čokoľvek, čo je predmetom občiansko-právneho vzťahu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Podstatné náležitosti darovacej zmluvy:

• Označenie zmluvných strán: Meno, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo, osobný stav, trvalý pobyt a štátna príslušnosť darcu a obdarovaného.
• Predmet zmluvy: Presné označenie nehnuteľnosti v súlade s katastrálnym zákonom (parcelné číslo, výmera, súpisné číslo stavby, opis stavby, katastrálne územie, list vlastníctva). Ak ide o byt, je nutné označiť byt presne tak, ako to vyžaduje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Prejav vôle darcu darovať nehnuteľnosť obdarovanému.
• Prejav vôle obdarovaného dar prijať.
• Dátum a miesto uzavretia zmluvy.
• Podpisy darcu a obdarovaného (resp. jeho zákonného zástupcu).

Ďalšie odporúčané náležitosti darovacej zmluvy:

• Uvedenie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol.
• Uvedenie stavu darovanej nehnuteľnosti, prípadne upozornenie na jej nedostatky.
• Úprava vecného bremena (napr. právo doživotného užívania nehnuteľnosti darcom).
• Podmienky vrátenia daru (napr. pre prípad hrubého porušenia dobrých mravov obdarovaným).

Vecné bremeno a darovacia zmluva

Darovacia zmluva môže obsahovať povinnosť, ktorej podstatou je dožitie darcu v darovanej nehnuteľnosti. Vhodnejšou alternatívou je však zriadenie vecného bremena dožitia. Podstatou vecného bremena dožitia je právo oprávneného z vecného bremena užívať nehnuteľnosť a povinnosť povinného z vecného bremena toto užívanie strpieť. Najväčším rizikom v prípade vecného bremena je jeho nezavkladovanie do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno totiž vzniká až vkladom do katastra, dovtedy je zmluva o zriadení vecného bremena len v rovine záväzkovoprávnej. V prípade, ak by došlo k predaju darovanej nehnuteľnosti pred zápisom vecného bremena do katastra nehnuteľností, nebolo by už ďalej možné vecné bremeno k nehnuteľnosti zapísať.

Odvolanie darovania

Občiansky zákonník upravuje v § 630 inštitút odvolania darovania, spočívajúceho v oprávnení darcu domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Text právnej normy „… sa obdarovaný správa …“ nemožno vykladať reštriktívne, a teda za naplnenie danej podmienky možno považovať aj situáciu, kedy už rušivý stav netrvá, ale k porušeniu dobrých mravov došlo k minulosti.

Dedenie a darovanie

Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Úprava povinnosti započítania sa odlišuje v závislosti od toho, či k dedeniu dochádza zo zákona alebo zo závetu. Pri dedení zo zákona sa započítanie vykonáva povinne a vzťahuje sa na všetkých dedičov bez výnimky. V prípade dedenia zo závetu však započítanie prichádza do úvahy iba vtedy, ak ho poručiteľ výslovne nariadil vo svojom závete, prípadne ak by tým, že by sa započítanie nevykonalo, došlo k neodôvodnenému zvýhodneniu obdarovaného dediča na úkor neopomenuteľného dediča.

Možnosti napadnutia darovacej zmluvy

Platnosť zmluvy možno napadnúť najmä vtedy, ak bol pri jej uzatváraní porušený zákon či dobré mravy. V súvislosti s prevodom majetku z rodiča na dieťa možno o neplatnosti uvažovať najmä, ak zdravotný stav rodiča v dobe podpisu zmluvy mohol ovplyvniť jeho úsudok, prípadne ak existujú indície, že rodič majetok daroval pod nátlakom. Podmienky napadnutia platnosti darovania sa líšia podľa toho, kedy chcete prevod napadnúť. V uvedenom zmysle rozlišujeme napadnutie platnosti zmluvy:

• Za života rodiča (darcu): Ide o mimoriadne problematickú záležitosť, pretože súdy zastávajú názor, že potenciálny zákonný dedič v zásade nemôže s žalobou o určenie neplatnosti darovania uspieť pre nedostatok právneho záujmu na takomto určení. Pomôcť môže, ak by sa neplatnosti rozhodol domáhať priamo rodič.
• Po smrti rodiča (darcu a zároveň poručiteľa): Otázka neplatnosti darovacej zmluvy sa môže vyriešiť v konaní o určenie, že predmet daru patrí do dedičstva - toto už môže začať aj osoba z okruhu dedičov.

Dôvody neplatnosti sa samozrejme musia spoľahlivo preukázať.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Darovanie poľnohospodárskej pôdy

Pri darovaní poľnohospodárskej pôdy je potrebné splniť podmienky podľa zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Rodič a jeho potomok sú blízkymi osobami podľa Občianskeho zákonníka. Stačí, ak notárovi predložia pred uzavretím takej zmluvy vo forme notárskej zápisnice rodný list, ktorým preukážu, že obdarovaný je potomok darcu, teda blízkou osobou. Rodný list alebo jeho overená kópia je potom prílohou návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Inak prevod medzi rodičom a dieťaťom nie je obmedzený postupom podľa zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Ak sa chce vlastník pôdy zbaviť a darovať ju cudzej osobe, je povinný zverejniť ponuku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Zverejnenie ponuky na úradnej tabuli je bezodplatné. Nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku môže len fyzická alebo právnická osoba, ktorá má na území Slovenska trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov. Zároveň je podmienkou, že predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo bez ohľadu na miesto podnikania.

Ak chce niekto darovať svoj podiel na parcele jednému zo spoluvlastníkov pozemku, môže svoj spoluvlastnícky podiel na poľnohospodárskom pozemku previesť do vlastníctva inému spoluvlastníkovi tohto poľnohospodárskeho pozemku. V zmysle zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku nemusí použiť vyššie uvedený postup. Ostatní spoluvlastníci majú však predkupné právo. Predkupné právo nemajú jedine, ak by ste podiel darovali blízkej osobe.

Praktické rady a odporúčania

• Je výhodnejšie, aby zmluvu vypracoval právnik než použiť všeobecný vzor, ktorý nemusí odrážať okolnosti prípadu. Občan môže tak v každom smere ušetriť si zbytočné straty - finančné i stratu času.
• Po uzavretí zmluvy je potrebné podať návrh na vloženie zmluvy do katastra nehnuteľností, vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale dňom vkladu zmluvy do katastra.
• Kataster preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené.
• Kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
• Ak sa rozhodnete darovať nehnuteľnosť maloletému dieťaťu, zvážte ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý bude hájiť záujmy dieťaťa.
• Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, kontaktujte príslušnú finančnú inštitúciu a získajte jej súhlas s darovaním.
• Dbajte na presné a úplné označenie nehnuteľnosti v darovacej zmluve.
• Nezabudnite na úradné overenie podpisov na darovacej zmluve.

tags: #darovacia #zmluva #na #dom #podmienky #vek