Darovacia zmluva na pozemok s rozostavanou stavbou: Všetko, čo musíte vedieť pred podpisom! - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

18. February 2026

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezplatne prenecháva obdarovanému určitú vec alebo právo. V kontexte nehnuteľností, a najmä pozemkov s rozostavanou stavbou, má darovacia zmluva svoje špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty darovacej zmluvy na pozemok s rozostavanou stavbou, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre darcov aj obdarovaných.

Úvod

Darovacia zmluva je bežný spôsob prevodu vlastníctva nehnuteľnosti medzi blízkymi osobami, ako sú rodinní príslušníci. V prípade, že predmetom daru je pozemok s rozostavanou stavbou, je dôležité zohľadniť špecifické právne aspekty a požiadavky katastra nehnuteľností. Cieľom tohto článku je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku.

Všeobecné náležitosti darovacej zmluvy

Na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zákon vyžaduje písomnú formu právneho úkonu, ktorým môže byť darovacia zmluva, a tiež vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Darovacia zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

Označenie zmluvných strán: Identifikácia darcu a obdarovaného, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu. V prípade cudzincov je potrebné uviesť iný identifikátor, napríklad číslo pasu.
Označenie daru: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, vrátane všetkých údajov uvedených na liste vlastníctva, ako aj presné vymedzenie výšky podielu, ktorý sa prevádza.
Prejav vôle darcu: Jasný a jednoznačný prejav vôle darcu darovať nehnuteľnosť obdarovanému bezplatne.
Podpis darcu: Podpis darcu na darovacej zmluve musí byť overený notárom alebo matrikou.

Špecifiká darovacej zmluvy na pozemok s rozostavanou stavbou

V prípade darovania pozemku s rozostavanou stavbou je potrebné zohľadniť špecifické ustanovenia Katastrálneho zákona. Rozostavaná stavba je stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Podmienky zápisu rozostavanej stavby do katastra

Na to, aby mohli byť zapísané práva k rozostavanej stavbe, je potrebné predloženie znaleckého posudku o rozostavanosti nehnuteľnosti. Pri zápise do katastra nehnuteľností k návrhu na zápis vlastníckeho práva k takejto nehnuteľnosti je potrebné predložiť:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

Právoplatné stavebné povolenie
Geometrický plán
Znalecký posudok o rozostavanosti
Darovaciu zmluvu (alebo inú zmluvu o prevode)

Cena nehnuteľnosti ako predmet evidencie v katastri

Nová právna úprava zavádza ako predmet evidencie katastra aj údaj o cene nehnuteľnosti. Pod pojmom cena nehnuteľnosti sa rozumie aj cena bytu a cena nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Pri darovaní nehnuteľnosti je nevyhnutné doručiť katastrálnemu odboru okresného úradu návrh na vklad do katastra spolu s darovacou zmluvou v dvoch vyhotoveniach, pretože až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného. Podpisy na návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nemusia byť overené, stačí ho podpísať obyčajne.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

Identifikačné údaje navrhovateľa: Meno, priezvisko, rodné číslo (alebo iný identifikátor) a trvalý pobyt.
Označenie, čoho sa navrhovateľ domáha: Jasné uvedenie, že navrhovateľ žiada o vklad vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy.
Číslo úradného overenia geometrického plánu: Ak je geometrický plán potrebný.
Označenie príloh: Zoznam všetkých príloh, ktoré sa prikladajú k návrhu, vrátane darovacej zmluvy, stavebného povolenia, znaleckého posudku a geometrického plánu.
Údaj o mieste a čase zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy: Ak sa jedná o zmluvu, ktorá podlieha povinnému zverejneniu.

Elektronické podanie návrhu na vklad

V prípade podania návrhu na začatia konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe sa správny poplatok znižuje o 50 %, pretože podaním návrhu na vklad elektronicky by sa mala znížiť prácnosť jeho vybavenia zo strany správneho orgánu. Návrhy na začatie katastrálneho konania v elektronickej podobe bude okresný úrad prijímať prostredníctvom prístupového miesta. Na návrhu na začatie konania v listinnej podobe vyznačí okresný úrad dátum a čas jeho prijatia.

Oznámenie o návrhu na vklad

Ustanovuje sa možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad zverejnené na webovom sídle úradu. Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky. Účel tohto oznámenia spočíva v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky premietnu do informačného systému katastra nehnuteľností. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku za návrhu na vklad.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť:

Darovaciu zmluvu v dvoch vyhotoveniach
List vlastníctva
Stavebné povolenie (ak sa jedná o rozostavanú stavbu)
Znalecký posudok o rozostavanosti (ak sa jedná o rozostavanú stavbu)
Geometrický plán (ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje)
Čestné vyhlásenie, ktorým sa preukazuje splnenie podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú.

Okresný úrad bude oprávnený požadovať predloženie aj ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu.

Práva a povinnosti účastníkov konania

Darca: Má právo darovať nehnuteľnosť podľa vlastného uváženia, avšak musí dodržať zákonné podmienky a náležitosti darovacej zmluvy.
Obdarovaný: Má právo prijať dar a stať sa vlastníkom nehnuteľnosti po vklade do katastra nehnuteľností.

Obaja účastníci konania sú povinní predkladať všetky dôležité listiny pre konanie v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii.

Riešenie sporov

V prípade, že dôjde k sporu medzi darcom a obdarovaným, je možné riešiť spor dohodou alebo súdnou cestou. Dôležité je mať riadne spísanú darovaciu zmluvu, ktorá jasne definuje práva a povinnosti oboch strán.

Zrušenie darovacej zmluvy

Občiansky zákonník umožňuje darcovi za určitých okolností darovaciu zmluvu zrušiť. Dôvodom na zrušenie darovacej zmluvy môže byť napríklad:

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Neoprávnené obohatenie obdarovaného: Ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo k jeho rodine tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
Hmotná núdza darcu: Ak sa darca po darovaní dostane do takej hmotnej núdze, že nemá prostriedky na nevyhnutnú výživu seba alebo osôb, ku ktorým má vyživovaciu povinnosť.

Daňové aspekty darovania nehnuteľnosti

Darovanie nehnuteľnosti môže mať daňové dopady pre darcu aj obdarovaného. V súčasnosti je darovanie nehnuteľnosti medzi blízkymi osobami oslobodené od dane z príjmu. Avšak, je potrebné zohľadniť daň z nehnuteľnosti, ktorú je povinný platiť vlastník nehnuteľnosti.

Príklad darovacej zmluvy na pozemok s rozostavanou stavbou

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame príklad darovacej zmluvy na pozemok s rozostavanou stavbou: