Dedenie pozemku a predaj pozemku v katastri: Komplexný sprievodca

Dedenie majetku je bežná životná udalosť, ktorá sa dotýka takmer každého. Proces dedenia, najmä v prípade pozemkov, však môže byť zložitý a zahŕňa viacero právnych a administratívnych krokov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad problematiky dedenia a predaja pozemkov v katastri nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na praktické aspekty a možné komplikácie.

Úvod do dedenia majetku na Slovensku

Na Slovensku existujú dva spôsoby nadobudnutia majetku dedením:

1. Dedenie zo závetu: Zosnulá osoba (poručiteľ) v závete určí dedičov, ich podiely alebo konkrétne veci a práva, ktoré im majú pripadnúť. Závet je zvyčajne spísaný a uložený u notára.
2. Dedenie zo zákona: Ak poručiteľ nezanechal závet, dedičstvo sa rozdelí podľa zákonom stanovených dedičských skupín. Zákon uprednostňuje prvú skupinu, v ktorej dedia deti a manžel/manželka poručiteľa.

Proces dedičského konania

Štandardný proces dedenia nehnuteľnosti vedie súdom poverený notár. V rámci dedičského konania notár zisťuje:

• Či poručiteľ zanechal závet.
• Okruh dedičov.
• Majetok (aktíva) a dlhy (pasíva) poručiteľa.

Počas dedičského konania je možná dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a jeho rozdelení. Dedičia môžu dedičstvo aj odmietnuť, najmä ak ide o dedenie dlhov. V súvislosti s dedením nehnuteľnosti notár požiada o predloženie odhadu ocenenia nehnuteľnosti. Ocenenie si môžu vyhotoviť dedičia sami alebo notár. Na konci dedičského konania notár vydá uznesenie, ktorým potvrdí, že dedičia nadobúdajú dedičstvo podľa svojich dedičských podielov. Proti tomuto uzneseniu sa môžu dedičia odvolať. Ak sa nikto neodvolá, uznesenie nadobudne právoplatnosť.

Prepis zdedenej nehnuteľnosti na katastri

Po skončení dedičského konania nasleduje prepis zdedenej nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností. Uznesenie notára, ktoré potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedičmi, sa spolu s dedičským spisom zašle na súd, ktorý následne požiada kataster o zmenu vlastníctva nehnuteľnosti. Dedičia môžu podať návrh na zmenu vlastníctva na katastri aj osobne a doložiť k návrhu uznesenie o dedičstve.

Prečítajte si tiež: Zdaňovanie dedičstva z prenájmu nehnuteľností

Ocenenie nehnuteľnosti v dedičskom konaní

V dedičskom konaní určuje notár všeobecnú hodnotu majetku, ktorá slúži aj na výpočet odmeny notára. Notár môže určiť hodnotu majetku vlastným odhadom alebo požiadať znalca o vyhotovenie znaleckého posudku. Pri určení vyššej hodnoty nehnuteľnosti notárom oproti trhovej hodnote sa zvýši odmena notára a dedičia môžu mať pri neskoršom predaji zdedenej nehnuteľnosti problém predať ju za hodnotu určenú notárom. Preto je správne ocenenie nehnuteľnosti pre dedičov veľmi dôležité.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Ak už bolo dedičské konanie právoplatne skončené, predaj zdedenej nehnuteľnosti sa od štandardného predaja nehnuteľnosti nelíši. Predaj začína hľadaním kupujúceho. Ak záujemcu už máte, nasleduje spísanie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve bude ako predávajúci uvedený právoplatný dedič nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť zdedí viac dedičov, budú predávajúcimi všetci dedičia. Pred predajom nehnuteľnosti by sa mali dedičia dohodnúť o predajnej cene, termíne predaja a ďalších dôležitých veciach. Dôležitá je dohoda medzi vlastníkom (predávajúcim) a kupujúcim na všetkých detailoch kúpnej zmluvy. Kúpnu zmluvu môže vyhotoviť advokát, notár alebo iná osoba s právnickým vzdelaním. Po schválení znenia kúpnej zmluvy oboma stranami môžu zmluvné strany pristúpiť k jej podpisu. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť osvedčený (notárom alebo na matrike).

