Nadobúdanie pozemkov cudzincami na Slovensku: Podmienky a aspekty

S nadobúdaním nehnuteľností na Slovensku cudzincami sa spája niekoľko špecifických podmienok a aspektov. Tento článok sa zameriava na zhrnutie a objasnenie týchto podmienok, pričom sa opiera o právne predpisy a praktické rady.

Všeobecné podmienky nadobúdania nehnuteľností cudzincami

Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Existujú však výnimky, kedy cudzinec nemôže nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy.

Proces nadobúdania nehnuteľnosti

Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chce cudzinec kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ani po podpísaní zmluvy oboma stranami však cudzinec nenadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva

V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad:

• Presné určenie polohy nehnuteľnosti
• Technický stav nehnuteľnosti
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu
• Úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho

Úloha advokáta a notára

Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.

Prečítajte si tiež: Ako dediť výsluhový dôchodok?

Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.

Návrh na vklad

Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

Rozhodnutie správy katastra

Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.

Prečítajte si tiež: Nároky na dedičstvo po manželovi

Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Odporúčania

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

Nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy

Obmedzenia predaja poľnohospodárskej pôdy cudzincom

Ministerstvo pôdohospodárstva chcelo obmedziť predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom, a preto zaviedlo moratórium. Chce pôdu chrániť pred jej lacným výpredajom zahraničným investorom. Zahraničné osoby majú o pôdu na Slovensku záujem aj preto, že ceny sú v porovnaní so západnou časťou únie výrazne nižšie.

Novela zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

Ak budete chcieť predať svoju pôdu, budete to môcť už urobiť len pod dohľadom štátu. Najskôr musíte zámer predať svoj pozemok zverejniť v registri na webe ministerstva pôdohospodárstva a na vývesnej tabuli v obci. Takýto regulovaný predaj parciel zavedie novela zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorú parlament schválil.

Zákon má umožniť, aby pôdu nadobúdali len osoby, ktoré podnikajú v poľnohospodárskej výrobe najmenej tri roky. V súčasnosti môže pôdu kupovať aj ten, kto na nej nepodniká.

Prečítajte si tiež: Podmienky dedenia DDS

Prednostné právo na odkúpenie budú teda mať družstvá, agropodniky a roľníci, ktorí podnikajú v poľnohospodárstve v obci, v ktorej sa pozemok nachádza. Ak títo podnikatelia záujem o pôdu neprejavia, odkúpiť ju budú môcť podnikatelia v poľnohospodárstve v susediacej obci. Ak ani títo neprejavia záujem o kúpu, môže sa o pozemky uchádzať aj ten, kto pôsobí v inej oblasti.

Kupca, fyzická osoba, musí mať právoplatný pobyt na Slovensku minimálne desať rokov a rovnako tak firma musí mať registráciu na našom území minimálne desať rokov. Majiteľ musí zverejniť zámer predať pôdu.

Nadobúdať poľnohospodársky pozemok do vlastníctva nebude môcť štát, občan štátu, fyzická osoba s pobytom alebo právnická osoba so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok rovnako neumožňuje nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku osobám zo Slovenska.

Obmedzenie sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku, ani na štáty Európskej únie, Európskeho hospodárskeho priestoru, Švajčiarsko a štáty, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je SR viazaná.

Regulácia sa nemá týkať ani záhrad, poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú v zastavanom území obce - intraviláne, ani pozemkov s výmerou do 2 000 štvorcových metrov, aj keď sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce - v extraviláne.

Výnimka sa týka aj pozemkov, ktoré sú v územných plánoch určené najmä na výstavbu, ako ani na tie pozemky, ktorých možnosť poľnohospodárskeho využívania je obmedzená, napríklad v záujme ochrany prírody a krajiny alebo vodných zdrojov.

Naďalej sa bude rešpektovať predkupné právo, podľa ktorého majú nárok na prednostné odkúpenie pozemku jeho spoluvlastníci. Súhlas spoluvlastníkov k darovaniu alebo predaju potrebný naďalej nebude, ak svoj spoluvlastnícky podiel na pozemku spoluvlastník predáva alebo daruje osobe sebe blízkej, napríklad deťom, manželovi, manželke. Poslanci to doplnili aj o osoby príbuzné (podľa § 117 Občianskeho zákonníka).

Rešpektovať sa budú aj práva dedičov a reštitučné nároky.

Kritika novely zákona

Opoziční poslanci v parlamente kritizovali, že mnohé ustanovenia zákona sú definované vágne a ponechávajú obrovský priestor pre svojvôľu úradníkov, ktorí budú posudzovať splnenie podmienok kúpy.

Kritici zákona poukazujú na to, že zvýhodňuje pri kúpe pôdy len niektoré skupiny ľudí a obmedzuje takmer 2 milióny vlastníkov tým, že určuje, komu môžu svoje pozemky predať. Zákon pôdu pred cudzincami podľa kritikov neochráni.

Ako sa dá obísť zákon

Podľa Zs. Simona sa zákon bude dať obísť založením spoločnosti s ručením obmedzeným. Špekulant vloží pôdu do eseročky ako majetok a potom ju predá ako obchodný podiel. „Tento zákon vytvára mechanizmus, že niektorí na Slovensku vybraní ľudia budú môcť pozemky skúpiť, sceliť a potom ako svoj obchodný podiel predať zahraničným.“

To isté tvrdí aj analytik Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) Martin Vlachynský. „Pôdu bude možné kúpiť cez existujúcu právnickú osobu (jej odkúpením, alebo len vstupom do nej), prípadne cez nastrčené osoby. Vzhľadom k legislatíve EÚ nie je ani možné obmedziť zahraničných občanov bez toho, aby sme rovnako neobmedzili aj vlastných občanov.“

Riziká zákona

• Obmedzuje vlastnícke práva občanov k ich majetku
• Komplikovanými pravidlami (ohlasovacie povinnosti ) sa výrazne skomplikovala možnosť predať svoju pôdu najmä dôchodcom
• Pravidlá výrazne sťažujú vstup nových podnikateľov na poľnohospodársky trh a výrazne nahrávajú existujúcim veľkým firmám, ktoré môžu vo svojom regióne získať faktický monopol na pôdu.

Oslobodenie od dane

Platiť daň z predaja nehnuteľnosti taktiež nemusíte, ak spĺňate obidve nasledujúce podmienky: byt či dom ste získali do vlastníctva najneskôr do 31. 12. 2010, a zároveň ste v ňom mali prihlásený trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom.

tags: #dedenie #pozemkov #cudzincom #na #Slovensku #podmienky