Daňové povinnosti pri dedení a predaji zdedenej nehnuteľnosti

Daň z dedičstva bola na Slovensku zrušená k 1. januáru 2004. Ak sa rozhodnete predať zdedenú nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá aspoň pred 5 rokmi, príjem z predaja je od dane oslobodený. Dôležité je rozlišovať, či ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v priamom rade (rodičia, starí rodičia, deti, vnuci) alebo v nepriamom rade (sestra, brat, teta, ujo). Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade, lehota 5 rokov sa začína počítať odo dňa nadobudnutia dedičstva.

Príklad 1: Zdedíte byt po rodičoch, ktorí ho vlastnili 6 rokov a vy ho následne hneď predáte. V tomto prípade vám nevznikne povinnosť platiť daň z príjmu z predaja bytu.

Príklad 2: V roku 2019 zdedíte pozemok po bratovi, ktorý ho nadobudol v roku 2010 a rozhodnete sa ho predať v roku 2020. Príjem z predaja pozemku nie je od dane oslobodený.

Prečítajte si tiež: Započítanie daru v dedičstve

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je od dane oslobodený, daňovník (predávajúci) je povinný zaplatiť daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti.

Problémy s nezistenými vlastníkmi a SPF

Pri zápise ROEP (Register obnovenej evidencie pozemkov) do katastra sa často vyskytujú situácie, že žijúci vlastník je zapísaný ako nezistený v správe SPF (Slovenský pozemkový fond). Obvykle sa to stane tak, že pri vyhotovení ROEP jeho spracovateľ prevezme údaje o vlastníkoch zapísané v Pozemkovej knihe, kde sa nezapisovali osobné údaje vlastníkov, ktoré vyžaduje katastrálny zákon. Ak je niekto žijúci zapísaný po ROEPe na listoch vlastníctva ako nezistený vlastník v správe SPF, mal by ohlásiť na príslušný Katastrálny odbor potrebné údaje pre jeho zapísanie do listu vlastníctva ako žijúceho vlastníka.

Podľa § 9 Zákona o pozemkových spoločenstvách členmi spoločenstva sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti a členstvo v spoločenstve vzniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu v spoločnej nehnuteľnosti. V listoch vlastníctva sú niekedy zapísané aj zomrelé osoby. Podľa § 10 ods. 2 zákona SPF nakladá s podielmi nezistených vlastníkov alebo v katastri neevidovaných vlastníkov a s takými, ku ktorým nebolo vlastnícke právo preukázané.

Vlastnícke právo zaniká okamihom smrti vlastníka a prechádza na dedičov vlastníka. Dediči vlastníka teda v okamihu smrti vlastníka nadobudnú prechodom vlastníckeho práva k podielu v spoločnej nehnuteľnosti aj členstvo v spoločenstve a môžu pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Takto nadobudnuté členstvo však neznamená, že takýto člen môže v plnom rozsahu nakladať s majetkom zomrelého, pretože právny poriadok vyžaduje, aby v konaní o dedičstve súd potvrdil dedičstvo tomu, komu je dedičské právo preukázané. Dedič teda nemá právo v období od smrti až po dobu rozhodnutia súdu o potvrdení dedičstva nakladať s vecami zomrelého. V praxi to znamená, že pokiaľ nie je skončené dedičské konanie, nemal by takýto člen dostať podiel na zisku a je účelné viesť takéto podiely na osobitnom účte.

Riešenie problémov s podielmi zomrelých vlastníkov

Čo sa týka vlastníkov, ktorí zomreli a podiely rodina nemá prededené, ide o situáciu, kedy v priebehu niekoľkých rokov spätne zomreli a podiely rodina nemá prededené. Ak má spoločenstvo uzavretú zmluvu so SPF, platí, že SPF by mal byť správcom podielov už nežijúcich vlastníkov až do dedičského konania, ak niekedy nastane.

Prečítajte si tiež: Dedičstvo Neznámeho Dediča: Riešenia

Povinnosti vlastníkov nehnuteľností

Vlastníci zapísaní v katastri by mali zapisovať aj zmenu priezviska pri uzavretí manželstva alebo zmenu trvalého pobytu, zmenu druhu pozemku, zmenu evidenčného čísla stavby a pod. Je dôležité dbať na to, aby všetky údaje katastra týkajúce sa nehnuteľností alebo vlastníka nehnuteľností, ako aj zmeny týchto údajov mohli byť v katastri riadne evidované, a ohlásiť každú zmenu správe katastra do 30 dní odo dňa vzniku, zmeny alebo zániku rozhodujúcej skutočnosti a na vyzvanie správy katastra predložiť v určenej lehote doklady na zápis týchto údajov do katastra. Na fyzické osoby sa nevzťahuje povinnosť ohlasovať údaje o nehnuteľnostiach uvedené vo verejných listinách a v iných listinách (napr. v Rozhodnutí súdu či Osvedčení notára o nadobudnutí dedičstva), ktoré sú zasielané na Správy katastra.

Dedenie a nájomné zmluvy po zosnulom

Prechádzajú na dedičov povinnosti a práva z nájomných zmlúv, ktoré mal zosnulý uzavreté s družstvom, roľníkmi alebo agrofirmami. Je dôležité zistiť, kto je nájomcom zdedených pozemkov a oznámiť zmenu vlastníka družstvu alebo agropodnikateľovi, s ktorým mala zosnulá osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu, inak nebudú vedieť, komu majú ďalej platiť nájomné. Ak poľnohospodársky podnik nevie zistiť vlastníka, môže ho zistiť podľa čísla parcely na správe katastra, údaje sú aj na webovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Nový vlastník pozemku má nárok na spätné vyplatenie nájmu za tri roky.

Postup pri užívaní pôdy bez nájomnej zmluvy

Ak pôdu niekto užíva bez nájomnej zmluvy, pošlite mu návrh zmluvy. Ak neviete, o koho ide, treba osloviť:

• Obec, ktorá je príjemcom dane z nehnuteľností a vie uviesť platcu dane.
• Poľnohospodársku platobnú agentúru, ktorá vypláca nájomcom pôdy dotácie.
• Slovenský pozemkový fond, ktorý prenajíma pozemky nezistených vlastníkov.
• Poľnohospodárske podniky, ktoré si prenajímajú pozemky v príslušnom katastrálnom území.

Do 30 dní treba zmenu vlastníka oznámiť aj na obecnom úrade a do konca januára podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Ukončenie nájomnej zmluvy a uzavretie novej

Ak chcete ako dedič uzavrieť nájomnú zmluvu s iným agropodnikateľom, je potrebné zvážiť, či má existujúca zmluva nájom uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú. Pri nájme na dobu určitú je nevyhnutné, aby dedič rok pred zmluvným termínom vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku. Ak tak neurobí, zmluva sa obnovuje na dĺžku trvania podľa pôvodnej zmluvy. Pri nájme na dobu neurčitú sa nájom ukončuje výpoveďou danou k 1. novembru a výpovedná lehota je jeden rok, ak bol dodržaný termín minimálneho nájmu 5 rokov. Na vznik novej zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej percento z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovanej pôdnoekologickej jednotky.

Vymáhanie nájomného a spory

V prípade, že nájomca neplatil nájomné zosnulému a nebude ho platiť ani dedičom, je možné vymáhať ho, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájmu za pôdu je dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného. Spory rieši súd.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca pôdy, ktorú ste zdedili, je oprávnený využívať ju riadnym spôsobom podľa dohody v nájomnej zmluve - na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku. Nájomca nemôže napríklad zmeniť ornú pôdu na trvalý trávny porast a musí dodržiavať predpisy o rastlinno-lekárskej starostlivosti, o hnojivách, o ochrane prírody a krajiny. Nájomca môže meniť druh pozemku alebo robiť iné zmeny len so súhlasom vlastníka pozemku.

Dodatočné dedičské konanie

Ak sa po skončení dedičského konania nájde ďalší majetok zosnulého, dedičské konanie sa môže otvoriť znova - tzv. dodatočné konanie o dedičstve.

Dedenie a darovanie podielu na nehnuteľnosti

Ak bol dom darovaný otcovi a strýkovi a strýko chce svoju polovicu darovať, neplatí sa žiadna daň z príjmu ani odvody do zdravotnej poisťovne, pretože strýko nebude mať žiadny príjem. V takomto prípade je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach, keďže sa stanete podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti.

tags: #dedic #pozemku #a #predaj #pozemku #v